出品：萬房研究院
執行：樓亮(微信id:wanfangyjy)
樓小白(微信id:howell0912)
15年前，某家百強房企排行榜單上，今天仍然在榜的公司只剩下14家；
20年前，某家百強房企排行榜單，依然在榜的公司只剩下10家；
30年前成立的公司，依然活躍在舞臺上，已經是中國公司史上的稀有物種。
舞臺之上，聚光燈下，金地迎來30歲生日。與其說它是明星，我們更願意把它當成壽星。
過去30年很艱難，今天很艱難，未來依舊很艱難。金地有理由為自己30歲慶生。
30歲的金地成長基因裡，有哪些未知的密碼?下一個30年，哪些基因能被同行借鑑，我們和同仁一起來挖掘。
6月2日下午。
深圳洲際酒店會議大廳。
金地集團30週年慶典暨產品品牌發佈會。
很少在公開場合露面的金地董事長凌克現身。下午3個半小時，他的另外一個身份是東道主，歡迎老相識、新朋友。
✪凌克和他的朋友們
瞭解金地，要先了解凌克。凌克是什麼樣的人?
凌克自我評價說：“其實我就是平平常常的人，一個人要想成功，肯定需要聰明、努力、運氣結合在一起。”
金地又是一傢什麼樣的公司?
總裁黃俊燦眼中，金地是【一家讀書人經營的公司】
這次被凌克稱之為全面型人才和穩健的謀略者的金地高管，為什麼把讀書人和經營公司聯繫到一起?其中，究竟有什麼奧秘?
有人推崇獨狼，有人喜歡獵豹，有人擁抱大象。地產大哥認識很多金地的朋友，從入行起就和金地打交道，轉眼超過15年。在地產大哥眼裡，【一家讀書人經營的公司】這句話，對金地描述最精確。
讀書人=知；經營=行，公司=一。【一家讀書人經營的公司】濃縮成4個字：知行合一。
金地30年，換來【知行合一】四個字；金地30年只做了一件事：知行合一；金地是一家知行合一的公司。
比起說，我更喜歡做！
凌克說過，【我不喜歡、不擅長張揚，和說比起來，自己還是喜事做事】
跟說比起來，行難；跟行比起來，知行合一更難；30年的【知行合一】難上加難。
難在哪裡?先說一件小事。
地產大哥認識的一家公司，兩年前拿的地塊，至少1/3項目到現在都開不了盤。
問總裁A先生，這是為什麼?
總裁A很苦惱：政府限價後，才發現拿地拿貴了。
又問：拿地的價格，當時誰給的，誰定的?
總裁A：營銷線給的，我拍的板。
在過去很多年，地產公司拍地根據營銷定價。原因在於，在市場上行週期，營銷人能看到別人看不到的機會，賣出別人賣不出的價格，營銷人就有了地價定價權。
這種想法傳導到公司，摘地舉牌拼到到了最後，就要看營銷條線同事的態度和決心。多出1000萬地價款，就等於房價每平米多賣1000塊錢。營銷條線同事價格想象力足夠，地王就敢摘下。
這是過去的拍地邏輯，變成總裁A先生的當下煩惱。表面上看，總裁A先生的煩惱是限價惹的禍。實際上，限價之前，很多公司的地王、高價地還在曬太陽。
這只是30年時間裡，很短的一個瞬間。它背後的邏輯是：穿越地產週期，可持續性發展的邏輯是什麼?金地30年，是如何穿越週期的?
凌克在接受《哈佛商業評論》採訪時說，2016年，金地的銷售額有了很大增長，我們也做了很多投資，但並沒有拿高價地，可以說把控得還是比較好的。
穿越週期，具體要抓好三件事：
1.地要拿對；
2.產品定位要做準；
3.前期的銷售時點要把握好。
【秋天屯糧，冬天買地，夏天賣房】的道理，大家都懂，但做到很難。
知道做不到，等於不知道。根本上，還是沒看透，【知行合一】中的【知】不徹底、不清晰、不明白。
如何穿越週期?凌克首先將中國地產行業定義成【短週期波動】。
他說：
要對未來3年、5年甚至10年的市場波動進行研究，這是所謂的大方向，有時候不能完全看清楚，但是看不清楚也得看。
不過，即使研究清楚了大方向還沒用，因為中國市場的波動因素往往無法預期，所以一旦發覺和自己的想法不一樣，就一定要趕快進行調整。
如果要翻譯，這句話的意思是說：錢和地總有一個是便宜的。
錢貴的時候，拿便宜地，是不錯的機會；
錢貴的時候，買貴的地，是最傻的事；
錢便宜的時候，買便宜的地，是最好的機會。
其次是對戰略理解和執行結合好不好。
凌克接著說了第二點：
【我們肯定把戰略放在第一位，方向錯了，什麼東西都錯了。但是運營能力也很重要，如果有一個好戰略但是沒法落地，那麼這個戰略也是白搭。
所以，我覺得可以把運營能力再提高一些，提高到和戰略同等重要。我覺得過去金地集團在運營能力方面存在不足】
黃俊燦在一年前的內部講話中也強調，【集團啟動開發提效升級行動，提出通過2-3年時間的提效努力，推動公司整體開發效率邁入行業內一流水平】
金地突破千億之後，內部實施一個計劃，代號《鑄城計劃》，提出【均好組織】能力搭建模型，要在投資、融資、產品、工程、營銷、成本等都形成各自成熟的專業體系和管控流程。
有一組數據來證明金地的開發提效行動成果：金針的產品研發週期從4年前的平均5.5個月如今縮短了4.5個月，實現了18%的提升。
正確的戰略落地靠運營，在變化中調整，調整中執行。這就是金地的戰略版知
行合一。
知行合一，還要貴在堅持。調整不等於不堅持；看透不堅持，是件痛苦的事情。
我們覆盤萬科、金地、恆大、碧桂園、融創最近五年的戰略發現，很多人曾經嗤之以鼻，冷嘲熱諷。但是，他們內心篤定，贏在堅持。
金地式【知行合一】也可以套用一句流行語：成功的路上，並不擁緊，只是堅持的人很少。
高週轉不一定能賺到錢
再來說第二件事。
某家地產公司總裁B先生，回顧過去30年，感悟道：地產行業發展30年，如果所有的方法都歸零了，有一條永遠是正確的，那就是高週轉。
基本上，主流地產公司都祭起高週轉原子彈，為什麼在高週轉的隊伍裡，依然出現第一梯隊、第二梯隊、第三梯隊?
這就是我們提到的知行合一的平衡感。
前面我們提到：戰略解決方向；流程解決路徑，團隊解決戰略執行。把戰略、流程、團隊三位一體，就是知行合一。
但是，知行合一是系統工程，這只是產品的標準化層面，還有匠心程度。後者決定知行合一的深度。
地產起步伊始，打造的金海灣花園、金地香密山等項目，引領彼時住宅潮流。1999年，金海灣花園是全國第一個採取整體平臺架空、戶戶全海景的設計理念，是中國房地產發展史上里程碑式的作品。南京的風華銷售中心獲得了2017設計奧斯卡之稱的德國紅點獎。在美國的峰匯項目，地處紐約曼哈頓22街，金地選擇由庫哈斯（央視大樓的設計師）操刀。
當大家都在提高週轉，實際拼的是產品線標準高低；產品線標準高低，取決於背後的匠心程度。
金地很早就提出科學築家，把標準升級，才能在激烈的市場競爭中立足。才能在長達30年的時間裡，有後勁，把四大產品擴展到今天的九大產品系、五大產品品牌；才能從深圳走向全國，走向全球。我們反向設想，如果金地把產品線標準化的標準降維，它又能走多遠?
還有一個細節，我們我觀察到了。金地30年慶典中，只有三位主演講人，除了董事長凌克、總裁黃俊燦外，還有一個人，她是一位設計總監。
總裁B先生說，無論你處在週期波谷，還是波峰，總是可以賺到錢。
他說得並非完整。低標準的產品線，無論是在週期波谷、波峰，即便堅持高週轉，也未必能賺到錢；即便賺到錢，溢價也不會高。
所以，知行合一的背後，最關鍵是要有匠心。這決定一家公司知行合一的高度。
換了一個活法，就不是這個人了
再講第三個故事。
在資本市場，【招保萬金】一直是金字招牌。萬科和寶能股權大戰，硝煙四起。金地卻風平浪靜。很多人感覺很奇怪。
兩年前，凌克在接受《哈佛商業評論》訪談時，揭開了謎底。
凌克說：【金地集團的管理團隊始終注重多方面利益的平衡。到目前為止，我們做到了兩點：
第一點是我們給創始人的股東回報在150-200倍之間，每一次增發股份的時候，沒有哪個股東是很虧的；
第二點是我們增發的股東，基本上都獲得了盈利。
為什麼可以做到？因為我們的重點是經營企業，不會把股票炒作看得那麼重要，我們始終堅持把公司的基礎盈利做好，讓股價有平穩的上升空間】
在30歲的金地慶生大會上，凌克重複這個觀點：企業一定要努力創造股東、客戶、員工和社會共贏的環境。
前面我們講到知行合一的戰略、執行、系統和匠心，還有平衡。
30年前，很多公司初涉商場，還沒來得及體驗市場水溫，沒鬧明白市場是怎麼回事，就被一個大浪捲走。在市場的大風大浪中，平衡感最重要，否則，市場的風浪和人心的風浪，瞬間可以擊敗一家公司。
我們只舉例研究金地在團隊方面的平衡感。
有一回，凌克聊到欣賞的企業家時，他說了四個人，分別是華為的任正非、復興的郭廣昌和老萬科的王石。凌克給到四點欣賞理由，一是他們做的改變都很成功，二是身上都有一種堅持，三是自身優秀，四是團隊非常出色。四點中，他最看重團隊。
房地產市場大多數情況上是逆風+爬坡，團隊就是逆風爬坡人。
怎麼樣帶領一群人逆風爬坡，而且是30年一群人持續逆風爬坡?團隊不僅要優秀，還要穩定，【物以類聚，人以群分】，要有相同的價值觀。
在金地，不論是管理層，還是中層，工作年限都很長，平均時間大約是15年，管理層有的已經做到20年，很多人都是從基層做起，一步步提高。業績證明團隊優秀，服務年限證明團隊穩定。
凌克是金地舵手，怎麼樣帶著團隊往前衝，相當關鍵。
員工介紹說，凌克18年來從未疾言厲色、大發雷霆，表達不滿的方式就是默不出聲。
默不出聲的背後，就是自控力，能夠很好管理自己的情緒，避免自己的情緒影響團隊的情緒。
凌克1992年加入金地，服務金地26年。在2016《哈佛商業評論》【中國百佳CEO】榜單中，凌克排名36位。這是全球最高水平的商業管理雜誌對他的客觀評價。
凌克的管理方式，影響團隊，團隊塑造金地的性格。“金地的性格就是不太張揚，一個人就應該按照自己的活法去活著，換了一個活法，就不是這個人了。”
沒變，沒變
再來說第四件事：
從450億，直接躍進到1000億，有人說金地變了。
凌克連連擺手說，【沒變、沒變】
【過去的金地和今天的金地，公司的基礎價值觀都是不變的，我們希望不斷地去改革、去創新，但保持均衡、審慎的經營態度一直不變。金地不會一味的期望速度有多快，我們希望速度和效率平衡】
凌克講的沒變，就是知行合一，水到渠成。請注意，凌克並沒有說規模和速度的平衡，而是速度和效率平衡。
不過，金地的確也有變化。
2016年，金地發了一筆公司債，利率竟然低到3%；國際評級提升到穆迪Ba2、標普BB；在2017年蓋洛普“客戶滿意度”第三方測評高達98%，百強房企服務質量的全國榜首位置；破千億後，淨利潤同步翻番，淨利增速超過96%；規模上去後，銷售費用佔合同銷售額比例從2%下降到1.2%；這一年，2016年金地三費費用率降至 4.8%……
變與不變，怎麼理解?
有一次，凌克說：一方面我們需要好的外部金融合作機構，另一方面，對方也是要看你的這張財務報表的。如果財務報表不好的話，別人怎麼會給你這麼低的融資成本呢？
這只是融資方面的變與不變。簡單地說，一家企業說到做到，合同機構同樣會看到眼裡，記在心上，放心合作。
四個小故事，都在試圖還原金地30年的長壽基因，從戰略、路徑、執行、系統、產品線、匠心、平衡等方面。
最後，我們發現，這些都對，但不全面。試想一下，30年的公司不常有，300年的學校卻很多。如果把一家公司當成學校來經營，它的生命力就會煥然一新。
我們說知行合一是金地長壽的基因，卻不是全部。金地實際是所學校，知行合一就是校訓。所以，凌克才說，金地是【一家讀書人經營的公司】。
因為這個時代變化太快，100年前，電話是高科技；50年前，電腦是高科技；30年前，互聯網是高科技。高科技的迭代速度，超出任何人的想象。原來的套路，越來越不靈光。
這也意味著知識和認知的迭代速度超快以往任何時代，優秀因此一直被重新定義。唯一的辦法就是，把一家公司變成一所學校，知行合一是校訓，不斷學習，學瞭然後習，學就是知，習就是行，行可能會犯錯，這就要不斷迭代認識，方能持續成長。
備註：本文成文過程中，地產大哥和地產總裁內參潘永堂君對行業和企業進行復盤，三亞那個晚上，兩個人通宵發生激烈的觀點碰撞，甚至爭吵。諸多思考受到潘君的啟發，致謝！
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