说好要卖房,没想到房价翻番上涨数十万,卖方对起初签订的合同反悔,不卖了,双方只能法庭上见。这种情况下,房子到底还卖不卖?在一些案件中,房屋被裁决继续过户,另一些案件中,卖方不仅要返还定金,还要赔偿房屋数十万元的增值损失。
房价涨了近90万，房主突然不卖了
对朱某来说,买套房实在太周折了。2014年他看上了位于济南市中心的一套房屋,房价62万元。他与卖方于某签订房屋买卖合同,约定签订合同当天支付购房款30万元,正式交房当天支付购房款10万元,剩余房款等到办完产权证的前提下,在办理房屋过户当天再交。于某则承诺,在2015年底前办理完产权证,并积极配合房屋过户,如果不能办理房产证,应在三日内全额返还购房款。
签订合同当天,朱某就支付了30万元,之后在房屋尚未交付的情况下,支付了10万元,后来又支付了一次房款,共计交付40余万元。但之后,于某不想卖这房子了。朱某无奈到仲裁委申请仲裁,请求裁决于某协助其把房子过户到自己名下。于某则表示,朱某违约在先,主张解除合同。
仲裁庭意见认为,双方签订的合同合法有效,朱某在房屋并未实际交付的情况下支付房款,可以认定其没有出现逾期付款的违约行为,所以于某解除合同的主张不能得到支持,合同应当继续履行。最终,仲裁庭作出裁决,于某将房屋所有权过户至朱某名下。
多位律师向记者表示,房屋买卖中卖方这种毁约的情况并不罕见,相当一部分是因为房价上涨。该案朱某的委托代理人透露,房屋后来涨至150万元左右,这也是于某想解除合同的重要原因。“调解的时候,出卖人曾经很明确地表示,如果把房价提高到150万元,就继续卖房。”
故意违约，需承担法律责任
卢某也有类似遭遇,但结果不太一样。2016年,他看上位于济南东部的一套房产,和卖方刘某签订了房屋买卖合同,成交价格70余万元。双方约定合同签订时支付定金10万元,次年交房当日,支付首付房款20万元,剩余房款通过贷款解决。
合同签订当天,卢某支付了定金10万元。转眼进入2017年,临近交款交房日期时,中介多次联系刘某,但没能联系上。卢某通过邮寄送达履行通知书、到小区找人、邮寄送达催告函等方式催促刘某,但一直没有进展。钱支付不了,房也交接不成,卢某提起了诉讼,请求法院判令解除合同,并判令刘某返还购房定金并赔偿损失。
赔偿的损失如何计算?审理中,卢某申请对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定,经专业机构对提起诉讼当天的房产价值作出评估,这套房屋的价值为140余万元,较一年前双方签订合同时,房屋价值翻了一番。卢某请求法院判令刘某赔偿增值损失70余万元。
卢某认为,刘某拒绝提供转款账号,是他违约在先。刘某则表示,自己不在济南常住,本想与卢某联系,但合同上没有就指定账户的方式作出约定,也没有记载三方的联系电话及联系地址,对方不付款,自然无法交房。
到底是什么情况?真正的原因在于房价上涨了。中介公司员工李芳作证表示,在交房日期前一个月,刘某打电话来表示房子不想卖了,想解除合同,退还定金10万元并赔偿一部分钱,但卢某不同意,刘某提出,如果要履行合同,房价要涨到百万余元,卢某不同意,之后刘某就找不到了。
历城区法院经审理认为,可以认定刘某因房屋涨价提出解除合同或加价,是因房价上涨而故意违约。刘某不遵守合同约定,不同意继续履行合同,致使合同目的不能实现,构成根本违约,因此判决双方签订的合同解除,刘某退还定金10万元,并赔偿房屋增值损失70余万元。
房屋增值损失到底该咋测算?
如何测算出房屋增值后的损失?业内人士介绍,首先是由当事人向人民法院提出申请,法院对评估机构进行委托。评估机构的评估方法有很多,主要参考市场价格、周边中介的成交情况、既往价格等一系列的因素,综合得出房屋在某个时点的价值。
时点价值指的是原告申请并且得到人民法院认可的时间点,比如说申请的这一天作为评估时点,法院只要认可就可以。有时候不需要评估,例如在一房二卖案件中,卖方先是把房屋卖给了原告,后来又把房子过户给了第二个买家,那么,其过户给第二个买家的价格减去第一个买家的价格,就是第一个买方的损失数额。
例如,小李去年看上了老王的一套房屋,约定房价60万元。但在过户前,老王发现房价上涨了不少,内心懊恼不已,决定跟小李“谈判”,要么这房子不卖了,要么让小李加价。
小李不同意,告到法院,提出这房子不买了,但是老王要赔偿自己损失。这个损失是多少呢?2018年6月1日,小李向法院提出申请,法院委托评估机构进行评估。小李提出,就以6月1日这天作为评估时点,法院表示认可。
那么,评估公司就会根据2018年6月1日当天,这套房屋周边近期交易的类似房产价格等因素进行综合评估,得出一个数值,也就是房屋在当天的评估价值。
如果老王在小李不知情的情况下把房屋以100万元卖给了别人,那么小李遭受的经济损失,就是40(100-60)万元。
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