北京市住建委今天发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，限价房的新政算是彻底落地了。住建委老是周末加班发布政策，真是为了北京的房地产市场殚精竭虑，鞠躬尽瘁啊。
下面是解读：
- 限价房的政策落地，表明此前在等待政策的限价房项目可以批量上市了 ，预计6月份会有大量新盘入市。目前已经有案名的限价房项目已经有22个了，文末会附上清单。
- 价格高于市场评估价85%的限价房项目，可以继续做为商品房销售；价格不高于市场评估价85%的限价房项目，则转为共有产权房项目销售。几个热门的项目都属于高概率转为共有产权房的项目，比如佑安府，海淀四道口地块项目，东城永定府项目等等。据说开放商已经开始四处活动了，尽量避免成为共有产权房，毕竟一旦转为共有产权房，开发商几乎无利可图了。对于购房者来说，目前来看，想通过限价房价格低于市场价套利或者大赚一笔的想法，例如杭州周边二手房5万，商品房新房却限价3万的情况，在北京是不太可能再出现了。
- 利好真正的刚需，因为可以购买的共有产权房项目多了，而且一些热门楼盘也有可能抽签买到了。新政策真正体现了“房住不炒”和呵护刚需的，为什么这么说？如果限价房低于市场价较多，打个比方，如果市场价7万/平米，限价房5万/平米，有很大的套利空间，刚需能买得到吗？大家想想就明白了。现在变成共有权房，寻租空间极大的减小了，购房者基本上都是刚需去摇号购买共有产权房了。
- 共有产权房的制度，应该是目前为止，国内最完善的保障房制度。共有产权房的投资属性几乎可以忽略。因为共有产权房的退出机制是政府按照市场评估价回购，而且一旦业主再买房必须退出。
- 同征求意见稿相比，正式的通知增加一段针对开放商的细则 -
开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。
很明显，新政策对于开发商的“小伎俩”或者“擦边球”进行了明确的限制，打擦边球的行为很难继续下去，限价房本来就利润单薄，开发商大多希望通过搭售和捆绑的策略来提高利润，现在这条路也很难走通了。但是可以预见，这也一定程度会打击开发商未来在北京拿地的积极性。北京不仅对于炒房者是“地狱模式”，对于开发商来说也是非常困难的。
- 市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。这段话明确了并非同时要户籍和工作都在楼盘项目所在区才作为优先组，只要满足一个条件即可作为优先组配售。
下面是已经确定案名的限价房项目列表：
《关于加强限房价项目销售管理的通知》原文 -
一、本通知所称限房价项目，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。 二、在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。 三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售： （一）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。 （二）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额； （三）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。 四、市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。 五、市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。 具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。 六、市保障房中心收购转化的共有产权住房，其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）执行。 七、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。 北京市住房和城乡建设委员会 2018年5月25日
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