本文根據近半年市場分析，保值指數為個人判斷。一家之言，僅供參考。
大潮退去，才知道誰在裸泳。
金灣地王轉眼兩年了，扯虎皮作大旗，快速暴漲之後，哪些小區才是最保值的？哪些樓盤是泡沫較大的？
新香洲：代表樓盤仁恆星園、招商二期、金鴻利嘉閣、金域華府、華髮四季
2016年調控前，仁恆星園、招商二期、金鴻利嘉閣及龍光海悅雲天等次新樓盤單價在三萬出頭，今天依然是三萬加，尤其是金鴻利嘉閣和仁恆星園更是超過調控前大約百分之十，金域華府由於贈送面積較大很受歡迎，目前已經成交的含稅費三萬七八到四萬二，高於調控前10%。華髮四季也走在奔四的路上，五洲花城也是接盤踴躍。
結論：金灣地王兩年來，新香洲五年左右次新房略有上漲，喜發發房產APP大數據顯示關注度非常高，次新房保值指數★★★★★。
分析：新香洲無疑是這兩年來最受剛需青睞的地段，城市面貌較好，商業氛圍濃郁人氣很旺，文園、九中、十中、十二小、實驗小學都屬於中上等學區，居住屬性以及房產附加值都不錯。新香洲十來年的舊樓，與2016年調控前相比大約下跌在百分之十以內，但是不乏準剛需關注。
橫琴片區：代表樓盤天一居、橫琴新家園、華髮首府、浪琴灣
2016年調控時橫琴新家園放盤大約三萬左右，華髮首府大約四萬左右，天一居沒有二手。今天天一居和華髮首府放盤中位數基本在四萬左右，橫琴新家園中位數三萬出頭，浪琴灣一期目前單價接近二期最後一批兩萬五六開盤價，略有上漲。由於調控限制整體看屬於有價無市狀態。但是，近年來保稅區商住新房價格已經飆升到兩萬六七，接近調控前華髮風景灣和天一居開盤價，八成都是外地投資客購買，由此可見外地人對大橫琴和港珠澳大橋的利好有較大的期望值。
結論：金灣地王兩年來，橫琴區域二手整體略有上漲，升值潛力★★★★★。
分析：橫琴區域2013年後開盤一步到位到四字頭，2015年以來除了灣仔有新盤推出，並沒有地王出現，因此橫琴區域沒有享受到2016年地王大餐。但是，隨著港珠澳大橋開通的臨近，以及橫琴的快速建設、橫琴一體化的規劃，越來越多的外地人青睞橫琴區域，未來若是橫琴政策鬆動，是外地人下手的首選目標。底部整理時間越久，升值潛力較大：看看當初前山板塊四五年時間長期處於低窪，2016年藉助奧園、世邦燕都、萬科城、華髮未來薈開盤一飛沖天。今天的橫琴，就差一根導火索。
唐家：代表樓盤格力海岸、保利海上五月花、遠大美域、海怡灣畔
2016年地王時唐家次新盤二手大多沒上市，可以比較的不多，從海怡灣畔和遠大美域二手情況來看，目前的二手價格均略高於2016年調控之前，都站穩了兩萬。格力海岸、保利海上五月花目前二手市場受追捧程度要高於華髮蔚藍堡和海怡灣畔、遠大美域、仁恆濱海半島。
結論：金灣地王兩年來，唐家二手房整體略有上漲，業主存在惜售心態，買家關注度較高，但是因為限購購買力量不足，片區保值指數★★★★。
分析：2016年調控之後，唐家新盤繼續高舉高打，2017年初備案價破三萬，高於調控之前，並且持續高位橫盤。除此之外，唐家還有著優美的自然風光，教育方面不但有高校，還有中山大學附屬中學，三鑫、唐國安、哈羅公學等走國際路線的學校也受到追捧。受這些因素影響，唐家二手房持有者信心大增，雖然2015年下半年之後大多是投資客入手，但是惜售比較明顯。仁恆濱海中心受颱風水庫被淹、排煙等問題影響，追捧程度不如格力。2016年前後買入唐家的，投資屬性較大，如果利好來襲，套利離場者較多，所以只給四顆星。
航空城：代表樓盤保利香檳國際、時代山湖海，東方潤園
2016年初，這幾個樓盤二手房價格大約在一萬三左右，金灣地王后跳漲到一萬六左右，2016年調控時二手價格大約在一萬七左右，今天的二手價格大約在一萬八左右。
結論：金灣地王兩年來，五年左右次新房略有上漲，喜發發房產APP大數據顯示關注度非常高，片區保值指數★★★★。
分析：時代山湖海、保利香檳國際這兩個樓盤，2013年開盤價就超過九千，開發商提前賺取了三年的利潤，所以一直到2015年都沒怎麼漲，2016年受金灣地王影響補漲30%以上。今年受航空城各種利好影響，同時入住率也顯著上升，未來由於航空城區域沒有剛需新盤，將會持續保值。同時，受航空利好且擁有金灣一小學區的二手樓盤，也會持續保值。三灶像萬科和新世界等二手樓盤，都已經有了較好的人氣，二手也會保值。相對來說，鴻泰海半山當年開盤跟保利和山湖海價格差不多，今天的二手市場放盤卻只有一萬五左右，保值性較差。
南灣片區：代表樓盤華髮新城，南灣國際，康和花園
2016年調控前，華髮新城五期接近三萬，六期三萬二三，南灣國際接近三萬，康和花園兩萬七八。今天華髮新城六期中樞價位三萬五六，康和花園、南灣國際保持原價區間。
結論：金灣地王兩年來，整體與調控前持平，片區保值指數★★★★。
分析：南灣片區華髮新城、南灣國際、康和花園、時代廊橋幾個樓盤都是居住屬性大於投資屬性，保值性較好。而華髮世紀城和中信紅樹灣，則是投資屬性大於居住屬性，保值性略差。目前南灣片區整體交投不夠活躍，但是未來南灣片區受港珠澳大橋利好影響會較大。
蘭埔片區：代表樓盤萬科金域緹香、鈺海山莊、金域廊苑
萬科金域緹香目前89平單價三萬、鈺海山莊中位數接近三萬、金域廊苑中位數兩萬七左右，基本上都與2016年調控前持平。蘭埔花園因為改造放盤價過兩萬，比調控前略有上漲，且趨勢依然保持向上。蘭埔樓盤除了格力香樟外，其他都是居住屬性大於投資屬性，保值性良好。
結論：調控兩年來，這兩個樓盤二手略有上漲，居住屬性大於投資屬性，但是接盤力度不如航空城，片區保值指數★★★。
吉大：代表樓盤君怡花園、格力廣場、新光御景山
2016年調控之前，君怡花園市場價大約為兩萬六七，今天放盤普遍在兩萬八左右。新光御景山三萬三左右，今天保持調控前價位。萬科珠賓比調控前略漲，格力廣場比調控前略漲。其他舊盤如吉蓮新村、吉大新村、海灣花園等均有百分之十左右跌幅。
結論：調控兩年來，這兩個樓盤二手略有上漲，居住屬性大於投資屬性，但是接盤力度不如航空城，片區保值指數★★★。
分析：吉大片區舊樓太多，在珠海市區商業瓜分的趨勢下，從前的商業名片吉大已經風光不再，幾個好點的樓盤挑不起大梁拉不高均價。未來的吉大，只有藉助舊城改造才能再次翻身。
湖心路口：代表樓盤五洲家園、電力家和城
2016年7月地王之前，家和城二手房價格大約在一萬左右，五洲家園大約高一千，調控之前電力家和城二手價格大約在一萬五左右，五洲家園大約一萬七左右。今天電力家和城二手帶裝修價格大約在一萬六左右，五洲家園大約在一萬八左右。
結論：金灣地王兩年來，這兩個樓盤二手略有上漲，居住屬性大於投資屬性，但是接盤力度不如航空城，片區保值指數★★★。
分析：這兩個樓盤與保利香檳開盤時間相同，2013年開盤電力家和城精裝大約7500均價，五洲家園精裝大約8500均價，金灣地王后家和城精裝開盤均價近兩萬，五洲家園兩萬二。今年，受家和城廣告商業開業影響，以及配套小學在建，小區綠化覆蓋率等綜合原因，這兩個樓盤成為斗門居住首選，周邊如。相對來說，斗門距離市區位置較遠的時代傾城和華髮三盤，購買時投資屬性較大，目前一手普遍降價，拋壓嚴重，接盤不夠踴躍，二手與2016年底比較下跌了大約百分之十，其他舊樓盤也有百分之十下跌，萬科魅力之城價格保持平穩。
老香洲：代表樓盤國子間、鳳凰花園
老香洲的房子大多是老破舊，除了一中一小的學區房有較大的附加價值，其他的沒有什麼亮點。國子間和鳳凰花園比調控前略有上漲，一中一小老破舊大多能持平，其他的都有百分之十下跌幅度。不過老香洲由於居住屬性非常強，舊房子交投還算活躍。
結論：金灣地王兩年來，這兩個樓盤二手略有上漲，居住屬性大於投資屬性，但是接盤力度不如航空城，片區保值指數★★。
分析：盼望舊城改造儘快推進，舊貌換新顏。
檸溪：代表樓盤嶺南世家、御龍山莊、錦繡檸溪
檸溪的御龍山莊曾經是豪宅的標誌，今天榮景園頗受歡迎。其他的樓盤基本上平庸無奇，交通也比較擁堵，但是整個檸溪是住宅屬性非常強的地段，剛需安家置業選擇較多。整體來說，檸溪調控以來整體下降了百分之十左右，但是不乏接盤。
結論：片區保值指數★。
分析：盼望舊城改造儘快推進，舊貌換新顏。
夏灣：代表樓盤北歐森林、中珠新村、恆泰豪庭、權輝花園
北歐森林、中珠新村、恆泰豪庭、權輝花園幾個小區目前價格與調控前差不多持平，居住屬性大於投資屬性，整體趨勢略有下降。
結論：金灣地王兩年來，這兩個樓盤二手略有上漲，居住屬性大於投資屬性，但是接盤力度不如航空城，片區保值指數★。
分析：夏灣片區大多是舊樓，但有一個優點是臨近前山河。連續三年來，位於港昌路的11中中考持續超越九中十中，2017年一中正取險超九州中學。本來去年中考後，港昌路沿線樓盤應該是學區追求者的目標，但國人有個習慣是事不過三，很多事情都要等到三次才會記憶深刻，今年11中再出好成績，片區的學區房應該有較大的保值潛力。
其他簡評：上衝、前山、白蕉幾個片區，調控後應該屬於嚴重拖後腿的。上衝和前山、白蕉，學區一般，都是2016年拔苗助長的，瘋狂過後歸於寂靜正常反應，拱北片區出租房太多投資屬性較大，所以調控衝擊也最大。坦洲三鄉價格優勢已經沒有了，未來升值空間整體會小於珠海，會再次出現眼看著珠海節節高升而坦洲三鄉舉步不前的現象。
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