成立于1984年的万科虽然是土生土长的深圳地产巨头，但在深圳这块太多豪强云集的市场上，一直没落着太多便宜。
两年前在深圳新会展中心用地招标中，出价362亿的万科输给了出310亿的招商华侨城；5年前争夺前海经济特区地王，万科输给了“小弟”卓越；10年前深圳湾大运会“春茧”招标，万科则输给了华润。
在深圳，万科的势力范围一直牢牢的被圈在北部，万科城、第五园和四季花城都在二线关“梅林关”外，以及更远的阪田、华为片区。那块地方是深圳在设立经济特区之初的分界线外，与市中心相比交通是最大的瓶颈。
经过20多年的努力，万科好不容易全面东进，通过17英里和万科东海岸在东部站稳脚跟，可限制东部地产价值的最大障碍依然出在“交通不便”上。西部市场由招商和华侨城垄断，中部市场群雄割据，在高尚住宅区和商业用地缠斗多时，抬头一看深圳已经几乎没地可供了！
还好2017年深圳出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许城中村综合整治并改造成租赁住房。万科敏锐地捕捉到了这个机会！杀回福田中心的第一招，就是通过万村计划进入玉田村。
大隐隐于市的“玉田村”
和皇岗、水围、岗厦这种大型城中村不同的是，玉田村并不是一个有着清晰边界和纵横排列的城中村。在目前最常用的几款导航APP上输入“玉田村”，根本找不着具体的地点。
玉田村其实是玉田小区在人们口中的一个简称，位于福田区上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南，由祠堂村和向东围两个村组成。占地面积25000平米，建筑面积约12万6700平米，共计楼宇114栋。
玉田村毗邻深圳在中国名头最响的华强北商圈，离罗湖、福田口岸也不远，交通发达，配套完善，人流量极大。距离深圳地铁1号线科学馆站D出口，步行只要5分钟。
今年世界杯期间被深圳主流媒体广泛报道、被纳入“泊寓”后44套房源放出12分钟就被抢光的向东围东村33栋、35栋两栋楼，距离中信城市广场就是过一条街的距离。
日本的永旺百货进驻深圳时，第一站就选在了中信城市广场；隔壁的佳兆业中心有着深圳第一家台湾KTV钱柜，放在十几年前，是深圳人争相前往、最为时尚的消费场所。
中信城市广场与佳兆业中心隔着一条深南中路，对面就是……深圳市委市政府所在地。
万科泊寓所处地确切的说应该是玉田小区的向东围村内。
老楼新改
地段黄不黄金？区位优势明不明显？但是玉田小区内的居民楼大多是1995年前后竣工，刚修好时住进去的小两口生的孩子今年也该大学毕业了吧。历经二十多年，老楼普遍进入亟待保养的状态——外墙残旧，管道老化。
再加上城中村例牌的建筑间距小、通道窄，消防设施不足，火灾隐患已经成了居民无法回避的问题。向东围村的建筑布局还周正，但是主要建筑立面被大量宿舍、高层大厦遮挡，村子封闭、建筑密度高、地面空间拥挤不堪，采光极差。
祠堂村里的部分居民楼则是拐着弯建的，外面人进去，走不出一百米就会发现没路了。空间呈现组团式特质，各组团空间缺少有机联系，交流困难，入口也不明显，停车位不足，交通动线堵塞严重。
没位置，车就只能这么停，谁要出来，打电话叫堵在前面的挪。
随着深圳城市的发展，各大Shopping mall和商圈如雨后春笋般一个个冒出来，中信城市广场即使改名新城市广场，也无法改变业绩下滑、人流渐冷的处境，西武百货撤柜后，不再被视为深圳商业地标，瑞吉酒店选择入驻深圳，选的就是一公里外的京基100大厦。
玉田小区的房东们及其周边街道的商家都感觉到了没落的滋味。这个时候政府来整改，没人拦着。
万科的第一次
2017年年中，十九大还没召开，深圳的“十三五”规划还没出台，万科的万村计划刚刚开始启动。在这个节骨眼上，玉田村改造成为了万村首个福田项目，也是深圳的第二个城中村改造项目。当时玉田村委和住建局沟通整治工程如何实施，住建局引荐了万科。
此后万科与玉田股份公司就综合整治模式达成一致，开始合作。福田区住建局提出，将专业化物业管理引入城中村，可有效提升城中村物业管理水平，消除物业安全隐患，同时将安全管理责任从政府和村股份公司，转移至专业公司。
万科进入玉田小区，进行统一租赁和运营管理。他们希望将这一模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的小区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、小区商业业务之中，最终成为中国最大的小区运营商之一。
以后吃粥吃饭就看这第一步走得好不好。万科在玉田村，下了大力气。作为配套运营商，万科先是提交了综合性整治规划方案，然后是基础设施改造的总承包和施工管理、与业主统一谈判签约、建筑物改造后的装修投资、再加上内容运营和物业管理。
作为物业的拥有者，村民将物业出租给万村之后，除了获得更稳定的物业收益，也能跟随产业升级的大趋势，享受物业价值的增长。
除了增设消防管网、室外消防栓、应急发电机房和消防控制室，万村进行的施工还要在外墙上增设可开启的外窗，两栋相连的楼房还要修建公用楼梯，增加疏散宽度。
麻烦的是对小区内的道路进行修缮、平整，在沿外环车道规划单边停车，缓和车位需求。相比而言，把外墙粉刷出万科经典色彩太easy了。
这条路翻来覆去的修，走出去就是大型购物中心和热闹的街道。
早有预谋的入驻
彭响瀑（化名）是玉田小区向东围东村泊寓的租客之一，他并不知道自己住的这间公寓，原来那么俏。之所以能“抢”到，是他早就打定主意选择玉田的这间泊寓，这里离他上班的地方很近。通勤对彭响瀑意味着什么，实在是一言难尽。
我们不应该先入为主的把租房者定义为低收入人士或大学毕业生，租房子住的人中，五花八门各有诉求。彭响瀑已经30多岁成家立业有车有房，而且是三套！只不过离深圳市中心太远了。
很久很久以前……在深圳关外房价还没过2万时，彭响瀑夫妻双方的家长凑了首付，在梅林关外的春华四季园（靠近万科四季花城）买了套90平米的房子。夫妻俩都是打工族，月家庭收入约为2万左右，算是挤得进中产边缘。可是因为生了一对双胞胎，日常生活还得精打细算，容不得半点大手大脚。
如果不是买房时一鼓作气买了辆车，估计之后不等限牌也买不起了。由于妻子的弟弟在华为工作，比外界早得知华为的部分部门要搬迁至东莞松山湖。夫妻俩一合计，到时候松山湖的房价一定大涨，此时不炒更待何时。来深圳十几年，发不了大财，能不能挣出点积蓄就看这一把了。
于是在2017年初把阪田的房子高价脱手，500万在松山湖买了两套110平，又在深圳偏远的观澜买了套二手小户型，坐等松山湖地区房价起飞。
华为不愧是大企业，说搬就搬，松山湖的房价也如期开涨。彭响瀑的两套房一套自住，一套放租，租金足够抵月供。可是松山湖距离深圳自驾走高速都需要2小时以上，公共交通不提也罢，哪有坐长途大巴上班的。
还好有阪田的小房子，凑合住也行。可阪田区域正在修地铁10号线，不管是自己开车还是搭乘公交，上下班高峰期通勤都极之痛苦，掐指一算，十有七八也得花上两小时。
彭响瀑终于体会到什么叫心力交瘁、欲哭无泪。从那时起，他开始关注长租公寓，寻思着把自己住的房子租出去，用租金租间公寓住，上班能方便点。他之前就关注万科泊寓，但项目都太偏对通勤改善并不明显。
直到他等到了玉田的泊寓出现，单房和一房一厅两种共四种户型，在泊寓的微信公众号上，根据面积不同（12-25平米），起拍价分别是1398、1698、2198、2498。租金与周边民房没太大差别，玉田村的村民自己放租也都喜欢收整数，单房2000/月，一房一厅3000元/月，相比之下泊寓还便宜！
就这么，彭响瀑根本没考虑就定下了玉田村的泊寓，他决定以后周末时才回松山湖共享天伦，平常下了班就住这，想看孩子了可以视频通话。“泊寓的招租要求上写着：只针对18-40周岁的客户。” 彭响瀑说，“还好，我还有几年才到上限。”
睿和希望能采访玉田泊寓的租户和被挤出去的人，前者好找，后者就有点难办……（心疼自己3秒钟）巧的是，还真找着了。
低收入者退守地下室
李靖文（化名）今年51岁，在南园路上的一家潮汕肠粉店打杂，收钱、带客、送外卖，什么都要干，早上5点钟就得起床帮着老板准备食材。肠粉店只做早餐，他中午就在饿了么平台上接单，给附近的小区住户送外卖，到了晚上去另外一家湛江海鲜店帮着收拾碗筷，打三份工，一个月勉强4000上下的收入，社保医保都在梅州老家，有点头疼脑热都得自己掏现金看病。上了岁数难免经常有点不舒服，打一针就将近一百，有时候心疼就硬抗着不治。
老李原本租住的是玉田小区祠堂村临街那栋楼里过道隔出来的一个单间，由于不算是正式的房间，所以一个月只收800。除了一张床和一个衣柜，房间内几乎没有其它家具，抬头一看天花板上全是水管。“在外面跑了一天回到屋里就想好好趟一下，对房子最大的要求就是便宜，一个睡觉的地方，不需要折腾。”
老李说，早年租住在此的邻居大多是在华强北做手机生意的人。晚上聚在一起就滔滔不绝的讲在华强北谁谁谁的发家故事，听得他很是羡慕，虽然自己不是其中一员，坐在旁边听人讲，好过看电视。
手机产业在2007年到2009年之间非常红火，华强北市场上经销商、外地客商如过江之鲫。到了2010年，手机配件市场进一步爆发，华强北在全中国的名气都很响亮。但是从2013年年底往后，便开始逐渐下降，到2015年初，很多人都撑不下去。老李的邻居也一家一家搬走，租户逐渐被底层劳动者取代——保安、保洁员和绿化工人。
玉田村以前的出租房就是这个样子。
万科进村后，老李第一个遭殃，他所住的那栋楼大都是租金比较低的租户，业主痛快的就把楼交给了万科。大家都被迫重新找房、打包搬家，他搬到了不太远的巴登街一栋平房的地下室，阴暗潮湿，租金更贵了，要1200一个月，只好找了个老乡合租。
城中村里的展览馆
万科把最靠街面的一栋三层楼改造成了玉田村综合展览馆。外观十分抢眼，与周边的老旧建筑相比，气场提升了可不止一档。一楼是康乐活动中心，夏天最大的好处是在那免费吹空调，喝茶。
二楼是城中村展览厅，挂满了各式标语、宣传墙、PPT、投影，三楼是万村项目办公区，在二楼看完宣传、讲清楚政策，把村民领上去签约。就这样万科在向东围和祠堂村先后拿下了多栋物业。加上管理费，月租金约100-140元/平方米。
按照二楼宣传区提供的数据，万村发展公司与村民业主签下的租期统一为10年，万村向业主支付的月租金标准大约为75-85元/平方米，与市场价相当，万科的利润率在30%左右。
玉田村综合展览馆
老李现在每天中午继续在南园路和上步路前前后后送外卖。佳兆业中心对面的街因为修地铁被封了，深南中路的车无法右转上滨河大道，那一带简直成了电动车驾驶员们的天堂。
收楼签约陆续完成后，那个城中村展览厅基本闲置，夏天太阳大，楼上的工作人员点外卖。每次到一楼都要被年轻的保安叫住，在“来访登记册”上签字。对此老李颇为不满，觉得那几个小年轻在刁难自己。“每天都要签一遍，老是要我报那么长的身份证号码。”
据他透露，并非每一栋楼的主人都愿意让万村管理自己当甩手掌柜。考虑到该地段的租金价格日后必然会上涨，一些业主拒绝和万科签订十年的租赁合同。
在向东围村，有的业主去年自己出钱修房子，改造后的单间价格从1500元/每月直接涨到2800-3000元/月。为了和以万村泊寓为代表的公寓竞争，“签合同都是签一年，压二付一（两个月押金一个月租金），泊寓真的是说一年就一年，在私人那租房，你三个月不想租了，可以转租给别人，拿回押金。”
目前愿意通过“玉田模式”参与城中村改造的村民不断增加，玉田村纳入改造的楼宇达40栋，签约面积约33000平方米。万村公司已投入项目资金9500万，用于房屋装修改造及水电消防改造施工。除了已经租出去的33、35栋外，还有4栋改造成青年公寓，即将上线出租。
万村发展有限公司副总经理黄楠接受深圳当地媒体《南方都市报》采访时透露，在已经纳入改造的40栋楼中，将推出50%单身公寓和50%家庭公寓。单身公寓主要为单房和一房一厅，主要集中在向东围片区；家庭式公寓为两房及三房的住房，配备燃气，主要集中在祠堂村片区。
其他正在整修中的楼。
家庭式公寓才是王牌
现在租出去的两栋只是赚吆喝，家庭式公寓才是万村的“大招”！去年7月，广州市发布《加快发展住房租赁市场工作方案》。新政共有16条，其中“租购同权”成为最大亮点，引发广泛的关注和讨论。《方案》明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。坊间用“核弹级”形容者一方案的震撼性。这个颠覆性的措施，意味着以后租房者和购房者将享有同等权利。
住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。通知明确要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。目前试点城市还未明确提出子女入学的“租购同权”。不过从通知精神看，“租购同权”将是大趋势。
深圳市福田区南园小学
红岭中学南园部初中部
玉田小区祠堂村一街之隔，就是红岭中学南园部初中部——深圳最好的中学之一！连马路都不用过，隔壁就是南园小学。不论未来到底租房者能不能取得学位，在这打造家庭公寓，还怕没人租？
此外，展示厅提供的数据显示，除了青年公寓和家庭式公寓，向东围片区还将拿出一栋房作“环卫工人之家”，配备公共厨房和淋浴房，月租低至300元每人。“届时将提供单房给环卫工人夫妻居住，也可以提供两个同性住户采取上下铺的居住模式。”
环卫公寓户型图
黄楠坦言，这种纯公益的方式其实是万村公司想探索的一个路子，虽然满足不了这个群体的所有需求。一旦运行顺利，有环卫工管辖单位的补贴，还拿出更多的楼栋来尝试。目前该楼栋正在进行加固，预计8月中旬完成改造。
改造示意图
最后，参与改造后的房子采用的是人才安居房标准建设。防盗网全部拆除，安装全新铝合金门窗；装修的标准和政府的人才包装房的硬装标准类似，热水器、空调、书桌、收纳等器具配备齐全。监控、烟感、消防喷淋等安全设备也都一应俱全。
总 结
去年10月13日，深圳市人才安居集团与万科集团签署合作框架协定。双方合资，以泊寓平台为起点，探索人才安居房和社会租赁住房的开发建设。
由“玉田模式”开启的城中村升级改造，不仅用于解决脏乱差问题，也是尝试解决深圳人才房房源不足的途径。
一个玉田，承载着万科重重谋划。
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