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买小产权房有哪些风险?买卖将没有房产证!
小产权房指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
“小产权房”已走入死胡同
9月20日，中国国土资源报微信公众号发出一则新闻，国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（以下简称通知），通知中明确指出，防止小产权房通过不动产登记合法化。
“小产权房”不是法律概念
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房供人们在其中生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权就是土地使用权。房权就是房屋所有权。
这样大小产权就没有质的差别。大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值，比如在天安门停一辆大客车一天多少钱，在农村场地停一辆大客车一天多少钱，70年下来差价是多少?这样就知道他们的差距了。
小产权房交易面临哪些风险呢？
1、 无法取得房产证
房产权是拥有房屋产权的凭证，但是由于小产权房买卖并不合法，所以无法获取房产证。这也是意味着购房者并没有房屋产权，法律也不会保护购房者的权益。
2、 无法再出售
由于房产证无法合理取得，所以小产权房也就无法合理上市，无法转卖。
3、 质量参差不齐
小产权房的建设并不需要经过相关部门的审核，不排除一些开放商为增加利润而偷工减料的情况发生，房屋质量并不能保证。如果房屋质量出了问题，责任也很难追究。
4、 如遇拆迁没有补偿
这些建筑其实算是违章建筑，如果真的遇到拆迁，购房者并不会有任何补偿，如果有补偿也会全部归原业主。
小产权房买卖买卖屡禁不止可能因素？
1.深层的历史根源
“小产权房”作为二元体制下，转型中国存在的独特现象，有其产生的深层根源。多年的实践也一再证明，根本无需从法理上论证“小产权房”合法与否的问题，而是应该基于中国土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中国房地产长效机制的建立等事实，探求“小产权房”的解决之道。
2.高房价下的市场空间
在城市，商品住宅、保障性住房、经济适用性住房等多种住房建设及住房供应体系已经或正在完善，小产权问题既没有纳入合法的城镇住房体系，小产权住房无论建设还是到交易无疑是市场刺激下的产生的，它填补了高房价住宅市场留下的市场空间。
3.低收入人群的冒险与选择
长久以来，商品房独自撑起了中国房地产“一片天”，从根本上讲，这是多年以来高速增长的房地产经济与相关制度建设发展严重不平衡的产物，所以，在这种前提下，“小产权房”凭借价格上的优势，被一些低收入的人群而选择。
买房小帮手
小产权房是否值得购买，与40年、50年、70年房屋产权有何区别？
现如今房价实在太高，有不少人就将眼光盯上了价格更为低廉的小产权房，但不得不说小产权房风险实在太大，还是不要购买为好！目前小产权房是不受法律保护的！
小产权房与普通产权房有什么区别？
第一：40年50年70年是怎么回事？
这个所谓的产权大或小实际上指的是国有土地使用权，小产权房是没有国有土地使用权的，40年、50年、70年是目前市面上常见的三种不同土地使用权年限，通常商业用地使用权是40年，工业用地是50年，普通住宅用地是70年，我们大多数人买的商品住宅都是70年产权，像单身公寓这种属于商业性质，产权是40年。
第二：小产权房是怎么回事？
合法的产权房是先由国家出让可用于住宅建设的国有土地，然后开发商在这个土地上建设好符合各种标准的房屋，这个房子既有国有土地使用权证，又有不动产权证，是可以到二级市场进行交易的，另外许多地方的落户、子女受教育等待遇是与这个产权挂钩的，你买了小产权房顶多解决居住问题，这些待遇享受不了！
小产权房严格上来说就是未批先建或者变更土地用途挪作它用的违章建筑，我们通常说的小产权房基本都是违规变更土地用途的产物，例如占用农村集体土地建设的对外出售的房屋，个别单位变更用地属性例如在工业用地上建设的对外出售的住宅，这些房屋都没有完整的产权，都属于小产权房，即使有所谓的产权证，这个产权证也是不合法的。
小产权房目前还是黑户，如果不能合法化建议不要购买！
第一：对于小产权房目前国家是严厉打击的！
由于小产权房已经是个比较普遍的现象，因此关于制定特殊政策将其合法化的呼声也很高，但是从目前国家政策来看转正希望很渺茫，仍处于严厉打击的阶段，建设和出售小产权房的行为不仅仅不受法律保护，甚至属于违法会受到制裁，购买小产权房你这个房产也是不受法律保护的。
第二：小产权房的风险主要有哪些？
个人认为最大的风险其实就是两个，首先就是因为你没有国有土地使用权，这个房子办理不了房产证，没有房产证你这房不仅仅没有办法到二级市场销售，而且许多待遇都享受不了，私底下交易不受法律保护。
其次这个房子严格来说还属于违章建筑，很可能被拆，就算被拆你的拆迁补偿也没有保障，最好的结果可能就是赔偿你这个房子的钱。
最后小产权房是没有办法抵押贷款的，你买房需要全款未来也不能用这个房子抵押获得资金，还不要说大多数小产权房住房质量也比较差。
第三：未来小产权房还可能转正吗？
这个事真不好说，目前国家也在推进农村土地确权改革，当年有个383改革方案，里面针对“小产权房”提出过这样的方案：
说白了就是让你补缴土地出让金，但是目前这个仅仅是一种设想，还没有付诸实施！
小产权房最大的优势就是便宜，有许多买不起正规商品房的人是没有办法才盯上小产权房的，但是这里面的名堂实在太多，你省这些钱是否划算需要斟酌，如果真要购买需要慎重！最差的结果就是把你这个当做违章建筑给拆了！
心安理得君
LazyBears：先谈谈小产权房的事情吧，值不值得购买得看人群属性，例如你与出售小产权房的卖家属于一个村集体组织的，那自然可以购买，省了买材料请工人的钱与盖房的时间；如果是单位公司集资房购买也没问题，虽然难以出售但通常可以作为“福利”，如果是外地户口买本地的小产权房，那就不建议购买了。
最常见、风险最大的小产权房，通常在北上广深等高位房价城市
这些地方的房价高，以致于能够购买商品房居住的人少之又少，大家都想着有个稳定住所，自然而然就盯上了小产权房也就是集资房。
拿深圳来举例，小产权房的房价通常为周边商品房的1/2，例如我曾询问过清湖片区某小产权房，一平方价格2-3万元，而隔壁的商品房房价已经逼近6万/平方的价位。买同样的大小，一个70平方的两室价格前者需要200万后者需要420万，对比起来差额巨大。
但同样是小产权房，其实也有多种分类
例如是村民自己修建的房屋，又或者是村集体修建的统建楼，还有历史遗留的军产房等等多种类型，不同类型存在的风险也完全不同。
村民个人修建的小产权房自然是风险最大的一种，双方签订的合同、交易的数额等等都是私下交易，更没有房屋登记、产权证的证明，若是遇上房东矢口否认出售房屋的情况，购房者无疑站在绝对不利的位置。
村集体修建的统建楼暂不清楚有没有对外销售的，但可能存在某些村民“转让名额”的情况，不过相对来说有着“村集体”这个组织在，还是能够证实交易存在，相当来说风险要小一些。
军产房是特殊的存在，在改革前的军产房是可以取得房产证的，所以相当来说其价格也比起另外两种“小产权房”价格更高。此类房产一般由开发商来开发、运营售卖等等。这种小产权房交易，通常会由开发商与购房者签订协议，在其中会引入律师、律所作为见证，虽然依旧存在无法上户、拿不到产权证的风险，但相对来说是比较稳定的一种，也是大多数人选择购买的“类型”。
小产权便宜，但不代表你买得起
有些人看小产权房屋便宜，认为“自己买不起商品房总能买得起小产权吧”，事实上这可不一定。
要知道小产权房是不能贷款的，即使以其他事由去贷或者开发商愿意分期，时间相对来说也比商品房短很多，通常分期不超过3年时间，而商品房可以贷到30年之多，这也算是两者的差距。
同样出个100万首付，200万的小产权剩下的100万可能需要你3年内交清，即使没有利息每个月也需要出2.78万元。而即使是房价400万的商品房，首付100万后贷款30年，每月仅需还款1.59万元，比起前者压力小了很多，加之商品房还能够上户口、能够增值交易，所以说优劣自有人选。
当然，具体关于产权的更多介绍大家就只能去问开发商或者出售者了，就我而言的建议是：除了特定情况下，最好不要买小产权！毕竟政策很难料、风险也很大！
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LazyBears聊热点
什么是小产权房？是否值得购买？
1、简单粗暴的说，所有没有正式独立红本产权的房产全部可以称之为小产权房！
2、有头发谁愿意做秃子呢？同理，如果买得到商品房谁愿意买小产权房呢？小产权房某种意义上来说，是刚需留在这高房价高房租城市的最后一根救命草！
小产权优势：
1、比商品房便宜三分之一以上，有些楼盘还可以贷款，极大减轻置业的压力！
2、不需要名额和特定条件。
3、投资回报率也比较高（无论自住还是出租）
4、博旧改拆迁（其他城市不知道，但大深圳来说，小产权的手续旧改的是承认的，有兴趣的朋友可以参加最新白石洲的旧改方案）
小产权的风险：
1、不能落户！
2、很难申请学位（主要看地段与片区）
3、出现纠纷处理起来相当麻烦。
4、部分个人产权的房子无法查清产权是否清晰！
5、其他未知风险（抵压特别做的小贷抵压……）
统合以上是否值得购买，主要取决于您的需求。个人认为在深圳，只要产权手续清晰，都可以入手！
与40年、50年、70年房屋产权有何区别？
1、物业的使用年限最主要取决土地的使用属性，如：住宅用地70年，商业用地40年，工业用地40年。
2、以上与小产权最大的也是最根本的区别是，是一个是正式红本完全产权物业，一个是只有使用权或是违建！
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小房哥哥
这些问题，你百度一下就清楚了，用不着上悟空问答！既然你邀请我了，我就简单说下！
小产权房是建设在农村集体建设用地上的房子，土地属于村集体，不属于国家，所以小产权房是没有国有土地证的，也没有常规的房产证（现在叫做不动产证）
其它40年、50年、70年产权的房子都是建设在国有土地上的，都有国有土地证，也有不动产证！
区别就在于此，没有不动产证的话，买房不能办理贷款只能全款购买，房子不能做抵押；
其次，小产权房价格增长很慢，以石家庄二环内某地段为例，2015年，小产权房4500，70年产权的8000多；2018年小产权7000,70年产权20000！
再次，小产权原则上只允许本村村民购买，非本村购买的基本不能落户；如果后期遇到拆迁，小产权房补偿很少，只补偿你房子本身部分，土地补偿没有，而且你无法阻止拆迁，你本身就是非法购买的，不受国家拆迁相关法律保护！
所以，别光图小产权房的便宜，买房购买大产权的，钱少先买个小的或者偏远些的，有钱了再换大的！
好了，我是地产老牛，欢迎大家关注我，和我交流！
地产老牛
所谓小产权房，就是不像商品房那样可以办得购房，手续，而可以抵押。小产权房又不像集体成员建房一样可以办得宅基地地证。说白了就和小三一样。
但是小产权房虽然不能办各种手续，但涉及到买卖，因为属于财产，也是受消保法保护。由于土地的不确定性，故在土地的变更上不受人的意愿，由国家说了算。
另外，小产权房还是能转正的。
其次就是小产权房没有注册，存在一房多卖的情况。故要注意。
