小易論樓市
進入7月份以來，合肥二手房市場有所降溫，尤其ZY經濟工作會議對房地產進行表態之後，這種降溫變得越來越明顯。這裡既有傳統淡季的因素，也有政策疊加的效果，不管怎樣，房地產熱度已經在下降。下面我將對合肥6-7月份房價做一個分析，為購房者提供建議。
從安居客合肥房價走勢來看，除了3月份有一次比較小的調整之外，今年以來合肥房價一直在保持小幅上漲，跟年初房價最低點時相比，漲幅已超過1.2%。這個平均漲幅，應該跟我們感受到的相差不大，預計下半年還會維持這樣的趨勢。
全國50個重點城市房價表現
與6月份相比，7月份房價下跌城市由7個減少到6個，減少1個。與此同時，我們還可以看到，房價下跌城市數量減少，跌幅普遍收窄較多；上漲城市數量增加，漲幅普遍進一步擴大。這表明，7月份全國二手房價格延續了6月份的上漲勢頭，繼續保持相對較大的漲幅。
從各個城市群的表現來看，除了珠三角表現略微弱勢，其餘區域基本都有一定幅度的上漲，7月份房價上漲也是全國性質的。
長三角城市。跟去年同期相比，上海房價基本維持在同一水平，還是比較穩定的，目前來看，這種趨勢會持續到年底。南京房價表現跟合肥相似，一直在緩漲，自年初達到最低點以來，漲幅已超過2%。
經過安居客修正之後，杭州房價達到2.9w+，已經可以和一線城市廣州媲美了，從目前走勢來看，見頂初現，即將回調。蘇州房價1月見底，今年以來累計漲幅已達6.2%。
寧波與去年同期相比，漲幅已經達到接近24%，我認為基本上也快到頂了。長三角的其他二三線非核心城市，漲幅依舊不小，房地產定調之後，我估計下半年有可能加碼調控，房價會冷淡下來。
華南珠三角。深圳較去年同期上漲近15%，在調控加碼之後，我估計房價會暫時穩定下來。廣州這個大週期漲幅不是很大，從去年到現在，一直很穩定，維持在3w左右。
廈門房價已經從最高點時回調-7.6%，有報道說廈門地價遭遇腰斬，我覺得房價可能還沒有到底部。福州房價較去年最高點時也回調-4.3%，目前看來已經見底穩定。
珠三角二三線城市，除了房價最高的珠海出現回調，其餘都保持一定的漲幅，如果還任由這麼上漲，我覺得下一步調控加碼不可避免。
環渤海灣城市。北京房價4月份見底，這幾個月一直在上漲，比最低時漲了7.4%，如此嚴格的限購措施，也沒有使它乖乖就範。天津走勢跟北京類似，5月開始見底反彈，截至目前已經累計上漲
7.7%。石家莊房價還在底部匍匐前進，似乎依舊找不到上挺的動力，但一直保持也不錯。廊坊走勢跟石家莊接近，環京前一段時間吹大的泡沫，目前來看被擠得差不多了。從核心城市領漲來看，環渤海灣可能要迎來一波小漲。
中西部城市。武漢房價還在一直緩慢上漲，似乎一直都沒有停下來過。鄭州比較可喜，下跌一年多以來，終於迎來觸底反彈。長沙還在上漲，較去年同期漲幅已經接近20%，如果人才政策不收緊的話，我覺得限售也沒有什麼用。
成都7月份房價較6月份又出現跳漲，環比漲幅全國第一，看來限購政策的威力還未完全起作用。安居客重慶數據之前統計有誤，目前已修正，我們看到重慶同比去年已上漲近40%，而且並未看到有下跌的趨勢。
西安在經過上半年房價瘋漲之後，採取進一步限購收緊措施，目前漲幅正趨於平緩。東北三省會還在平穩上漲，跟去年同期相比，漲幅在
15%-20%不等，看來輪漲還未結束。從全國範圍來看，今年上半年房價依舊呈上漲趨勢，漲幅相對可觀，從側面說明ZY對房地產進行表態的現實背景。合肥在50個重點城市裡的房價表現，並不算特別突出，我覺得沒有進一步加碼的必要，大概率維持現狀。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數據來看，合肥新房和二手房價格6月份環比分別上漲0.2%和0.6%，尤其是二手房，漲幅達到過去一年來的最高點，這跟我們對合肥6月份二手房市場火爆的感受是一致的。
合肥鏈家6月份成交量為619套，也達到一個歷史最高峰，已經有連續
4個月成交量，接近去年平均值的兩倍。今年過完年以來，合肥二手房市場成交持續旺盛。
合肥鏈家二手房帶看量與新增房源的比值，可以反映合肥二手房市場供需變化，數值越大，供需就越緊張，房價上漲衝動就越強烈。我們看到，今年以來，這個數值一直在上漲，從2月份6.0已經漲到6月份的9.8，供需持續收緊，房價上漲預期強烈。
以下分析基於鏈家自2017年6月份至2018年6月份的所有成交，共計4837個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。5-6月份數據請參考我公號“小易論樓市”文章《2018年5-6月合肥房價分析及購房建議》。
1、合肥5月份二手房整體成交情況
合肥6月份二手房成交均價為1.685w，環比漲幅2%，連續四個月出現上漲，較年初最低點時已累計上漲6.2%。從整體房價走勢來看，我們看到合肥在去年年底和今年年初見底，今年以來明顯出現反彈。
6月份二手房平均成交週期為
79.4天，比上個月延長4.8天，我估計是房價上漲導致觀望情緒加重。
平均議價空間為2.61%，與上個月基本持平，仍處於限購以來的低點，說明二手房市場，賣家依舊強勢，供需緊張。
與上月相比，成交量增加較多的區為政務區，濱湖區，經開區和瑤海區，基本上都是西南比較熱門的新區。其中政務區增量最大，這幾個月來成交非常旺盛。我還注意到議價空間最低的三個區分別是高新區，濱湖區和政務區，這表示這三個區目前是合肥比較搶手的區域。
尤其是高新區，儘管成交量較上個月下滑比較多，但應該是房主期望過高惜售所致。與之前反差較大的是肥西縣和北城，不論從成交週期還是議價空間上，都有較大的增加，說明三縣二手房市場在市區火爆行情的映襯下，顯得相對落寞了一些。四大主城區表現中規中矩，沒有新區有亮點。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校。具體學區劃分和分析請參考文章（公號“
小易論樓市”《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》）。
這個月學區房成交佔比有較大增加，主要原因是政務區成交旺盛，拉高了成交量，再一個，我將168玫瑰園學校列入學區統計範圍（公號“小易論樓市”《合肥學區劃分變化對部分學區房的影響》）。
學區房成交均價為2.037w，也呈現一個見底反彈的趨勢，優質資產還是比較搶手。
非學區房成交均價為1.596w，今年以來持續上漲，目前已全面達到去年的最高水平。
從戶型成交佔比來看，1室戶型有所減少，2室戶型增加，3室戶型佔比不變。
下一步合肥房價分析及購房建議
7月23日國務院主持召開常務會議，要求積極財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持流動性合理充裕。這個政策其實跟去年年底的ZY工作會議表態基本一致，但表述由“積極”變為“更加積極”，“合理中性”變為“合理充裕”，政策明顯更為寬鬆（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。
隨後ZY工作會議，對下半年房地產作出表態，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，堅決遏制房價上漲。我認為這是基於外部形勢變化對經濟預期下調的考慮，在保持積極財政政策和流動性合理充裕的同時，極力控制資金不流入房地產。
以前ZY對房地產表述一向是“遏制房價快速上漲”，而如今拿掉了“快速”二字，直接變成“
遏制房價上漲”。如此嚴厲的用詞，說明上層意識到房地產積累的風險，已經到了不可不控的地步，房住不炒必須要嚴格執行，房價一定要保證不能上漲。在ZY表態之後，深圳作為一線城市，率先加碼了調控政策，處處劍指炒房漏洞。但我認為，房價下跌也不是一種健康的狀態，可以判定下半年全國絕大部分城市房價走勢會以穩定為主。
限購之後，合肥房價已穩定了近兩年時間，儘管這段時間部分熱門區域有所升溫，但均價還未全面突破限購時的最高水平。既然高層意圖是穩定房價，合肥在這方面做得已非常到位，所以我認為合肥沒有政策加碼的理由和必要。
但鑑於ZY的嚴肅表態，我覺得下半年合肥房價上漲預期要有所下調，仍然以穩定為主，這可能會導致人才落戶政策實施方案無限期推遲（公號“小易論樓市”《合肥出臺人才引進政策，下一步房價走勢會怎樣？》）。儘管人才落戶短期難以實施，但據我小密圈成員透露，合肥還有一個不同於人才落戶的
人才引進政策，大家可以參考一下，以下是他的經驗。人才引進政策和人才落戶政策是不一樣的，人才引進政策早就有了，需要在合肥有正規公司開具人才引進證明並蓋章，以及區政府和社保局蓋章，同時有一個月社保就可以買房了（社保繳納公司和勞動合同公司必須一致），至於自己是否滿足人才引進條件，可以諮詢所在區政府。
對於被限購的剛需，個人建議先將戶口遷到合肥市區派出所集體戶上，滿一年後即具備購房資格，這樣可以不必交社保，如果不能遷戶口就先交社保攢資格。在此期間可以進行觀望，如果人才落戶政策實施，直接在市區買房。
如果人才落戶政策一直沒有實施，就持續關注合肥房價，一旦發現有上漲苗頭，可直接在三縣上車；如果房價一直保持穩定，可一年後在市區上車。
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