二线城市富余一套市值200万房产,出租每月不到2000元,需要卖房子理财吗?

1553220491



这类话题是一个让人纠结不断的问题,但又不得不面对,并且想办法保证资产的价值最大化。


首先恭喜你能富余一套高价值的房产,对于大多数人来,在一二线城市奋斗多年,拥有一套自己的住房都不容易,并且很多人还需要背上高额贷款,能够富余一套市值200万的房产,确实会是不少人眼中的人生赢家。


如果确定您所在的城市属于经济较为发达、人口密度和流动性较大、属于区域中心的二线城市,且房屋的房龄不大的情况下,建议您保留这套房产。


主要有以下几点考虑:

1、房产作为一种重要的固定资产和资产保值手段,往往能够表现出较强的抵抗通货膨胀的能力,这些年房价的上涨,固然有炒房族在房市中兴风作浪的原因,更重要的原因还是因为货币超发的速度过快,作为重要的资金蓄水池,房价当然会水涨船高,只要M2的货币增速一直为正,其他的投资渠道没有特别好的收益,房价的坚挺状态是很难打破的;

2、虽然您的房子按租金收益来看,只有1.2%的年收益率,但考虑到这些年房价的年平均涨幅都会达到8-10%以上,其实总体资产增值的收益是较为可观的,即便现在说调控,但并没有实质的看到房价的大幅下跌,尤其是主流的一二线城市(个别炒的过高的城市除外,比如厦门),未来的走势其实还很难说;

3、目前来看,一线城市的人口过饱和、房价过高的问题,已经严重制约了城市的发展和新鲜血液的流入,反而是很多二线城市因为相对房价没那么高,也有很强的竞争力,吸引了大量的年轻人、高学历人群进入这类城市工作、定居、发展,这些群体作为房地产和消费的生力军,必然会为这些优秀二线城市的发展提供强有力的支持,所以我认为二线城市的房价在当下的情况下同比一线、三四线城市来说是最有支撑力的。

4、同样是第三点理由,人口的流入也能够带来租赁需求的大幅增长,在住房供地受控,房价高企的同时,居住需求仍然是刚需,如果买不起,租的需求必然会上升,供需关系决定市场价格,必然会推动租赁价格的上升,我自己在广州有一套房用来出租,虽然租金上涨的幅度速度不如房价上涨的速度,但是10年的时间也差不多能够上涨接近1.5倍左右。

5、目前无论是理财产品还是货币基金,基本上很难找到长期收益5%以上的产品,在利率下行的趋势下,这种收益还有下行的风险,而股票、期货和其他金融衍生产品的投资风险太大,对知识经验的要求高,很难保证持续稳定的较好收益,在现在这种大经济环境下,我认为确实不如放在房产上安全;


元宝爸的奶爸生活


我们先把200万房产当作本金,出租每月不到2000元,即一年不到24000元,差不多年化收益可以达到1.2%,这样的收益差不多相当于银行三个月定存年化1.35%的收益,真的是很不划算。要知道现在很多货币基金包括招行的朝朝盈、京东的理财小金库等都是4%左右的年化收益。



但是需要到卖房子理财这一步吗?


那么我们就需要来分析一下房子了,根据题主描述的二线城市的房产,二线城市到底有哪些城市,我们先来看一份第一财经·新一线城市研究所出的一份2018年中国城市分级完整名单(包含338个地级市)。



因为不知道题主是按照什么样的规则划分,我们暂且把表格中新一线城市和二线城市汇总:


新一线城市15个:成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。


二线城市30个:昆明、大连、厦门、合肥、佛山、福州、哈尔滨、济南、温州、长春、石家庄、常州、泉州、南宁、贵阳、南昌、南通、金华、徐州、太原、嘉兴、烟台、惠州、保定、台、中山市、绍兴、乌鲁木齐、潍坊、兰州。


目前来看各地区的房租水平,除了北上广深这些房价畸高的地方,人口流入又非常大,租房需求大,房租自然也会高,但是二线城市想要靠房租挣大钱,还是有一段距离的。


房子不是靠房租主要还是靠房价涨幅,过去一年随着抢人大战,二线城市的房子整体是涨的,有数据显示,抢了50万人口的西安2017年房价涨了74%,三四线因为一二线调控再加上棚改利好,才会猛涨,但是个人觉得二线城市的还是比三四线稳得,毕竟短期看金融,中期看土地,长期看人口。


不要轻易的卖房理财,您可以综合一下,自己房子户型啊,房子周围的设施啊,交通啊,学校啊,小区环境啊等等,看一下您的房子未来还有没有涨的价值,再做决定。


大猫财经


1.房产升值空间如何

价值200万的房产,月租金不到2000,年收益才2万多点,算下来,年收益率仅为百分之一多点,这个确实看上去很低,甚至远低于银行的存款,跟一些理财产品,也是没法比,通常的理财产品年收益会在4%-8%左右。这么一看,确实很不值的感觉,事实上也是如此。但是,是否卖房理财的问题,是需要考虑房产的升值空间的。基本来说,不管在一二线城市,还是三四线城市,租房的房租几乎都赶不上理财的收益高,只是,题主说的这个低得有点离谱。大家投资房产,看重的是未来的升值,据2017年第二季《全球楼价指数》显示,截至今年六月,在过去一年中,中国内地平均楼价升幅轻微下跌至9.6%。而冰岛的房价,在过去三个月中,冰岛的按年楼价升幅从17.8%上升至23.2%。虽然楼价涨幅有一定下跌,但是应该看到依然有9.6%的上涨幅度。这笔一般的理财产品收益都高,更何况题主还是在二线城市,那么上涨幅度可能就会更大。而房租可以看成是额外的收益。

2.为何房租这么便宜

题主的房产价值200万,房租不到2000,这确实很低。这就要分析是什么原因造成的。大致可以归结为两方面:其一,要分析你所在城市的经济、人口是否饱和,看看外来人口多不多,看看租房的多不多,题主这个租金水平,是否代表了当地的普遍水平,房子的闲置率是否高,如果普遍都是这个情况,那很可能说明城市发展潜力不好;其二,要分析题主的房产在城市的位置,如果房产在相对繁华的市区,这个租金显然很低,但是题主的房子也可能是在开发新区,处于城市开发新区的房子,配套不成熟,位置较偏,房子出租相对就要难一些,同时租金也会比较低。这属于合理的范畴。

3.理财也有风险

首先理财收益也不会很高,通常5%左右,看上去是比现在的租金高,但是考虑到房价上涨的因素,可能理财反而不值得。其次,如果你想获取更高收益的理财,投资股票、P2P理财等,风险非常大,一方面有些平台跑路,另一方面,股票、期货这类理财,可能让你不仅不赚,还会亏本,要想一下,这是否你能承受的结果。甚至存银行,也有一定的风险,储户存款丢失的情况媒体也有报道,当然这个属于少数情况。

最后还有一点需要考虑,如果把这个房子卖了,你以后是否还想买回来,或者说以后以同样的价格,还能买回来吗?此外,题主没说自己的房子是全款还是按揭,如果是按揭,那么,你卖掉房子后,你实际能拿到手的钱并没有200万,所以,你的收益也没有想象的那么高。甚至,也许由于限贷等政策,你再想买房已经不可能。所以,整体来说,题主还是应该考虑当时城市的发展情况分析,看房价未来是否有升值空间,如果有,那就坚定地持有房产吧。


坤鹏论


但凡长久关注我的网友都知道,这问题涉及到了衡量房价是否合理的租售比。

所谓的租售比,就是房价和月租金的比值(也可定义为房价和年租金之比)。

国际上通用的合理租售比值为:旧的公寓大楼是120倍(因为收取的管理等费用和楼龄成正比),新公寓是140倍,独立的house(即别墅)、或townhouse(连体镇屋)是160倍。

如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,而一旦超出这个比值,说明房价被高估,也就是说有泡沫之嫌了。

问题中的200万的房子,出租月租金为2000元,那么其租售比就是1000倍。年租金不过2.4万,远低于200万定存的利息(7、8万/年)。

而至于需要卖房子理财吗?我不能直接回答,因为我从不在平台上做任何具体操作建议。

刚好刚回复了《有一套房子有车没贷款,有一百多万怎样保值?》(https://www.wukong.com/answer/6572940179315622147/),里面提到:“现在现金是多么珍贵,一定要珍惜……”,仅供参考,点到为止。

你对这个问题有什么好的建议吗?欢迎在下方留言讨论!


陈思进


  不能一概而论,任何投资都有风险,而其风险不单单是指亏损,也可能是一种理财产品收益不如另外一种理财产品收益,而自己选择了前者。

  先来算笔账,出租每月2000块钱,那么一年则2.4万,2.4/200=1.2%,即投资房子收益率为1.2%,连一年银行存款的基准利率都不如,那么又为什么要买房呢?

  很多人会说,买房不是拿来租的,是自己住的,是刚需。那么问一句,租别人了就不能住了吗?

  没有安全感啊!



  假如拥有200万的数额,做低风险的银行理财,年化收益达到六个点不是什么难事。那么六个点一年利息就是12万,可以住五套200万的房子了,难道你还没有安全感吗?

  所有问题不是出自于实际性的居住和安全感,而是恐惧房价一直嘣嘣的涨,怕以后更买不起!

  房价涨到这种程度!鄙人短见,像以前每年平均10%的涨幅是不可持续的,在政策的调控下,可能不会下降,但涨速一定会放缓。如某一天房价涨速低于通货膨胀增度的话,那么相对而言房价就在走下坡路,说不定在未来的某天,我国也能像外国一样,普通人干几年就能买一套房子。

  先不说投资住房风险有多大,其风险就等同于低风险的银行理财吧!租出去一年获取1.2%的收益,与6%,还差4.8%,那么房价每年不能上涨4.8%,那么这笔买卖就是亏本的了。

  在未来要房价每年平均涨速要达到4.8%,笔者拙见,近年或许还可以,但在未来不见得。

  所以对于阁下,如果租的只是2000块钱,房子却值200万,那么卖掉也罢,然后进行理财投资。

  逻辑思维的罗振宇曾经把房子卖了,并且呼吁大家卖房子,可自己后来又买了回来,并解释说:甭管听谁忽悠你,责任你要自己负,因为,别人不会把自己做抉择的所有维度和参数都告诉你。

  每个人的选择维度和参数都不一样,买房与否,或者说卖房与否,每个人的情况不一样,例如有的是丈母娘要求,那么就必须买喽!要不这婚结不成了,这可是关系到人生大事啊!

  但对于住房投资者,房子是拿来租的,那么个人觉得在这个时候买房大可不必了。


三人聚众


大多数人持有房子是等待升值而不是用来出租取得租金,如果我们不考虑房子未来升值或者贬值,那么出租房子取得的收益远低于存款或理财收益。

那么要不要卖房子理财呢?

我们以10年为假设周期,太长时间不确定因素不好把握。

我们先来看看理财,10年理财收益是多少。目前银行理财产品的年化收益率是5.5%,而大型理财平台理财产品年化收益率为7.5%,取平均值年化收益率为6.5%,那么十年以后本息收入合计:

2000000X(1+6.5%)^10≈3750000(元),资产增值87.50%。

如果不出售,房价需要增值多少才能和理财收益持平呢?

先看看租金收益,10年合计(不考虑复利):

2000X12X10=240000(元)

那么房价还需要增值:

(3750000-240000-2000000)/2000000=75.50%。

那么我们现在要看的是房产十年内升值能达到75.50%吗?

目前来看比较难!房价在调控政策的打压下,大部分地方房价已趋于稳定,稳中有降将是接下来几年里房价的回归方向。而即使在几年后房价有可能回升,但要达到75.50%的幅度难度可想而知。

所以仅从目前的情况来分析,持有房产不如理财收益高。

作者简介:财务专家、财经问题研究专家,本头条号解读大众关心的楼市、财经话题,用专业眼光帮你分析问题背后的真相。如果你对本内容感兴趣,请点击关注吧!


财经微世界


按照现在的房价跟房租情况来看,中国现在的房租收入比明显偏低。所以其实虽然现在房租并不低,但是大家还是不愿意通过租房来赚钱,因为卖房明显比租房赚钱。

按照题主的问题,那就是卖掉房子之后,能不能用200万每个月赚到1600元。1600元一个月,一年也才19200元,如果是200万的房子,也就是说每年的年化利率只有0.96%。这个利率远远低于央行的1.5%一年期存款基准利率。

所以如果200万的房子,每个月只有1600元的收入,那么还是卖掉比较好。就算不会理财存银行都比出租赚钱,而且就算不会理财,把200万存余额宝,一个月都有6000多元的收入。


楼盘网


二线城市、富余房产、市值200万、月租金不到2000元,这是我们获得的所有信息。

在二线城市,市值200万的房产,这么低的租金,说明地段不优,不在繁华地段,可能是新开发小区,地段比较偏,人口流量不大。是富余房产,说明题主还有房。



如果仅按目前租金水平,那是应该卖房子,做其他投资或理财,因为租金太低了,按年收益率只有1.2%,还没有银行存款高。如果以后按房产市值收房产税,那纯收益就更低了,真不如做理财。

如果考虑该地段今后的发展前景,租金水平可能提高等因素,就要仔细考量了。但国家也正在采取多种方式培育和发展住房租赁市场,在政策、土地、金融等多方面进行支持,推动公租房建设。所以,笔者认为,一般来说,房屋租金上涨空间不大,当然也有特列。


有人说不能光看租金,还要考虑房产升值因素。笔者不知道该房产多大面积,目前房价水平,如果房价水平已经比较高了,那升值的空间就不大;如果房价水平不高,存在价值洼地效应,应该有升值空间。

不知道题主总共有几套房子,如果还多的话,这套富余的房产,假如预判升值空间不大,租金上涨也无望,应该提早出手,去做其他投资或理财。目前一年期的理财年化收益率都在5%以上,当然理财也有风险,要选好理财产品,实现复利效应,才能获得可观的收益。有兴趣、精力、时间的话,也可做股权投资、艺术品投资、债券投资等。


当然,如果该房产所处地段今后发展前景广阔,租金有可能大幅度上涨,房产有可能大幅度升值,那就留着收获长远收益。


正哥说民生


卖了吧!200万,理财四厘的利息一年还八万,你得房租才两万多一点。也不知道你得房租咋那么便宜,一百年才收回本金。差太多了。要是做点其它投资,年回报10%的话,一年可收入20万,十年利滚利就是518万多,二十年就是1345万多,三十年3489万多,四十年就是九千多万。附表:

时间(年) 本金 利息 合计

1 200.00 20.00 220.00

2 220.00 22.00

242.00

3 242.00 24.20 266.20

4 266.20 26.62 292.82

5 292.82 29.28 322.10

6 322.10 32.21 354.31

7 354.31 35.43 389.74

8 389.74 38.97 428.72

9 428.72 42.87 471.59

10 471.59 47.16 518.75

11 518.75 51.87 570.62

12 570.62 57.06 627.69

13 627.69 62.77 690.45

14 690.45 69.05 759.50

15

759.50 75.95 835.45

16 835.45 83.54 918.99

17 918.99 91.90 1010.89

18 1010.89 101.09 1111.98

19 1111.98 111.20 1223.18

20 1223.18 122.32 1345.50

21 1345.50

134.55 1480.05

22 1480.05 148.00 1628.05

23 1628.05 162.81 1790.86

24 1790.86 179.09 1969.95

25 1969.95 196.99 2166.94

26 2166.94 216.69 2383.64

27 2383.64 238.36

2622.00

28 2622.00 262.20 2884.20

29 2884.20 288.42 3172.62

30 3172.62 317.26 3489.88

31 3489.88 348.99 3838.87

32 3838.87 383.89 4222.76

33 4222.76 422.28 4645.03

34 4645.03 464.50 5109.53

35 5109.53 510.95 5620.49

36 5620.49 562.05 6182.54

37 6182.54 618.25 6800.79

38 6800.79 680.08 7480.87

39 7480.87 748.09 8228.96

40

8228.96 822.90 9051.85


禹王三世


现在不是二线城市卖房的好时机,如果不急着用钱,建议不要卖。

为什么这么肯定的说不要卖呢?主要基于几个原因:



第一是,限购政策一年多来,大部分二线城市的房价都有所回调,现在基本处于滞涨状态,现在卖房会卖到低位。

2015年到2016年,全国大部分一二线城市的房价都经历一轮大幅度的上涨。因此,在2017年初,全国大部分一二线城市都出台了限购政策。这个限购政策到今天已经实施一年多了,限购的效应基本显现出来,大部分城市的房价都有一定幅度的回调,虽然回调的幅度不大,但是整个房产市场基本上处于有价无市的状态。所以现在卖房基本会卖到这个阶段的最低价。



第二是,限购政策实施这一年多来,大部分城市房价下跌幅度非常有限,这足以说明当前房价的刚性。

从一年多的限购政策效果,大部分城市房价下跌的幅度非常有限,甚至有不少城市,反而稳中有升,比如西安威海成都重庆等等城市。这足以看出,当前大部分一线城市房价是具有刚性的。同时也可以预见,只要限购政策一放开,一二线城市的房价基本上还会有不小的幅度反弹上涨。



第三是,全国房价上涨的大趋势还没有变,二线城市的房价还会继续上涨的,如果不是急用钱,房子留在手里不仅可以收房租,更为可观的是涨价带来的收益

房地产市场从20世纪90年代末开始缓慢上涨以来,到今天已经连续涨了20年了,从目前的趋势来看,房价上涨的趋势仍然没有改变,至于具体原因,我在最近的回答中分析过好几回,有兴趣的朋友可以关注我,看一看,这里不再重复。简单来说就是房地产市场已经成为目前推动经济发展的最主要力量,这种力量会随着内外经济形势的变化不断显现。因此,整个房地产市场上行的格局仍然没有改变,二线城市的房价还会有不小的涨幅,所以如果不是急用钱,建议留着。



我每天都会关注和分析房地产市场和财经市场的最新动态,有兴趣的朋友可以关注我,多一份信息,多一分机会!

打这么多字,好辛苦,点个赞鼓励一下吧!


分享到:


相關文章: