八号桥作为上海代表性创意产业园区，其成功运营带来了经济效益和社会效益的双赢。本文通过介绍上海八号桥项目的基本情况和商业模式，分析了该项目成功运营的原因，对欲走存量改造路子的房地产企业具有一定的借鉴意义。
一、引言
上海作为中国工业文明的摇篮，拥有一批具有艺术风格和科学价值的老厂房、老仓库等历史建筑。通过对这些老建筑的创意设计与改造，整合了上海待转型或正在转型的工业厂房资源，实现了资金转移、盘活、建立特色创意产业集聚区和共享服务平台，继承和发扬了城市工业文明，提升了产业内涵。同时，设计师运用新的设计理念，将老建筑中许多错综复杂的设计元素交织在一起，融入新的创意理念，创造出充满现代、艺术、时尚气息的创意空间。目前，这些创意空间已形成了相当数量的创意产业园区，有些已成为享誉海内外的创意经济“高地”，如莫干山50 号、X2 创意空间、老四行仓库、2577 创意大院、田子坊、八号桥等。其中，横空出世的八号桥引起了国内外的关注。作为一个都市品牌，八号桥先后获得上海首批创意产业区、全国工业旅游示范点等荣誉，成为游客喜闻乐见的城市风光。八号桥的成功运作使停产废弃的老厂房起死回生，创造了可观的经济价值。另外，作为一个公共场所，它可以吸引人们来这里互动，或餐饮休憩，或感受艺术氛围，其社会价值也不容忽视。可以说，八号桥以“创意产业”为导向的开发经营是成功的，实现了经济效益和社会效益的双赢。
二、项目简介
八号桥特色创意园区目前共有四期。一期位于上海市中心城区卢湾区建国中路8~10号，由建造于20世纪70年代的上海汽车制动器厂的老厂房改造建设而成，占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米。二、三、四期为一期成功运营的后续成果。二期：占地2400平方米，建筑面积约8400平方米，由熊猫电池厂改造而成；三期：占地7000多平方米，建筑面积13500平方米，由上海白象天鹅电池厂改造而成；四期：占地7000多平方米，建筑面积13700平方米，由某旧厂房改造而成。园区的经营业态以影视制作、建筑设计、设计咨询、时尚商铺以及休闲餐饮为主。目前,园区的入驻率已达到100%，就一期而言，其中80%为办公楼出租，20%为餐饮、休闲等配套服务，园区内租户汇集了来自国内外的各类知名创意、艺术、时尚类企业，包括设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B＋H、英国著名设计师事务所ALSOP、吴思远电影后期制作室、法国F-emotion公关公司等。
三、八号桥商业模式
（一）开发模式
2003 年下半年，在上海市经济委员会和卢湾区政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司对上海汽车制动器厂的旧厂房实施改造，在保留厂房空旷的空间和工业感的基础上,给这些旧厂房赋予了现代色彩与造型，人们很容易被这些极具视觉冲击力的建筑群落所吸引。如今,八号桥已开发成为建筑设计、时装设计、广告设计、设计咨询、影业制作、软件开发等创意产业的汇集中心，吸引了众多国际知名的创意机构入驻其中。
（二）运营模式
在招商管理上，八号桥对入驻企业进行了严格的筛选，通过对园区装修的控制，有效把握内部租户的结构。在前期园区改造时，就让入驻企业上报装修方案，再根据园区整体设计风格进行审核，从而在保证经济利益的同时，使区域内的办公氛围协调一致。
此外，在管理模式上也体现了创意。比如，与入驻企业共同建立园区管委会，企业实行自我管理、自我服务、自我发展。
通过一期项目的开发运营，公司形成了一套行之有效的运营管理模式，并以此为基础，陆续开发了八号桥二期、三期、四期项目。
（三）营利模式
1.直接收益
直接收益主要包括租金差价、物业管理费和其他收益。
（1）租金差价。早期空置厂房的租金约为1~2元/平方米·天，目前租金平均价大概是8~9元/平方米·天,以此来赚取租金差价。据了解，目前厂房的改造成本普遍为2000元/平方米，高档物业的改造成本为3000~4000元/平方米。八号桥一期于2003年进行改造，假设其改造成本为2000元/平方米（实际上，2003年改造成本应远低于2000元/平方米），成本投资约为2400万元，2017年租金定为8元/平方米·天，2017年的租金收入为3504万元。
（2）物业管理费。目前物业管理费为24元/平方米·月。
（3）其他收益。主要包括能耗、停车位、广告位等直接收益来源。
2.增值服务
增值服务主要包括：（1）为入驻企业提供注册、财务管理等服务；（2）通过帮助园区里的高科技企业上市，获取股权投资收入；（3）以合作（签约）的艺术家为主线，以投资带收藏，寓收藏于投资，立足艺术品投资与收藏、艺术基金运作、艺术活动推广与策划、艺术衍生品开发等业务；（4）凭借其运营园区的经验及影响力（累计运营园区约20个，近100万平方米），通过品牌和管理输出提供营运顾问服务；（5）为政府、机构、园区及企业提供决策研究和信息咨询等服务；（6）依托集团产业地产、文化艺术、研究咨询、工业旅游等板块，集聚旗下各平台、载体资源，开展多元化投资。
四、对八号桥成功运营的思考
（一）区域
选择在上海最繁华的商业中心旁边打造这样一个创意地产项目，正是借助周边成熟的商业氛围、海派的建筑风格、国际化的商业体验，为该创意地产项目的成功运营提供了得天独厚的条件。
八号桥汇集了来自国内外的多家知名创意企业，这类企业需要开放的办公环境和多样化的办公条件，而八号桥的地理位置和园区定位正是与企业的差异性需求相吻合。
（二）建筑风格
以“留”为主的保护性开发模式，其特点体现在“三不变”，即用地性质不变、产权关系不变和房屋框架结构不变。对于房地产产品，新建是一种模式，改造是另一种模式，改造模式往往比新建模式更复杂，八号桥的改造翻新使建筑结构呈现出一种新的形态。八号桥以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，提升了创意地产产品的价值。
（三）商业服务
除了必要的园区服务外，八号桥还在园区运营中不断树立自己的品牌形象，注重自我品牌的表达。比如，借助媒体举办米其林F1媒介见面会，或进行时尚品牌的发布，传播八号桥内在的品牌精神元素，使八号桥的产品逐步脱离了同类市场中写字楼的同质化竞争格局。
五、结语
八号桥的成功运营，从某种程度上讲，有点被“逼”的感觉，项目不能出售的特殊背景决定了运营企业无法与房地产大佬们在房地产黄金年代里分得“可销售物业”的一杯羹，但由此也导致决策者清晰而坚定地走定位好、改造好、运作好存量产品的窄路子。在目前存量盛行的新形势下，八号桥因其先行十多年的经验，在一群姗姗学步的欲走存量改造路子的孩童面前成为当之无愧的老师。
参考文献：
[1]上海8号桥[EB/OL]. https://baike.baidu.com/.
[2]吉慧，曾欣慰.城市更新中的工业遗产再利用探讨——以上海八号桥为例[J].城市发展研究，2017，24（12）：117~118.
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