置業投資房產，地段是一個極重要的選項。無題材不投選 。在大西安置業投資，有兩大題材或許被視而不見了，一個是河景，另一個是自貿區。
無論是國內其它城市，還是在西安本地，房產價值演變的實踐已證明，這兩個題材，無論有其中哪一個，都是“爆點”；如兩者疊加，價值無疑更難得。
大西安有“八水”和陝西自貿區，“河居”與“自貿區”疊加的地段其實並不多，在產品選擇和投選時機上該如何把握？是選“名氣”還是更看中產品價值？
—— 壹 ——
河居產品將越來越稀貴
有水的城市是靈動的。成都的錦江、沙河，上海的蘇州河、黃浦江等，所體現的價值不僅是增添了城市景觀，沿河而建的休閒景觀帶，不僅給市民提供了戶外休閒、娛樂、健身場所，同時也因其“綠肺”價值給城市增添了生態性。
西安有“八水”，滻河、灞河流域整治後，成就了西安的生態區和東部“綠肺”，大水大綠的環境已被人所向往。渭河、灃河、涇河也在治理中，未來成為西安只新的生態屏障也指日可待。
濱水而居，自古以來就是居住的本源狀態。在居住環境上對追求生態、健康、養生等越來越看中的當下，河景資源的稀缺、沿河可用於建設樓盤的土地日漸稀少的態勢下，“河居”產品的價值也越來越高。
在成都，河居產品的價格已普遍在30000元/㎡以上；在上海，黃浦江的河景房，價格已在10多20萬一平。雖說在不同的城市，不同的地段，河居價值不一，但始終是城市中價值比較高的。
西安的滻河、灞河流經區域，雖然地段發展和產品有差異，但目前高層房價基本在11000-14000元/㎡，洋房的價格在13000-15000元/㎡，別墅的價格在23000-25000元/㎡。在最近的2-5年時間裡，價格總體上漲了有50%到兩倍！
因有了滻灞“樣板效應”的存在，在渭河等環境治理的越來越好和河段，河居價值也將進一步顯現，在一段時間之後，因資源和土地的有限，河居將逐步變得更為稀貴，比如秦漢新城渭河段。
—— 貳 ——
自貿板塊價值將長期顯現
2017年4月1日，陝西自貿區正式掛牌。西安的高新、經開、滻灞、港務，西鹹新區的灃東新城、秦漢新城、空港新城等均有自貿功能區。
陝西自貿區西安功能區的設立，對促進推動西安經濟發展，帶動陝西以及西北區域發展，影響深遠；對西安建設國家中心城市、國際化大都市，強化“一帶一路”起點城市的地位，意義重大。
據公開的信息顯示，高新、灃東等企業入駐勢頭也比較強勁。滻灞自貿功能區設立半年多，新增企業470%；秦漢自貿功能區設立一年多來，已新增市場主體779家。
從上海、天津等城市自貿區設立以後的房產價值提高看，對西安自貿板塊有著有啟發的參考：
2013年8月22日，上海自貿區獲批，浦東各個板塊都成為了樓市焦點區域。兩個月多，臨港新城地區的房價漲了近4000元/㎡；半年多時間，奉城板塊房價從不到萬元漲到1.2萬/㎡。
2014年12月12日，天津自貿區獲批。自貿區政策落地後，東疆港板塊房價的平均漲幅達到10%，部分居住類項目的價格漲幅達到15-20%。中心商務區住宅售價平均漲幅在8-12%之間。
陝西自貿區獲批之後，西安自貿功能區的房價也獲得了相應支撐。高新自貿功能區的房價一年來已上漲30%以上，目前最高已在20000元/㎡左右；灃東新城自貿板塊高層房價從2017年的7000元/㎡左右，拉昇至目前的12000元/㎡；滻灞自貿功能的房價一年漲了30-50%，而秦漢自貿區的房價也有了15-20%的漲幅。
自貿區對城市、區域經濟的發展價值是個長期顯現過程，對房產價值和房價的影響也是長期的。
—— 叄 ——
“河景”+“自貿區”=價值稀有
西安自貿功能區唯有滻灞、港務、秦漢三地具有“河景”和“自貿區”雙重疊加題材，滻灞、港務已無需多說，值得探究的是秦漢新城的地產價值。
秦漢自貿功能區位於蘭池大道西段福銀高速以西，咸陽渭城區朝陽路以東，南隔渭河與同在自貿區內的西鹹新區能源金貿區相望，北與空港新城自貿功能區相連，規劃面積10.85平方公里，重點發展文化旅遊、健康醫療、高端裝備製造三大產業，是秦漢新城經濟發展的“造血區”。
8月9日，投資超100億元的秦漢綠地自貿綜合體的開建，為秦漢自貿功能區建設開啟了發展新階段。
秦漢新城蘭池大道一線目前有云南城投、德傑、星河灣、萬科等房企項目存在，除星河灣外，高層主力價格在11000元/㎡左右，洋房在15000元/㎡上下，而疊拼、雙拼等價格則在350-500萬/套及以上。
在這裡有一個項目叫做御河上院，產品以疊拼、雙拼、獨棟為主，早期的售價在300萬元/套左右起，摺合成交價僅11000-15000元/㎡之間。在大西安範圍內，在別墅類產品中簡直是“白菜價”。
價格不高，但從產品的理念、用材及用心看，御河上院所體現出來的價值不一般。在秦漢新城蘭池大道板塊的同類產品中也具有較高的性價比。
—— 肆 ——
精工墅區：御河上院
御河上院總佔地約254畝，位於秦漢新城金旭大道與朝陽六路十字向東300米，分三期開發，前兩期以別墅為主，由疊拼、聯排、雙拼組團組成，共668戶；三期是星級酒店及商業配套為主。小區北入口附近，規劃有2000㎡三層高的幼兒園，後期也會引進品質高的幼兒園。小區採用人車分流，車位比是1:2。
御河上院一二期的別墅區，南至河堤路，近享渭河生態公園。項目北鄰蘭池大道，東距福銀高速秦漢新城出口約200米，距陝西首條城際軌道線長陵站和擺旗寨較近，地面和軌道交通進咸陽、西安、去機場和高鐵站都十分方便。
開發商是咸陽興信房產，20年來，在咸陽主城區人民路等開發多個項目，在業界和業主中有著不錯的口碑。在御河上院項目上，興信房產所聘請的合作團隊，多是與龍湖、萬科等一線品牌房企合作的團隊，體現了本土房企用心做產品的勇氣和決心。
建築設計院是中國建築設計的領頭羊之一的成都基準方中 ，該公司也是服務於龍湖、萬科、金地、保利等一線品牌房企的合作方。景觀設計及施工單位、外牆施工方都是龍湖御用的合作方，同時也是融創、萬科、中南等一線房企的合作企業。
項目的用材上，也多是龍湖等品牌房企常用的品牌，通力電梯，管材、外牆漆、消防設施、通風機、五金配件、線纜、門窗等基本採用一線品牌產品，保證品質的同時，也體現了較好的性能比。
建築風格採用新中式，外形俊朗、挺拔。外立面採用石材幹掛，多彩漆，真實漆，質感塗料組成；公共部分採用品牌全瓷地磚，地下車庫採用環氧地坪漆等，產品在體驗上的舒服度較高。
物業服務採用龍湖物管體系，龍湖物業在洋房、別墅類產品服務也是有口皆碑。小區採用五重安防體系，安防設施採用海康威視、視可衛等一線品牌。
與其他別墅項目不同的，御河上院三期即別墅區北側，規劃建設的是6棟寫字樓和商業集群，這在目前的西安項目是很罕見的。星級酒店及商業配套不僅為業主提供品質生活設施，同時也將是秦漢自貿區的形象座標。別墅居住的安逸和生態，與都市商務和商業繁華共享而不干擾，則形成項目另一個獨特的價值點。
客觀地看，開發商名氣雖不大，但御河上院的產品設計、材質使用和物業服務等，可與很多品牌房企的項目媲美。項目從亮相開始得到眾多置業人士的認可，也為此提供了有了的註解。
從御河上院的產品特性和地段潛力看，隨著區域的發展和未來同類產品的稀缺，價值也將越來越高。項目有望成為秦漢新城乃至大西安的一個地標明盤。
—— 伍 ——
當前選擇資產投資的要素
當下，西安各地段的價值正在被重新認知，投選路徑也有新的變化。以上雖是以御河上院項目為例解讀，實際也是回答了當下投選資產的“經典之問”：
1、選區域要有題材。大西安各地段都有其題材價值點，而具有“河居”和“自貿”疊加題材的地段，看現狀更看未來，越稀缺，價值指數越高。
2、選產品要看做的如何。規劃很好的產品不少，而且會越來越多，這是趨勢也是必然。“說得好”能打動人於一時，“做得好”才值得選。
3、看外表更要看內裡。當下，售樓部、樣板區佈置得越來越華麗，但這是用來看而不是用來住的。深入考察用材、施工等更關鍵，這關乎產品長久價值。
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