你的城市是不是有一个半死不活的高新开发区？甚至出现过修了路、盖了楼但没人搬过去的“空城”？
你有没有曾在网上花式吐槽新建的政府大楼，抱怨修了太多城市广场养肥了贪官？
你的城市是不是突然多了很多小镇青年，旁边的县城是不是升级成了行政区？
你有没有觉得自己的城市忽然大了好多，以前从来不去的地方现在都开始堵车了？
你身边很多人在感叹房价涨得快，但是不是还有很多人去买房？
你的小城来了一家大开发商，做出了以前没见过的产品，是不是被哄抢？
正是这些相似性的存在，才有了今天大家对三四线城市房价暴涨的普遍疑问。但是对于问题的解读，首先要思考的是，问题提的够不够准确。
我们看到的房价数据，都是成交数据，而房地产市场是没有强制消费的。换句话说，很多人眼中暴涨的房价，是由一个个鲜活的客户，凭着自由意志、掏自己的腰包买单才产生的。
与此同时，开发商的利润率在经历了近十年的逐步下调后，现在已经稳定在一个合理偏低的水平了。除了个别囤地多年，或体量超大、开发数年、随着市场一起涨价的项目外，大多数高房价背后，都有一个高地价。也就是说，客户在涨价后多支付的面包钱，流向了面粉商，做面包的人并没有多赚到钱。
但高地价也不是政府直接定出来的，而是通过土地招拍挂，由开发商们一下一下举牌子举出来的。开发商敢举牌，说明他们相信能卖出一个足以覆盖高地价的高房价。
所以关于这个话题，我们不妨这么问：
开发商为什么敢接受高地价？
市场又为什么能为高房价买单？
分析问题，永远不能脱离基本规律和逻辑，所以千万不要指望在这篇文章里找到什么秘密或要害，耐着性子一点点组合推演，就会找到现象的合理性。
房子对消费者来说，归根到底是个商品。在商品经济里，最基本的规律仍然是供需关系。从面粉到面包到客户，地产的供需链条里有三个环节：
城市土地供应—开发商产品开发与销售—客户购买
土地供应，离不开对城市的分析。在过去的15-20年间，大量三四线城市经历了很大程度的城市扩张与升级，这是重要的基点，是我们要分析的第一点。
城市变化直接导致的是人口的多维度变化，这当中就孕育着能够承接高房价的客户，所以我们把人口分析放在第二点。
城市与人口的变化，让开发商看到机会并付诸有效行动，从而敢于高价拿地，即使利润率稳定，但高房价不可避免。所以开发商层面的分析放在第三点。
值得注意的是，三四线城市升级扩张和随之而来的人口多维度变化，用了20年左右的时间才走向了成效期，而这同时也是地产行业初生、发展、走向成熟期的20年。
市场成效期和行业成熟期在这一时点汇合，没有化学反应是不可能的。
开始讲这三点之前，还是先强调几个背景。我的公众号第一篇文章《中国房价高的根本原因是什么》写于2013年，但在今天看来，里面列出的一些核心原因并没有改变，仍然是分析中国房价的基础，在这里罗列一下，后面就不重申了。包括——
1、中国仍处在流动性过剩的货币环境当中
2、中国人手里的钱仍然没有什么好去处
3、传统置业观念仍然没有改变（也许在一线城市的年轻人当中开始有松动迹象，但三四线城市还没有）
下面我会用大概一万字来把城市、人口、开发商逐一分析，其实我相信有些人在看完上面一千多字以后就能自己想明白了，那你可以直接跳到文末最后两千字，看看房价爆炸链最终如何形成，顺便还有转发抽奖的活动公告。
想要更明白的，我们就开始。
先聊城市，一句话概括——
三四线城市的扩张升级进入了收获期
大约15-20年前，中国大地上遍布的三四线小城，不约而同地想要把自己建设成大城市了。这些规划中，基本都逃不出以下几个点：
基础建设、市政新区、经济新区、城镇化
1、基础建设大干快上
规划一旦获批就会有资金。资金分三类，一是中央或省内拨款，二是财政收入，三是用政策和土地吸引企业垫资建设。这当中也有很多故事，但不是本文的重点就不展开了。
我想大家在过去的十几年间，对城市基建都不会太陌生——道路系统扩展，基础配套开发，各类旧城旧厂城中村拆迁，生态治理等等。
文初提到的网上流行吐槽各地的政府大楼和吊轨建筑、抱怨修了太宽的马路、太大的广场等等，其实都是这个历史洪流中的一些过程罢了。大量的市政基建为城市扩张升级奠定的基础作用是客观的、必要的。
2、市政新区曲折中成型
所谓市政新区，是指以市政府及各部门搬迁新址为核心驱动力建设的新城区，而且往往会形成新的主城区。
这类新区的发展进程通常是，政府早早的抛出了一个政策，新区开始大搞高水准基建，房子先盖起来了，但政府搬迁时间总有个反复，也会有各种看好、看衰的声音出现。总的来说，过程都比较缓慢，毕竟人口基数有限。但政府机关搬迁带动的人口导入，是具有强制性的。所以一旦随着搬迁落地，人口导入也就立刻加速，而且人口结构相对优质。人气旺起来，自然推动商业繁荣，新城区逐步变成了主城区，市民开始感慨城市面貌焕然一新。
3、前途各异的经济新区
最常见的是几乎每个城市都有的高新开发区，或者具备政策优惠的工业园区。牛逼的城市可以争取到国家级的保税区、进出口加工区。还有依托特殊资源进行主题开发的新区，比如前五年非常流行的文旅小镇。
和市政新区的根本区别在于，经济新区圈好了地、定了主题、给了相应的政策后，企业和人口来不来就不一定了，和城市地理环境、交通条件、人口经济基础、新区主题的合理性、政策力度、招商引资的水平都有关系。企业来了，能不能活下去、活得好，也存在各种变数。
确实有一些新区，经过多年还是发展不起来。比如很多地方的高新开发区基本等同于电脑数码城，在经历了家用电脑普及的黄金期后，最终被电商降维击垮。但看问题要看主流，确实有很多经济新区是活下来了，而且有不少做成功的。尤其是在近五年，很多劳动密集型企业（比如富士康）或企业中的劳动密集型部门（比如互联网公司的call客中心、汽车企业的装配生产线）基于降低成本的原因，陆续迁往三四线城市。
这些成功的新区，实现了扩大城市规模、人口导流、增加就业机会、活跃经济等目的，成为小城市发展的强大助推器。
4、城镇化效果显著
市政新区、经济新区的成熟，既能够扩张城市规模，也加强了城市和周边郊县的联系，吸纳了更多农业人口，是城镇化的一个重要引擎。还有很多城市将辖区中有基础有潜力的县直接升为行政区，进行新城开发。
举国开展的轰轰烈烈的城镇化运动，效果有多惊人呢？给一组最近20年间的数据。
只说近十年间，城镇人口增加了2个亿，平均一年多出2000万，什么概念呢？最近两三年房地产市场巅峰期，每年成交的住宅，按面积估算也就在150万-200万套之间。不足新增城市人口的10%。
同时，谈一个经验而非数据的判断——这波汹涌的城镇化进程中，人口年龄结构当以70后-90后，也就是适龄劳动力为主——既有生产能力，又有置业需求。
城市部分最后要强调一个特点。小城市的发展，起步总是相对缓慢的，核心限制是人口基数小，观念转变缓慢，新区人口导入难度大，好企业也不多。不像北京这样拥挤的城市，只要新开发一片，马上就有人潮水般一拥而上。小城居民都见证过没车的新路，没人跳舞的广场，没人住的房子，没企业的工业园。但一旦政府真的搬了，企业真的来了，乡下青年都进城了，后期发展的加速度其实是相当惊人的。
虽然过程中存在着错误、腐败、误伤、甚至留下历史伤疤，但还是那句话，看问题看主流，中国已经迎来大批三四线城市扩张升级的收获期，这是我们眼前必须面对的现实。
接下来聊聊人口。城镇居民基数扩大的问题就不重复了，这个话题下主要想说的是：
人口在多个维度发生的变化
蕴藏着庞大的购买力和潜在需求
要看一个客户能不能买房子，其实只需要考虑三个问题：
有没有钱
有没有不可妥协的抗性
产品有没有满足客户的需求
这三点我们归结为成交的三要素，如果都没问题的话，成交是水到渠成的事。一个客户如此，一个城市的人口也是如此。所以只需要分析这三点就够了。
1、购买力的形成途径多样化
近20年国家和城市的变化，使三四线城市存在着三类购买力。
首先是处在稳定收入行业，经过长时间、家族多成员积累的家庭。
商品房时代到来之前，中国家庭都通过各种方式拥有比较稳定的住房，几乎没有大宗消费。同时50-70后三代人大都有兄弟姐妹，资金可以在大家族中腾挪。所以只要不是那种全家都在同一个工厂里集体下岗的家庭，实际上都蕴藏着不容小觑的购买力。
这个购买力可以高到支撑他们的80后北漂子女完成一线城市的首次置业，那么对于一个小城市的房价来说，根本不存在买不起的问题。所以对比成交三要素，影响他们置业的只能是存在某种不可妥协的抗性，又或者产品不满足需求。钱真的不是问题，小城市房价基数那么低，4000的房价，就算翻一倍，按100平米算首付不过是多了12万。
其次是从90年代开始持续至今，抓住至少一次历史机遇实现财富跃升的创业者。
这个不用我细说，如果发明一台时光机，每个人恐怕都能马上指出不止一个时间点，并给出清晰的致富思路。比如上文讲城市基建大干快上，这里面就出现了一批靠着修路、种树、盖政府大楼发了财的小老板，而当中如果有眼光好的预先囤了一块地，那以后更会迎来无限的可能。
人找钱困难，钱找钱容易。赚到第一桶金后，这批人往往会以加速度实现财富的继续增长。
暴富阶层不仅在十年前杀到北京上海去炒房囤房，也在本土城市或省会积蓄着可怕的购买力。比如陕北的矿老板们，就和山西、温州的老板不同，陕西人普遍观念保守，不愿意出远门。有了钱，见过了世面，也大多愿意留在西安。你和他们在同一个市场买房子，你说你害怕不害怕？
第三类是人口流动带来的跨区域购买力
中国的城市发展层差太大，早在十年前就有数据分析表明，一线城市已经进入中等发达国家水平。直观的反应就是一线城市的收入和消费远远高于三四线城市。
上海的Tony虽然工资不低，但苦于父母都是小城市的下岗工人，凑不出首付，对着上海的房价望尘莫及。但回到老家变身铁柱的时候，一口气就可以买个大三居。这样的故事绝不是个案，那些布局三四线城市的开发商，一到过年就疯了似的抢返乡潮客户，飞机场火车站大巴车到处都是“荣归故里”这样的地产广告，春节七天就可以完成上半年一半的业绩。
即使不做返乡置业，Tony的资金也可以通过孝敬父母、家族/同学借款等多种方式，转变为三四线城市的购买力。
同时，更发达的高速、高铁以及城市圈的发展，使一些有资源有题材的三四线城市能够吸引来自周边一二线城市的购房者，包括度假、养老、投资等各种需求。
本来城市发展就做大了城镇人口基数，这三类购买力即使在当中只占有限的比例，但绝对值放在地产市场里一看，可以说都是巨大的宝藏。
2、市民心理半径的变化打破了最不可妥协的抗性
什么叫不可妥协的抗性呢？就是你最为在意、产品却给不了你的东西。
你每天都用手机自拍，那自拍效果差就是你的抗性，这样的手机送给你你都不想用。
你对花生过敏，那含有花生成分就是你的抗性，你就永远不可能给自己买花生酱。
诸如此类。
卖房子的时候，也见过各种类型的抗性。
比如有些客户买豪宅，极端看重风水，哪怕再喜欢这个房子，只要大师说不能买，那就坚决不买。
比如有些客户挑楼层，坚决不挑带4的，又恰巧来晚了其他楼层都卖完了，那宁可放弃这个项目。
但是最为常见的抗性，只有一项。那就是位置。
在三四线城市，是什么影响着客户对位置的判断呢？记住这个名词：
城市的心理边界。
相信在十年前，你会对这样一个句式相当熟悉：
过了XXX就算是出城了。
当一个小城没有大规模开发的时候，市民对城市边界有比较固化的共识，和行政区划没有关系。那个时候，大家都习惯于“做一件事只能去一个地方”，习惯于打个车十几块钱可以从城东跑到城西，出门超过十五分钟就感觉是出了趟远门。
这种狭窄的心理半径，是城市扩张的过程中产生质疑甚至阻力的主要原因。但随着扩张逐步成型，你开始更多听到这样一句话：
以前这个鸟不拉屎的地方，现在都开始堵车了。
这就是所谓的心理半径被扩大。
与此同时，私家车保有率逐年上升，市民的通勤能力大大增强。开车的人都有体会，自从开上了车，觉得去哪都不远，城市好像变小了。
逐渐的，小城居民对城市多中心有了通识，对新区不再排斥，觉得出行开车半小时是可接受的时间，对所谓的城市边缘有了更高的接受度甚至有所预期。
閱讀更多 獨家焦點 的文章
