成立於1984年的萬科雖然是土生土長的深圳地產巨頭，但在深圳這塊太多豪強雲集的市場上，一直沒落著太多便宜。
兩年前在深圳新會展中心用地招標中，出價362億的萬科輸給了出310億的招商華僑城；5年前爭奪前海經濟特區地王，萬科輸給了“小弟”卓越；10年前深圳灣大運會“春繭”招標，萬科則輸給了華潤。
在深圳，萬科的勢力範圍一直牢牢的被圈在北部，萬科城、第五園和四季花城都在二線關“梅林關”外，以及更遠的阪田、華為片區。那塊地方是深圳在設立經濟特區之初的分界線外，與市中心相比交通是最大的瓶頸。
經過20多年的努力，萬科好不容易全面東進，通過17英里和萬科東海岸在東部站穩腳跟，可限制東部地產價值的最大障礙依然出在“交通不便”上。西部市場由招商和華僑城壟斷，中部市場群雄割據，在高尚住宅區和商業用地纏鬥多時，抬頭一看深圳已經幾乎沒地可供了！
還好2017年深圳出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，允許城中村綜合整治並改造成租賃住房。萬科敏銳地捕捉到了這個機會！殺回福田中心的第一招，就是通過萬村計劃進入玉田村。
大隱隱於市的“玉田村”
和皇崗、水圍、崗廈這種大型城中村不同的是，玉田村並不是一個有著清晰邊界和縱橫排列的城中村。在目前最常用的幾款導航APP上輸入“玉田村”，根本找不著具體的地點。
玉田村其實是玉田小區在人們口中的一個簡稱，位於福田區上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南，由祠堂村和向東圍兩個村組成。佔地面積25000平米，建築面積約12萬6700平米，共計樓宇114棟。
玉田村毗鄰深圳在中國名頭最響的華強北商圈，離羅湖、福田口岸也不遠，交通發達，配套完善，人流量極大。距離深圳地鐵1號線科學館站D出口，步行只要5分鐘。
今年世界盃期間被深圳主流媒體廣泛報道、被納入“泊寓”後44套房源放出12分鐘就被搶光的向東圍東村33棟、35棟兩棟樓，距離中信城市廣場就是過一條街的距離。
日本的永旺百貨進駐深圳時，第一站就選在了中信城市廣場；隔壁的佳兆業中心有著深圳第一家臺灣KTV錢櫃，放在十幾年前，是深圳人爭相前往、最為時尚的消費場所。
中信城市廣場與佳兆業中心隔著一條深南中路，對面就是……深圳市委市政府所在地。
萬科泊寓所處地確切的說應該是玉田小區的向東圍村內。
老樓新改
地段黃不黃金？區位優勢明不明顯？但是玉田小區內的居民樓大多是1995年前後竣工，剛修好時住進去的小兩口生的孩子今年也該大學畢業了吧。歷經二十多年，老樓普遍進入亟待保養的狀態——外牆殘舊，管道老化。
再加上城中村例牌的建築間距小、通道窄，消防設施不足，火災隱患已經成了居民無法迴避的問題。向東圍村的建築佈局還周正，但是主要建築立面被大量宿舍、高層大廈遮擋，村子封閉、建築密度高、地面空間擁擠不堪，採光極差。
祠堂村裡的部分居民樓則是拐著彎建的，外面人進去，走不出一百米就會發現沒路了。空間呈現組團式特質，各組團空間缺少有機聯繫，交流困難，入口也不明顯，停車位不足，交通動線堵塞嚴重。
沒位置，車就只能這麼停，誰要出來，打電話叫堵在前面的挪。
隨著深圳城市的發展，各大Shopping mall和商圈如雨後春筍般一個個冒出來，中信城市廣場即使改名新城市廣場，也無法改變業績下滑、人流漸冷的處境，西武百貨撤櫃後，不再被視為深圳商業地標，瑞吉酒店選擇入駐深圳，選的就是一公里外的京基100大廈。
玉田小區的房東們及其周邊街道的商家都感覺到了沒落的滋味。這個時候政府來整改，沒人攔著。
萬科的第一次
2017年年中，十九大還沒召開，深圳的“十三五”規劃還沒出臺，萬科的萬村計劃剛剛開始啟動。在這個節骨眼上，玉田村改造成為了萬村首個福田項目，也是深圳的第二個城中村改造項目。當時玉田村委和住建局溝通整治工程如何實施，住建局引薦了萬科。
此後萬科與玉田股份公司就綜合整治模式達成一致，開始合作。福田區住建局提出，將專業化物業管理引入城中村，可有效提升城中村物業管理水平，消除物業安全隱患，同時將安全管理責任從政府和村股份公司，轉移至專業公司。
萬科進入玉田小區，進行統一租賃和運營管理。他們希望將這一模式在多個城中村中複製，形成一個龐大的小區運營板塊，納入其整體的物業管理、長租公寓、小區商業業務之中，最終成為中國最大的小區運營商之一。
以後吃粥吃飯就看這第一步走得好不好。萬科在玉田村，下了大力氣。作為配套運營商，萬科先是提交了綜合性整治規劃方案，然後是基礎設施改造的總承包和施工管理、與業主統一談判簽約、建築物改造後的裝修投資、再加上內容運營和物業管理。
作為物業的擁有者，村民將物業出租給萬村之後，除了獲得更穩定的物業收益，也能跟隨產業升級的大趨勢，享受物業價值的增長。
除了增設消防管網、室外消防栓、應急發電機房和消防控制室，萬村進行的施工還要在外牆上增設可開啟的外窗，兩棟相連的樓房還要修建公用樓梯，增加疏散寬度。
麻煩的是對小區內的道路進行修繕、平整，在沿外環車道規劃單邊停車，緩和車位需求。相比而言，把外牆粉刷出萬科經典色彩太easy了。
這條路翻來覆去的修，走出去就是大型購物中心和熱鬧的街道。
早有預謀的入駐
彭響瀑（化名）是玉田小區向東圍東村泊寓的租客之一，他並不知道自己住的這間公寓，原來那麼俏。之所以能“搶”到，是他早就打定主意選擇玉田的這間泊寓，這裡離他上班的地方很近。通勤對彭響瀑意味著什麼，實在是一言難盡。
我們不應該先入為主的把租房者定義為低收入人士或大學畢業生，租房子住的人中，五花八門各有訴求。彭響瀑已經30多歲成家立業有車有房，而且是三套！只不過離深圳市中心太遠了。
很久很久以前……在深圳關外房價還沒過2萬時，彭響瀑夫妻雙方的家長湊了首付，在梅林關外的春華四季園（靠近萬科四季花城）買了套90平米的房子。夫妻倆都是打工族，月家庭收入約為2萬左右，算是擠得進中產邊緣。可是因為生了一對雙胞胎，日常生活還得精打細算，容不得半點大手大腳。
如果不是買房時一鼓作氣買了輛車，估計之後不等限牌也買不起了。由於妻子的弟弟在華為工作，比外界早得知華為的部分部門要搬遷至東莞松山湖。夫妻倆一合計，到時候松山湖的房價一定大漲，此時不炒更待何時。來深圳十幾年，發不了大財，能不能掙出點積蓄就看這一把了。
於是在2017年初把阪田的房子高價脫手，500萬在松山湖買了兩套110平，又在深圳偏遠的觀瀾買了套二手小戶型，坐等松山湖地區房價起飛。
華為不愧是大企業，說搬就搬，松山湖的房價也如期開漲。彭響瀑的兩套房一套自住，一套放租，租金足夠抵月供。可是松山湖距離深圳自駕走高速都需要2小時以上，公共交通不提也罷，哪有坐長途大巴上班的。
還好有阪田的小房子，湊合住也行。可阪田區域正在修地鐵10號線，不管是自己開車還是搭乘公交，上下班高峰期通勤都極之痛苦，掐指一算，十有七八也得花上兩小時。
彭響瀑終於體會到什麼叫心力交瘁、欲哭無淚。從那時起，他開始關注長租公寓，尋思著把自己住的房子租出去，用租金租間公寓住，上班能方便點。他之前就關注萬科泊寓，但項目都太偏對通勤改善並不明顯。
直到他等到了玉田的泊寓出現，單房和一房一廳兩種共四種戶型，在泊寓的微信公眾號上，根據面積不同（12-25平米），起拍價分別是1398、1698、2198、2498。租金與周邊民房沒太大差別，玉田村的村民自己放租也都喜歡收整數，單房2000/月，一房一廳3000元/月，相比之下泊寓還便宜！
就這麼，彭響瀑根本沒考慮就定下了玉田村的泊寓，他決定以後週末時才回松山湖共享天倫，平常下了班就住這，想看孩子了可以視頻通話。“泊寓的招租要求上寫著：只針對18-40週歲的客戶。” 彭響瀑說，“還好，我還有幾年才到上限。”
睿和希望能採訪玉田泊寓的租戶和被擠出去的人，前者好找，後者就有點難辦……（心疼自己3秒鐘）巧的是，還真找著了。
低收入者退守地下室
李靖文（化名）今年51歲，在南園路上的一家潮汕腸粉店打雜，收錢、帶客、送外賣，什麼都要幹，早上5點鐘就得起床幫著老闆準備食材。腸粉店只做早餐，他中午就在餓了麼平臺上接單，給附近的小區住戶送外賣，到了晚上去另外一家湛江海鮮店幫著收拾碗筷，打三份工，一個月勉強4000上下的收入，社保醫保都在梅州老家，有點頭疼腦熱都得自己掏現金看病。上了歲數難免經常有點不舒服，打一針就將近一百，有時候心疼就硬抗著不治。
老李原本租住的是玉田小區祠堂村臨街那棟樓裡過道隔出來的一個單間，由於不算是正式的房間，所以一個月只收800。除了一張床和一個衣櫃，房間內幾乎沒有其它傢俱，抬頭一看天花板上全是水管。“在外面跑了一天回到屋裡就想好好趟一下，對房子最大的要求就是便宜，一個睡覺的地方，不需要折騰。”
老李說，早年租住在此的鄰居大多是在華強北做手機生意的人。晚上聚在一起就滔滔不絕的講在華強北誰誰誰的發家故事，聽得他很是羨慕，雖然自己不是其中一員，坐在旁邊聽人講，好過看電視。
手機產業在2007年到2009年之間非常紅火，華強北市場上經銷商、外地客商如過江之鯽。到了2010年，手機配件市場進一步爆發，華強北在全中國的名氣都很響亮。但是從2013年年底往後，便開始逐漸下降，到2015年初，很多人都撐不下去。老李的鄰居也一家一家搬走，租戶逐漸被底層勞動者取代——保安、保潔員和綠化工人。
玉田村以前的出租房就是這個樣子。
萬科進村後，老李第一個遭殃，他所住的那棟樓大都是租金比較低的租戶，業主痛快的就把樓交給了萬科。大家都被迫重新找房、打包搬家，他搬到了不太遠的巴登街一棟平房的地下室，陰暗潮溼，租金更貴了，要1200一個月，只好找了個老鄉合租。
城中村裡的展覽館
萬科把最靠街面的一棟三層樓改造成了玉田村綜合展覽館。外觀十分搶眼，與周邊的老舊建築相比，氣場提升了可不止一檔。一樓是康樂活動中心，夏天最大的好處是在那免費吹空調，喝茶。
二樓是城中村展覽廳，掛滿了各式標語、宣傳牆、PPT、投影，三樓是萬村項目辦公區，在二樓看完宣傳、講清楚政策，把村民領上去簽約。就這樣萬科在向東圍和祠堂村先後拿下了多棟物業。加上管理費，月租金約100-140元/平方米。
按照二樓宣傳區提供的數據，萬村發展公司與村民業主簽下的租期統一為10年，萬村向業主支付的月租金標準大約為75-85元/平方米，與市場價相當，萬科的利潤率在30%左右。
玉田村綜合展覽館
老李現在每天中午繼續在南園路和上步路前前後後送外賣。佳兆業中心對面的街因為修地鐵被封了，深南中路的車無法右轉上濱河大道，那一帶簡直成了電動車駕駛員們的天堂。
收樓簽約陸續完成後，那個城中村展覽廳基本閒置，夏天太陽大，樓上的工作人員點外賣。每次到一樓都要被年輕的保安叫住，在“來訪登記冊”上簽字。對此老李頗為不滿，覺得那幾個小年輕在刁難自己。“每天都要籤一遍，老是要我報那麼長的身份證號碼。”
據他透露，並非每一棟樓的主人都願意讓萬村管理自己當甩手掌櫃。考慮到該地段的租金價格日後必然會上漲，一些業主拒絕和萬科簽訂十年的租賃合同。
在向東圍村，有的業主去年自己出錢修房子，改造後的單間價格從1500元/每月直接漲到2800-3000元/月。為了和以萬村泊寓為代表的公寓競爭，“籤合同都是籤一年，壓二付一（兩個月押金一個月租金），泊寓真的是說一年就一年，在私人那租房，你三個月不想租了，可以轉租給別人，拿回押金。”
目前願意通過“玉田模式”參與城中村改造的村民不斷增加，玉田村納入改造的樓宇達40棟，簽約面積約33000平方米。萬村公司已投入項目資金9500萬，用於房屋裝修改造及水電消防改造施工。除了已經租出去的33、35棟外，還有4棟改造成青年公寓，即將上線出租。
萬村發展有限公司副總經理黃楠接受深圳當地媒體《南方都市報》採訪時透露，在已經納入改造的40棟樓中，將推出50%單身公寓和50%家庭公寓。單身公寓主要為單房和一房一廳，主要集中在向東圍片區；家庭式公寓為兩房及三房的住房，配備燃氣，主要集中在祠堂村片區。
其他正在整修中的樓。
家庭式公寓才是王牌
現在租出去的兩棟只是賺吆喝，家庭式公寓才是萬村的“大招”！去年7月，廣州市發佈《加快發展住房租賃市場工作方案》。新政共有16條，其中“租購同權”成為最大亮點，引發廣泛的關注和討論。《方案》明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。坊間用“核彈級”形容者一方案的震撼性。這個顛覆性的措施，意味著以後租房者和購房者將享有同等權利。
住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。通知明確要形成一批可複製、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。目前試點城市還未明確提出子女入學的“租購同權”。不過從通知精神看，“租購同權”將是大趨勢。
深圳市福田區南園小學
紅嶺中學南園部初中部
玉田小區祠堂村一街之隔，就是紅嶺中學南園部初中部——深圳最好的中學之一！連馬路都不用過，隔壁就是南園小學。不論未來到底租房者能不能取得學位，在這打造家庭公寓，還怕沒人租？
此外，展示廳提供的數據顯示，除了青年公寓和家庭式公寓，向東圍片區還將拿出一棟房作“環衛工人之家”，配備公共廚房和淋浴房，月租低至300元每人。“屆時將提供單房給環衛工人夫妻居住，也可以提供兩個同性住戶採取上下鋪的居住模式。”
環衛公寓戶型圖
黃楠坦言，這種純公益的方式其實是萬村公司想探索的一個路子，雖然滿足不了這個群體的所有需求。一旦運行順利，有環衛工管轄單位的補貼，還拿出更多的樓棟來嘗試。目前該樓棟正在進行加固，預計8月中旬完成改造。
改造示意圖
最後，參與改造後的房子採用的是人才安居房標準建設。防盜網全部拆除，安裝全新鋁合金門窗；裝修的標準和政府的人才包裝房的硬裝標準類似，熱水器、空調、書桌、收納等器具配備齊全。監控、煙感、消防噴淋等安全設備也都一應俱全。
總 結
去年10月13日，深圳市人才安居集團與萬科集團簽署合作框架協定。雙方合資，以泊寓平臺為起點，探索人才安居房和社會租賃住房的開發建設。
由“玉田模式”開啟的城中村升級改造，不僅用於解決髒亂差問題，也是嘗試解決深圳人才房房源不足的途徑。
一個玉田，承載著萬科重重謀劃。
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