農村山美水美環境好，越來越多的城裡人希望回到農村享受田園生活，於是農村的宅基地成了炙手可熱的香餑餑。但城裡人到底能不能順利地在農村購買或者租賃宅基地呢？今天就來說說這件事，並分享這背後的一些風險和防範建議。
事件回顧
王大哥是北京市密雲區某村村民。1999年底，王大哥因女兒上學急需現金，將其名下的位於本村的宅基地房以10萬元價格出售給城鎮居民宋大哥。房屋交付之後，宋大哥還花費了2萬元對房屋進行了裝修。
2005年，王大哥售賣的房屋被劃入拆遷範圍，他找到宋大哥，以農村宅基地上房屋依法不能賣給居民為由，主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，要求宋大哥返還房屋，遭到宋大哥拒絕。為此，王大哥將宋大哥訴至法院，請求法院確認合同無效，收回房產，並同意返還宋大哥已支付的房款10萬元。
最終，經過調解，宋大哥與王大哥達成協議，宋大哥歸還王大哥房屋及院落，王大哥給付宋大哥房款、裝修費、補償款等共計50萬元。
法官解答
1、農村房屋買賣受到法律限制
雖然從物權上來說，農村的房屋是屬於產權人的，產權人是可以自由處理的，但是因為農村建設的民房一般是建設在宅基地上的，而我國實行的是土地國有或集體共有的土地所有權制度，在“房地一體”的情況下，購買宅基地上的民房也就不可避免地要使用集體經濟組織所有的宅基地，依照《土地管理法》的相關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，是本集體經濟組織成員基於其身份而享有的特殊權利，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。所以很多居民為了實現“田園夢”與與農民所籤宅基地房買賣合同，違反了我國《土地管理法》的相關規定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，是屬無效合同。
當時，基於房地一體的制度，宅基地上的房屋是可以在本集體經濟組織成員內部進行買賣的，但一旦農村村民出賣、出租住房後，想要再申請宅基地，依據相關法律規定，是不予批准的。 因此，農民在出售宅基地使用權及地上房屋時，也應經過慎重考慮。
2、“密雲大院18萬”，購買當謹慎
廣告牌的內容比較簡單，咱們也不能一概而論，但是如果說18萬是用於購買農村民房或者宅基地的話，非本集體經濟組織的成員還是應當謹慎購買，因為一旦日後買賣雙方發生糾紛，“田園夢”的預期一定無法實現。
3、城裡人購買農村民房後一方反悔訴到法院都會被判定合同無效
隨著當地新農村建設的不斷髮展，涉及的拆遷、佔地、搬遷等情況越來越多，我庭受理的農村房屋買賣合同的糾紛也在逐年增長。法院在審理此類案件時，因為違反法律的強制性規定，無論是購買宅基地的還是購買宅基地上民房的買賣合同，根據訴訟都會被判定為無效合同。
4、合同得到了村委會的同意也依然無效
因為農村的宅基地僅是本集體經濟組成成員才有權使用的，非本集體經濟組織的成員是無權使用的，村委會作為集體經濟組織事務的管理者，一樣不能違反《土地管理法》的相關規定。在實際情況中，還有村委會要收取一定數額的過戶費，但在法律上宅基地就不存在過戶一說。這樣的合同違反了法律的強制性規定，無論是否經過村委會的同意，還是給村委會交納過一定數額的過戶費，都是無效合同。
5、合同無效，賣方和買方應該根據過錯承擔責任
合同無效或者被撤銷後，之前取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償另一方所受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
一般來說，房屋和價款因為合同無效是要互相返還的，對於房屋增值的部分以及區位補償價，如果對責任分擔存在爭議，一般是判令出賣方承擔的過錯要大於買受方，原則上來說是三七分，但也會根據個案具體情況的不同，遵從公平原則進行相應的調整。
6、買賣不行，可以租賃，但以租代售是被禁止的
採用租賃的方式是可以的，但實際中存在以租代售的情況，比如租賃的期限約定50年、100年的都有。但是按照《合同法》的相關規定，房屋租賃合同的期限最長是20年，超過二十年的，超過部分無效。所以無論是期限約定50年也好，100年也好，超過20年的部分，就無效了。如果雙方都不主張，那麼就相當於20年期限屆滿後，雙方默認了一個不定期的租賃合同，這個時候如果出租人反悔，要求對方退還租賃房屋，這麼這個訴訟請求一般是會得到支持的。當然，如果雙方出租方和承租方溝通比較好，能夠達成一致意見，在租賃期限20年過後，雙方還是可以續訂租賃合同的，續訂的合同期限，最長也是20年。但是隨著經濟的快速發展，租金肯定也會有相應的調整。
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