西安土地太疯狂：
西安房地产市场2018年开始变得异常的火爆，地产商偷偷开盘，只通知全款客户，不需要摇号的楼盘，业主要买房还得给置业顾问红包，才能排上号。住宅销售均价站上万元台阶，同比上涨30%以上，市场一房难求，原来买房托关系是看能不能优惠，现在是买房托关系，找熟人，只要能买到房就谢天谢地。西安今年4月房价涨速全国第一：领导被住建部约谈，多项调控政策“失灵”，房价是越限越高。
西安火爆的房地产二级交易市场自让房地产一级市场也水涨船高，2017年以前，西安高陵地价不超过100万元/亩，临潼地价不超过150万元/亩，鄠邑区（原来叫户县）地价不超过150万元/亩，沣西新城地价不超过200万元/亩，泾河新城地价不超过200万元/亩。但今年高陵、临潼、鄠邑、沣西、泾河，这些在西安人看来就是郊县的地方，土地价格均超过了450万元/亩：8月1日，泾河拍426.402亩住宅用地，成交总价18亿元，楼面价最高3906元/平方米；7月18日，文教园区域楼面地价刷新至6401元/平方米；7月17日，蓝光临潼148亩地单价528万元/亩；7月3日，高陵区拍地8宗382.68亩，成交18.88亿！最高溢价481%；6月26日，鄠邑区拍地6宗132.62亩，成交6.23亿！最高溢价500%，单价最高超过600万元/亩。
疯了，疯了，都疯了。
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大势预测|看了西安三年周期论，还敢高价拿地吗？
上面文章讲了西安房地产市场的周期论，但从整个国家来看：
房地产行业正在经历一场前所未有的变局，这里讲的并不是近几年房价又涨了多少倍，这在历史上不是什么新鲜事。真正新鲜的是很多房地产巨头竟然开始退出了，这在过去是从来没有过的。过去调控最严厉的时候也顶多让房地产企业中场休息一下，的确有很多人在低潮期喊过转型，但从来没有人真舍得放弃房地产开发这块肥肉。
这次不一样，巨头们真的开始退场了。万达退出的最早，从2015年开始就大幅收缩地产业务，大幅布局文化、旅游、金融，甚至不惜错过了2016-2017年的大行情，2017年还卖掉了13个万达文旅城和77家酒店。相比万达的悄然离去，万科更加直接，董事长郁亮直接公开表示“万科十年后不再是一个地产公司”。
这些最了解房地产行业的巨头们为何开始放弃地产？原因很简单，春江水暖鸭先知，房地产行业的基本面的确和过去不一样了，中国新房建设的高峰期已经过去，开发商的时代结束了。
分析具体原因：
首先，从人口需求上看，中国的劳动力人口已经见顶，尤其是20-30岁的年轻人口，这意味着首次置业刚需和改善型需求增长都会放缓。
其次，从住房供给上看，中国的住房存量已经达到人均1套，人均住宅面积接近35平米的国际平均水平，整体来看中国老百姓已经不缺房子，平时大家热议的买不起房基本都是人口迁移带来的结构性问题。
最后，从政策基调来看，过去房地产调控都是周期性的，利用货币、信贷和限购等手段平抑房价，现在房地产政策发生了根本性的变化，更注重用长效机制让房子回归居住属性，打击投机炒房，未来可能不会再出现过去大水漫灌的刺激政策。
总的来说，中国房地产企业躺着赚钱的时代肯定是结束了，传统的房地产开发业务还会继续存在，但不论从利润率还是成长性来看，未来十年都没法和过去十年同日而语，这样一来就不难理解房地产巨头们的选择，对于他们来讲，可以利用过去积累的传统优势率先转型，抓住房地产行业的新风口，以下几个方向值得关注：
一是存量房交易。随着城市化进程的逐步深入，会有越来越多的城市新房建设趋于饱和，存量房交易将会成为主力。以北京为例，从2009年开始，北京二手房住宅交易量就已经超过新房。2016年这个数字已经接近总体成交量的80%。而现在美国已经有超过85%的交易量是由二手房贡献，中国未来一定也是同样的趋势。在这个过程中，很多和二手房交易相关的服务商会受益，比如作为交易中介的链家，过去链家只是一个局限于北京等少数城市的小中介，但现在越来越多的城市进入二手房交易时代，链家已经成为布局30几个城市的独角兽，五年间估值增长了40倍。可以断定的是，未来二手房在各个城市的占比都会伴随着城市化的推进而提升，从新房到存量房为主的趋势是明确的。
在这个过程中，我们看到交易平台也在越来越多的和互联网、AR/VR等新技术结合。比如链家除了线下门店之外，还有链家网和链家的APP，你想了解的房源信息大部分都可以通过网络看到。又比如最近比较火的贝壳找房，他不光可以把房源信息整合起来，还可以利用VR/AR技术帮你远程看房，用新技术提升用户体验。
二是租赁服务。链家的董事长左晖说过一句话，未来5到10年会有35%的人住在别人的房子里。什么意思呢？就是未来越来越多的人会选择租房，而不是买房。一方面，对很多在大城市打拼的年轻人来说，房价在相当长的一段时间内可能是遥不可及的，而如果单从租售比和住房品质来看，租房的性价比要比买房高得多。另一方面，随着二三线城市的经济发展和房价上涨，越来越多的城市会出现京沪深那样买不起房的状况，尤其是杭州、武汉等新一线城市。
过去大家对租房存在顾虑，主要是租房市场太混乱，租户没有保障，但从国际经验来看，租赁是解决城市住房尤其是大城市住房问题的一个重要手段。目前随着市场的不断发展，国内的租房市场也在加速完善，现在市场上大致有两种服务模式：
一种是自持租赁，房地产企业通过“持有+运营”的模式为市场提供租赁。2016年底的土地拍卖甚至出现了四宗100%自持比例的土地，这其中就包含了之前轰动一时的的万科翡翠书院，这应该是北京第一个自持租赁项目，最长租期达到十年之久，10年一次性支付租金180万的天价一度让市场怀疑其可行性，但很快出租率就超过80%，说明这种品质化的生活方式还是有市场的。
另一种是转租赁。房地产企业先以相对低价租赁市场上的房子，然后包装运营，再转租给市场上的租户。典型的就是自如，这在北京是非常主流的一种租房方式，自如每年过手的租金超过100亿，现在估值已经200多亿。不管是哪种模式，都有效解决了过去租房市场最大的痛点，就是与房东的协调问题，这样和租户直接打交道的是运营公寓的企业，用户体验肯定比直接租赁好的多，这也是越来越多的人选择租房的一个原因。
三是后端服务。过去房地产是一锤子买卖，房地产企业卖完房就撤出了，这其实并没有充分的开发客户的价值。家庭住房是最重要的一个生活场景，没有之一。在这个场景中，其实可以满足住户的很多种生活需求，这些需求就是市场所在。
现在的方向大概两种：
一种是存量项目的物业管理，比如大家看到这几年万科收了很多的物业管理公司，帮助一些存量的楼盘去运营升级，现金流是很不错的。
另一种是以后端服务为核心的新建项目，典型的就是医疗及养老地产，也就是在地产项目中配建医疗、养老的核心配套设施及服务。比如万科在杭州搞的养老社区的样板，万科提供专业的照护、医疗、娱乐等综合服务，现在不光杭州本地的人去，很多外地老人也会过去养老，他们的目标是未来9年覆盖10万以上老人。
四是特色地产。房地产不是没有需求，而是大家的需求变了，基本的居住需求都已经基本上满足了，主要需求在于获得一些特色的体验，比如旅游地产。目前传统的旅游地产区域有长三角、环渤海等地区，目前旅游地产发展热度最高的区域毫无疑问是海南，出现了很多类似恒大海花岛这种十分受人追捧的项目。三个地区的旅游地产项目基本占全国一半以上。
五是地产金融。不管是自持租赁，还是后端服务，都面临资金缺口的问题，以资产证券化为核心的房地产金融也会迅速的发展起来。一方面，通过REITs和CMBS等各类房地产的资产证券化产品能帮助企业融资，盘活存量资源，另一方面个人投资者需要新的投资选择，对这方面也比较感兴趣。而且伴随着金融创新的推进，会不断的有新工具和新融资模式可以利用，比如2017年刚发了首次长租公寓资产类REITS“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”。
最后总结一下：
万达转型只是整个房地产行业变局的开始，中国的房地产企业躺着赚的时代结束了，过去那套简单粗暴的房地产逻辑已经行不通了，未来房地产行业虽然依然有空间，但增长点已经不是传统的开发业务，而是存量交易、租赁服务、后端服务、特色地产和地产金融五大新风口。
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