這份文件是在今年4月份流出的，當時碧桂園有很多類似的消息不斷由內部傳出，最後證實均為員工所謂，其實從側面反映了員工們對高週轉政策也不是很滿意。
在此時此刻，再回顧一下這個文件，似乎就很好理解今天碧桂園的一些事故背後的根源。高週轉本身沒有任何問題，但高週轉也是有極限的，無限制提高週轉，意味著要無限制壓制工期。
碧桂園集團 大運營工作組 文件大運營紀字〔2018〕04 號 簽發人：陳斌
集團 “ 高週轉 ” 專題會會議紀要會議時間：2018 年 4 月 8 日（20:00~21:00）
會議地點：CR-6A 會議室會議主持：陳斌副總裁參會人員：楊國強主席、莫斌總裁、集團相關職能中心負責人、各區域總裁、集團大運營工作組全體成員、各區域大運營工作組組長及全體成員、項目總經理（含項目第一負責人）、未來領袖、儲備項目總等 4211 人。
會議記錄：運營中心會議內容及相關要求如下：一 、 主席 指示1、現在集團高週轉進度太慢，有很多原因，今天所有人思考怎麼回事，肯定是有問題，每個人都從自己和自己部門檢討，項目資金回正是我們追求雙享制度、追求高週轉的結果。
2、 公司會強有力推行銷售時間、施工策劃、策劃標準化，如果我們策劃以 140 戶型為主，搭配大戶型和小戶型很容易，所有圖紙標準化，很快。
3、現在報建方面花費太長時間，要思考怎麼快，怎麼去做，建議莫總可取消報建的人，項目總做報建，最能幹的是項目總，什麼時候做，怎麼滿足政府訴求，要快速推進，不能拖，報建下來才是最重要，要果斷。項目一天不等圖，圖紙要及時拿到政府去報建，知道國家規範在哪裡，標準化圖紙，有能力跟政府說，通宵完成圖紙第二天去報建，圖紙問題為什麼不是馬上做，什麼阻礙了你，要馬上做。
4、投資買地要買乾淨的地，不乾淨地以最快速度搞乾淨。一定要果斷，莫總和各部門為了管理完善制定很多東西，管理制度不應該成為影響進度的障礙；土方怎麼做，多少錢，不要障礙，要跳起來做，工作當天上報須當天處理完，不能拖，任何部門都要圍繞高週轉，為高週轉讓路。
5、信管中心怎麼建立新舊項目獨立的體系，一打開就看到，莫總監督建立體系，綠黃紅燈考核，馬上開工就綠燈，開不了黃燈，延誤多少天就紅燈，免職就行，直截了當。未來會出很多優秀人，他們知道怎麼做，未來領袖知道怎樣做，能夠將事情很快做成。沒能力的人總有理由，我們要當天的事當天完成，問題是不是每個人都懂事，都會處理，有解決問題的能力。打仗時前進路上有碉堡，怎麼攻克，做生意也一樣，守法前提下要做到最棒。
6、現在報建太慢，受不了。前兩天制定的項目總的獎勵處罰措施，靠你們自己理解和真正有能力順利推進，雙享要實現，理解手中的權力，要理解所有問題在哪裡，怎麼實現公司利益最大化，每天怎麼一回事，拖那麼長時間是不應該的。
7、公司在莫總領導下管理體系很好，我們有雙享制度，這麼多人才、品牌資金、經驗、戶型、裝修等，莫總要大家做的事情要好好思考一下，接下來怎麼做。未來公司很快超過兩千到四千個項目，你們的能力在哪裡，很快會檢驗出來，看莫總怎麼去放權，怎麼在公司大管理框架下不失控，在靈活、高速、利益最大化下進步。
8、要求各中心、區域、執行總裁和所有人當天事當天完成，不要影響現場進度。摘牌後，一天出規劃圖，報建要拿很好的綠化效果圖去給政府看，政府舒服，心情就好，就會批。優秀的人，有能力的人會解決問題，沒能力的人總有理由，要用成果說話。
9、在莫總領導下，公司很有效地管理，接下來調整，大家要理解公司的追求，對所有人都是好事，速度提高，效果會完全不同。信用很重要，是全方位的，我們要講信用，給施工單位付款要按時，為了雙享制度落地該付的錢也要付。
10、告誡所有同事要對黨、國家和民族好，一定要守法，守信用，多行不義必自斃，公司在陽光下為國家、民族、社會服務。我們是陽光的企業，有戰鬥力的企業，靠大家奮鬥，我們的管理很好，我們有很好的雙享制度、優秀的人才、好的品牌、好的經營理念，很多好東西，大家用心去聽，思考明天我是怎麼一回事，所有人愛學習，不停學習進步，使自己更有利做明天事情，用心做很多人收入會多三分之一，不得了，為什麼不能做的更棒，提升自己，公司大門敞開，公司一大堆人的成長，世界每天給我們機會。
二 、 莫總 指示1、今天的高週轉專題會議非常重要，涉及到公司的核心競爭力。
主席在 4 月 5 日針對高週轉在報建、收地、土方、標準圖、總包單位確定等方面提出的五點要求，各區域須認真領會並執行。認真聆聽主席講的每一句話並付諸實施，才能成為真正擁有才華的人。
2、我們的經營理念是在合法合規、資金安全的前提下，追求年化自有資金回報和利潤總額的增長，這些都離不開高週轉。雖然我們目前排名世界第一，但是大家不要驕傲，要認識到我們的一些優勢正在喪失，要想辦法改變這種局面。
3、針對高週轉的工作要求（1）要統一思想堅決做：先執行後完善，先不要質疑，要努力去做；同時要追求有質量保證的高速度，成本要算總賬、算大賬。
（2）項目總要敢於擔當：大幅提升項目總的地位和責任，高週轉的考核獎懲都聚焦項目總。項目總要移除一切阻礙高週轉實現的阻礙；如果遇到無法解決的問題，要及時尋求大運營組長的支持；若現有制度影響到項目高週轉實現，項目總可按照自己的標準推動工作，但須向大運營工作組彙報；區域大運營工作組有“先斬後奏”的權力，要做好項目支撐、推動項目實現高週轉。
（3）區域、城市公司平臺一定要以項目為中心，支撐項目的發展，為項目解決問題、前置地為項目做好策劃。
（4）總部平臺、各職能中心總要轉變觀念，要跟項目管理團隊一起在前線打仗，助力項目解決問題；大運營有權力、有責任支持項目做好“035”。
4、注意事項（1）要做好會議保密工作。
（2）一二線城市公司、區域可參照本次會議精神、結合自身情況，思考如何做好高週轉工作，一起努力創造屬於碧桂園的奇蹟。
三 、 職能中心建議1、運營中心（1）所有大運營組長都應感到責任重大，使命光榮；圍繞高週轉工作，所有大運營組長都肩負重任，各區域大運營組長，要有奉獻精神，敢於擔當，勇於承責，確保實現有質量的高週轉。
（2）大運營組長在工作中要幫扶項目快速決策和解決問題，到大運營組長的工作不能過夜，圖紙問題要通宵完成，區域有訴求到總部中心，當天完成；要用好莫總給予大運營組長的各項權力，遇到問題及時反饋和上報，保證集團高週轉的實現。
（3）所有大運營組長要有意識地不斷提升自己的能力，在決策過程中要充分獲得區域總的授權和信任，要勇於奉獻和承責，迅速提升專業能力和影響力，快速掌握碧桂園的各項實操要求，同時鼓勵各區域大運營組長多交流，多向優秀的區域大運營組長學習，互通有無，取長補短。
（4）各區域大運營組長應珍惜公司提供的廣闊的平臺和賦予的權利，努力做好各項工作，成為有價值、有能力、能勝任的大運營組長。
（5）陳斌總強調了高週轉配套考核制度、對相關職能條線的工作要求以及近期供貨工作的相關要求。
2、設計系統（1）設計院全員動員，轉變思路，主動配合，主動出擊，各部門以項目為中心，與項目聯動，同獎同罰。
（2）設計深耕片區要研究出當地政府報規報建特別標準做法及政府要求，整理成工作手冊，幫助項目一次報建通過。設計院要發揮專業優勢，報建聯動，設計師現場參與政府報建溝通工作。
（3）重視前置工作安排，希望項目前置安排設計工作，預留時間與政府溝通，爭取將預售條件放寬。
（4）前置提資不足時，設計院要主動參與多位一體會和提資評審會，對一些條件進行篩選和評審，從以前等條件轉變為主動找條件。
（5）堅決落實快速響應機制，當天事當天解決，不留到明天，各部門發揮 24 小時聯動無縫對接機制，發揮設計牽引作用。
（6）項目電子圖檔管控，將聯合信管在園寶和雲盤讓所有電子版圖可下載；打圖公司搬到總部來，建立聯合出圖中心，確保圖紙 12小時內寄出。
（7）成立專門應對複雜地質專家小組，確保前置研究複雜地形，保證樁基和結構安全下，縮短週期，助力高週轉，提前每一天。
3、成本管理中心（1）成本中心在施工圖標準化基礎上已經完成所有標準清單；結合 9+X 授權，把 345 線“好房子”項目展示區總包工作落地做了指引，包括施工單位選擇、定價、趕工費範圍、合同簽訂、三方材料、工程款支付等，目標是在摘牌前確定樁基礎選型。
（2）土方結合近幾年數據歸納，對前期土方工程將做土方授權指引，擴標、議標、招標模式都可以選擇；若區域有需求，成本中心會提供專業支持和培訓，需要協助會盡力；超出指引以外的問題，可以列明原因上報大運營組長終審。指引是以做好高週轉作為目標。執行主席指示，當日事當日畢。
4、採購中心（1）採購中心主動前置所有工作，希望項目選擇標準庫材料。
（2）區域要先建庫，後使用，首先是標準庫，拿到地馬上下單，項目專人跟進下單情況，並每天做銷項管理。
（3）區域要做標準庫，適當材料要儲備。
（4）合作要守信用，按合同付款，健康合作。
5、投資策劃中心（1）做好投資和運營的銜接工作，確保摘牌即開工。
（2）把團隊組建好，拿到地及時和項目團隊交接，前置圖紙預審，找到政府相關領導，提前溝通綠色通道。
（3）投資獎勵制度圍繞高週轉，圍繞摘牌即開工，制度上無縫銜接，讓項目團隊真正知道提前每一天的重要性。
6、營銷中心（1）服從大運營整體協調，營銷中心當日事當日畢，保證節點。
（2）戶型配比當日完成。
（3）強力推進標準化，先建庫後使用，戶型、裝修、體驗館、兒童遊樂區等做好模塊化工作，為快速出圖創造條件。
（4）營銷加強標準化，為以銷定產、以收定推、精準營銷創造條件。
（5）示範區包裝全穿插施工。
（6）按時簽約回款，當天做好後評估工作，牽引後續項目小步快跑。
7、人力資源管理中心（1）編制問題是開放的，儲備項目總、項目副總不佔用指標效能，審批速度加快，儲備人才會加大力度，將組織全國招聘聯動。
（2）項目總要在定案前 4~6 個月確定，外部的儘快碧桂園化，儘快培訓，項目總培訓班課程設置將圍繞大運營將全部課程打通，要求項目總更深入地圍繞自己的項目進行大運營答辯。
8、財務資金中心努力和銀行建立好關係，拓寬融資類型，搶融資額度和按揭額度，加快回款力度，加快高週轉。
9、信管管理中心（1）圍繞主席、莫總指示及大運營高週轉要求，將各中心紅黃綠燈預警強化到系統裡。
（2）一鍵下單已列入核心議程；協同設計院電子版圖上線；線上問題堅持不過夜解決。
2018年 4 月 8 日呈報：莫斌總裁抄送：集團大運營工作組成員、集團各職能中心負責人、各區域大運營工作組
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