问：福田 皇达东方雅苑 南山 京基御景峯 哪个更好
答：如果一定要二选一的话，肯定是后者。东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。片区没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO,十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的H-K，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。京基御景峯虽也不算一个特别好的标的，但是在增量上和楼盘的后劲都是好过于前者的。
问：龙华新区的仁山智水，没有地铁，高楼层的199平米，1000万，值得入手吗？感谢
答：五万的单价并不便宜，附近上班的话，可以对比下别墅。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议大面积产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。
问：十三总好:纯投资，首房首贷，总额1000万左右，有以下选择，请帮助排序:1.万科蛇口公馆（新房，可选择空间少）；2.宝中的新房；3.宝中的二手房:第五大道或者天健时尚；4.前海时代一期；5.观海台或滨海之窗的二房。
答：首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。 前海时代，价格一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。
问：老师好！我们是刚需首套房，目前手头现金240，想买个总价500以内的2房或3房自住加投资（本人有点贪心，不想跑输大势），目前上班在福田和罗湖，小孩还不满一岁，短时间对学区要求不高，差不多就行，看过坂田、龙华和宝安，福田也考虑过，但要么破，要么面积小，主要还是我们手头资金不够，请问老师，坂田万科麓城、佳兆业城市广场如何，或者有没有小区推荐，看多了反而迷糊，另外，有人给我推荐京基滨河时代，想听听老师意见！
答：万科麓城 开山建的小区，四周被山环绕，万科精装交付，北面有个小体育公园，小区自带幼儿园和小学，中学是布吉中学，1.5公里路程，中途交通拥堵。社区底商，周围没有商业配套。性价比不高。 坂田佳兆业城市广场 区域内是深圳17大重点发展之一，主要依靠旧改来推动，所以进度缓慢，周围环境没有太大改变，小区入住率很高，可以达到95%以上，大多数在天安云谷上班族。 坂雪岗科技城的和地铁10号线的两大利好已经在反映在房价上，现在的价格偏高，小区的物业管理也暴露问题，和坂田大多数小区一样经常出笋盘。 想跑赢大盘，建议优先考虑宝安，次选福田保税区。 另外首付240，其实可以入手总价600-700左右的住宅产品，不要被首付限制了选择范围。留足2年月供即可。
问：请问老师，南山区鸿瑞花园，71平两房，报价620万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了
答：市场行情就是如此哎，诺德10W+了，宝中两房都700+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子。
问：老师好，有光明绿地新都会的踩盘吗？这个盘开在5万内的话，对于总预算只有四五百万的家庭来说值得购买吗？烦请辛苦解答，谢谢！
答：现在光明太热了，正大城这种没有地铁卖五万多人们还疯了一样抢，钟情于新房的话，看看最近坂田推的一个新盘吧，二环的距离，三环的价格，联系我们有优惠。
问：本人有现金600万左右，改善型，手头两个购房名额，也能买双拼。 在南山看了很多房子，预算1200万左右，目前在前海路几个楼盘中挑选。想咨询一下泛海拉菲二期怎么看？2012年的盘，学位是南山实验荔湾小学和深大附中，双拼165平的1200万，单证175平的1500万，这个盘能买吗？升值前景如何？未来前海自贸区能辐射吗？
答：就在前海自贸区旁边，如此明显的地缘优势还有什么可以质疑的。泛海拉菲二期属于前海路上比较新的房子，选筹也没有问题。 至于双拼房，还是尽量别碰，时间越推移，越面临的不是卖多少的问题，而是卖不卖得出的问题。
问：老师，您好。深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？
答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。
问：十三老师，请教您个问题，我现在在北京工作，现在朋友可以低价办理落户，请问要不要现在要不要把戶口先落到深圳，我怕以后深圳像北京和上海一样控制人口 ，以后可能要去深圳工作
答：北京号称有关系有路子入京户的很多，靠谱的很少，看好你的钱袋子。
问：十三老师好！我前几年在北京通州商务区买了一套100平左右住宅（目前贷款只有几十万），由于今后打算后期在深圳居住，不知现在是否适合出手卖掉换深圳，还是等等明年上半年再说（目前通州核心区比最高点将近跌了20%），或者直接JYD一部分出来先买个深圳小的，等北京价格回升后再出手，长期看感觉通州核心区还是有空间的，请您指点迷津！
答：不要换，不要换。 北京现在是黎明前的黑暗，深圳这轮大涨已走到后半段。 等你卖完北京来买深圳，北京刚开始启动，深圳已高位横盘。 通州商务区是最有潜力的片区，100平住宅经过这一波操作，毛估估损失几百万，完美。
问：鲁总，西海明珠花园带南二外学府学位，有投资潜力吗？同样带学府小学，创世纪海滨花园，那个潜力大一些？
答：应该是同一个人提问的吧，创世纪滨海跟西海岸明珠同地段、同学区，涨幅理论上是一样的。
问：老师您好！ 1.有套贷款房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗？如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗？ 2.一个人可以贷款买两套房，如果这两套贷款的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的贷款买房的方式呢？ 谢谢老师！
答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清贷款，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
请关注“深圳十三房”微信公众号，进入知识星球提问，一对一交流，为你的买房之路扫清障碍。
閱讀更多 深圳十三房 的文章
