7月10日，華夏幸福發佈公告，公司控股股東當日與平安資產管理有限責任公司簽訂協議，約定通過協議轉讓方式，以約137億的價格向平安資管轉讓近兩成的股權。作為國內房地產行業龍頭之一的華夏幸福為何要轉讓股權？房地產企業真得到了如此艱難的時刻？
折價轉讓三年對賭
7月10日，華夏幸福午間公告宣佈，華夏幸福控股股東華夏幸福基業控股股份公司(“華夏控股”)與平安資產管理有限責任公司簽訂《股份轉讓協議》，約定華夏控股通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓約5.82億股華夏幸福股份，佔華夏幸福總股本的19.70%。交易完成後華夏控股及其一致行動人持股比例將下降至42.7%，平安資管持股比例為19.7%成為公司的第二大股東。
價格方面，此次股份轉讓價格的為23.655元/股，比前一個交易日折讓5%，更比今年的高位低了近50%。
除此之外，協議還規定，在標的股份過戶登記至平安資管名下之日起5個工作日內，平安資管應當向華夏幸福董事會提名2名具備任職資格的董事候選人；在30個工作日內，華夏幸福應召開股東大會，進行董事會改選。同時，華夏幸福承諾，將以公司2017年度歸屬於上市公司股東的淨利潤為基數，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。
根據同花順數據地產股排名顯示，2018年一季度，華夏幸福每股收益0.74元，排名板塊第一；每股淨資產10.1元，排名板塊第六；淨利潤22.87億，排名板塊第三；營收94.85億，排名板塊第5；總資產3756億，排名板塊第四……如此的行業龍頭，平安資管居然僅以不到140億的投入，就獲得了其20%左右股權，外加2個董事席位、還有現金對賭，真可謂“賺大了”。
截至7月16日收盤，華夏幸福股價報25.57元/股，相較23.655元/股的受讓價格，平安已“浮盈”超過8億元。
華夏幸福為何如此“委屈”
“虧本的生意沒人做”，那麼此次華夏幸福為何如此“委屈”呢？分析認為，樓市宏觀調控持續加強，再加上華夏幸福自身發展中的不足，使得其不得不出“此招”。
從宏觀方面看，樓市調控依舊從嚴，今年以來，各地出臺的有關房地產市場調控政策就已接近200次。最新的一個就是，近日，七部委聯合印發了通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
在調控的大背景下，房企的“錢根吃緊”。數據顯示，今年6月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計506.85億元，雖然環比5月增加了12.34%，但依舊不樂觀。目前房企融資總額依然低位運行，不及去年水平。尤其是企業外債，由於發改委限制境外發債投資境內房地產，房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。分析認為，房企後續融資的難度只增不減，預計接下來房企資金面將越來越緊張。
而華夏幸福自身方面，去年以來，環京樓市受房產市場調控影響遇冷，重華夏幸福傳統地產業務受到很大影響，今年3-4月，華夏幸福被傳資金鍊緊張，上交所還向華夏幸福發出18項問詢。
華夏幸福今年4-6月的經營簡報中顯示：2018年4-6月銷售額358.57億元；1-6月銷售額804.5億元。以華夏幸福年初提出的2100億元銷售目標看，上半年銷售額僅完成38.3%。
今年上半年，華夏幸福房地產開發簽約銷售額652.64億元，同比增23.05%，銷售面積730.88萬平方米，同比增91.32%，上半年“增收不增利”。華夏幸福4-6月的銷售單價為7782.39元；上半年的銷售單價為8929.51元；而去年同期的銷售平均單價分別為12544.27元和13340.35元。這意味著華夏幸福今年旗下房地產項目的銷售平均價格下降約33%。
7月7日，華夏幸福還發布了關於控股股東補充質押部分股份的公告。華夏控股將其持有的華夏幸福900萬股質押給華泰證券，作為對其2018年2月12日辦理的9450萬股股票質押式回購交易的補充質押。此次質押之後，華夏控股累計質押華夏幸福股份合計11.51億股，佔其持有華夏幸福股份的63.16%。而在股權轉讓之後，華夏控股的質押股份佔比還將顯著提高。
而股價方面，截至7月16日收盤，華夏幸福股價較今年最高價，下跌幅度超過四成。
牽手平安謀“脫困”
在目前這個嚴峻的市場環境下，華夏幸福成功牽手平安無疑是個重大利好，至少未來在資金、融資方面有望獲得強援。而平安也是對華夏幸福寄予“厚望”。
華夏幸福方面，首先本次平安資管入股將解除市場對於公司的資金擔憂，平安資管或可能直接或者間接助力公司融資渠道的暢通，畢竟“背靠大樹好乘涼”，況且還是在房地產行業面臨嚴峻調控的背景下。數據顯示，截至2017年12月31日，平安資管資產管理規模達2.67萬億元。
其次，此舉也有助華夏幸福優化公司治理結構。華夏幸福相關負責人就表示：“公司擬引中國平安作為重要股東，背後是華夏幸福優化公司治理結構的新突破，也是資本市場對華夏幸福前瞻佈局核都市圈價值的充分認可，是各類客戶對產業新城模式的高度信任，亦可見公司發展被期看好。未來，公司還將與其他各類合作伙伴實施強強聯合，增強業務協同。”
平安方面，這次入股，平安首先看中的就是華夏幸福的市值被嚴重低估。其發言人毫不諱言地表示：華夏幸福目前估值相對較低，對投資者具有吸引力；公司股息分派保持在穩定水平，投資者能夠獲得相對穩定的現金流。同時，華夏幸福具有環核心城市圈的業務佈局，平安看好其長期發展潛力。
其次，平安龐大的險資背後，是廣大保險客戶的長期保障和回報，如何做好資產負債匹配，改善久期，是一個保險公司長期穩健經營的大命題。保險資金運用的出發點，在於保險資金的長期保值增值。適度參與收益穩定的地產類投資是一個不錯的選擇。
平安一直都很“關注”地產行業。2010年，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產正式開閘。此後，平安資本大舉投向地產板塊。短短數年間，包括招商、金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、碧桂園、協信、旭輝等在內，中國平安巨資入股20多家優質房企。平安由此成為中國房地產市場中舉足輕重的資本力量，而地產板塊的強勁表現，也讓平安獲益頗豐，僅去年就錄得投資浮盈超過250億元。
對於此次股權轉讓，機構認為，平安戰略入股充分表明對華夏幸福業務模式以及公司價值的認可，同時也將通過直接或者間接的方式提升華夏幸福融資能力、緩解資金壓力，並且再次鞏固了未來三年業績翻番的承諾，後續中國平安的萬億險資規模及旗下多個資金平臺與公司業務間或能產生協同效應值得期待。
平安投資華夏幸福，也十分符合保險資金的特性，同時與當前的政策和市場導向不謀而合，兼顧了多方面的因素，將是一個多贏的結局。
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