呂啟來律師現茲就土地管理法“徵求意見稿”作如下系列解讀。本文為解讀系列之九：
一、《徵求意見稿》將第六十二條改為第六十四條，增加一款，作為第二款：“人均土地少、不能保障一戶一宅的地區，縣級人民政府應當採取措施，保障農村村民實現戶有所居的權利。”修改第三款，作為第四款：“農村村民申請宅基地的，依法經村民代表大會同意後，由鄉（鎮）人民政府審核批准；其中，涉及佔用農用地的，由縣級人民政府批准。”增加一款，作為第六款：“國家鼓勵進城居住的農村村民依法自願有償退出宅基地。騰退出的宅基地可以由本集體經濟組織與宅基地使用權人協商回購，主要用於滿足本集體內部的宅基地再分配，或者根據國家有關規定整理利用。”
呂律師解讀如下：上述規定與以往規定發生瞭如下重大改變——
1、以保障“戶有所居”原則推行“一戶一宅”。現有的土地管理法規定，農村居民申請宅基地，只能按照“一戶一宅”的規則進行申請。關於“一戶一宅”。對此，《中華人民共和國土地管理法》規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》（國土資發[2008]146號）規定，嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發[2011] 178號）規定，已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋佔用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應註記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。該規定的初衷在於通過法律規定保障集體土地效率最大化，但隨著二胎政策的實施，人口有逐年增加的趨勢。顯然地，舊有的“一戶一宅”規定與人口的增長趨勢產生明顯的矛盾，徵求意見稿在強調“一戶一宅”制度的同時，參考“戶有所居”的現實需求，為“一戶一宅”制度注入新的內容。
2、審批權限下放。現有法律規定的宅基地審批採取“三級審批”的做法，採取的是一刀切的方式。依照現有法律規定，農村居民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：(一)因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;(二)外來人口落戶本村，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的;(三)因發生或者防禦自然災害，實施村莊和集鎮規劃以及進行(鄉)鎮村公共實施和公益事業，需要拆遷的;農村居民申請宅基地，有下列情形之一的不予批准：(一) 年齡未滿十八週歲的;(二) 原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的;(三) 出賣或出租住房的。宅基地審批程序為：(一)農村居民需要使用宅基地的向村委會提出申請，召開村民會議或村民代表會討論，經三分之二以上成員同意後報鄉鎮國土資源所審核；(二)鄉鎮國土資源所實地現場勘察，核實是否符合建房條件及地類是否屬實；(三)國土所審核無誤後，將材料組織齊全報國土資源局代表縣（區）政府審批。採取的是三級審批制度。徵求意見稿則以“二級審批”為原則、“三級審批”為例外，既充分體現審批權限的嚴肅性，也靈活運用審批權，是原則性和靈活性的有機結合。這一做法可以說是一種比較典型的“惠民政策”。
3、“依法自願有償退出宅基地”同樣是對現有法律的重大修改。對此，作為農村居民，應當充分理解和體會“自願”原則，既是否退出宅基地，必須完全尊重當事人自己的選擇，必須完全依照“意思自治”的原則來確定是否退出宅基地。因此，如果農村居民認為退出宅基地並不能給自己帶來更多的可期利益、不能保障自己的將來，就不能輕易退出。
弘揚法律正義，共建美好家園。祝您幸福！
閱讀更多 呂律師談法 的文章
