近期，苏州楼市的调控频出，政策高压之下，很多苏州人都摸不清楼市走向了。
很多人不知道，影响楼市走向的，除了“调控”这双看得见的手之外，还有“市场”这双看不见的手——一个城市的住宅供应和需求状况，决定了楼市的“基本盘”，这是最为直观的两个指标。
今天，我们不谈需求，只说说苏州住宅供应的真实情况。
① 主城区可售住宅库存，接近历史低值
现在，苏州的可售住宅房源到底有多少？
苏州市商品房网上销售管理显示，截止到2018年8月20日，苏州可售住宅库存房源36313套。是不是感觉还可以，不算少。
即便按照4816套/月（2018年）的月均去化速度计算，目前苏州的住宅库存的去化周期为7.5个月—— 乍一看，确实处于一个合理周期范围。
（8月20苏州可售房源数据）
但是，我们不应该忽略一个重要细节：36313套可售住宅房源中，仅吴江就占掉了14585套——苏州主城区的可售住宅库存仅为21728套，其中，园区为1796套，新区为2442套，姑苏区为1898套。
如果，你不知道这个可售住宅库存量，大概处于怎样一个历史水平，不妨看下面：
这张图信息量有点大，我们从左往右解读一下：
A 2014年，苏州主城区的住宅库存量，处于近五年历史最高峰，最大规模甚至达到了6万套，不过这么充裕的库存并未持续很久——随后的事情你懂的，行情一波推来了。
B 2015年-2016年，这段时间大家都不陌生，楼市“极速狂飙”期，房子去化快。于是乎，2016年年初，苏州可售住宅库存达到近5年最低点，从近6万套的存量，下降到2万多套。
C 2016年6月开始，吴江可售数据接入苏州主城区，眼看着处于历史低点的可售住宅存量，迎来了极大的“补充”，吴江住宅库存一加上，苏州整体库存重新突破了4万套。
D 进入2018年以来，苏州市主城区的可售住宅库存量，持续走低，开年时住宅库存约2.7万套，到七月住宅库存约2.2万套，接近2016年最低点。
这么一波分析完，明白了没有？
吴江的数据像是管中和剂，使得整体库存量“上去了”，让数据显得不那么刺眼——倘若不算上吴江数据，苏州主城区的可售住宅库存，正在持续走低，并逐渐接近历史低值。
当然，不可否认，吴江近些年的发展有目共睹，确实是苏州楼市的“中流砥柱”，但是，这也不意味着我们就可以忽略“主城区新房供应量走低”的事实。
② 为什么主城区可售住宅越来越少？
为什么主城区的新房供应量越来越少了？原因有很多方面的。
A 城市化规律，核心城区“土地供应”紧张
地产媒体圈的朋友，一定有这么个感觉：这两年，不管是探地探盘，抑或是跑楼盘活动，目的地越来越远，以前根本不会去的犄角旮旯，如今也都要去跑的。
此现象一定程度上，解释了主城新房库存趋少的原因——随着城市开发，苏州的核心城区，并没有多少土地可供出让，土地供应以次中心区域为主。所以我们看到，在园区，在狮山，“新房”实际上很难买到，新房供应主要集中在新区浒通、相城北部，太湖度假区等外围板块。
这也是城市化规律使然：新房市场发展到一定程度，主城区开发饱和，核心区域土地必然供应稀少，刚需被挤压边远板块，整体而言，新房供应会逐步下降，直到存量房逐渐占据市场主流。
上面这段不是胡诌，而是已经在发生的事实：在园区、狮山、古城等核心区域，二手房的成交量已经明显超过新房。
B 纯新盘入市周期普遍拉长了
目前市场上的纯新盘，以2016年-2017年拿地的项目为主。这一批项目呢，大多拿地价格比较高，限制条件亦很多，比如现房销售、封顶销售、精装交付、配建学校、配建社区用房等等。
以现房销售为例，苏州的这批现房销售楼盘，从拿地开发到入市销售，普遍需要2年以上的时间。动作快的也有，比如浒墅关的 首开金茂熙悦，去年2月拿地，今年9月可能开盘。
但这也是少数，你去吴江运东板块、去相城活力岛北部看看，大部分的现房销售楼盘，还处于紧张的施工期，售楼处还没个影儿。
总之，一层层因素累加下来，纯新盘的整个入市周期是被拉长了的——相应地，市场上在售的新房楼盘就变少了。
C 备案限价：部分项目不愿意拿预售
现在大环境，你我都懂，“坚决遏制房价”，备案限价政策像是盘旋在楼盘头顶的紧箍咒。
因为限价，很多楼盘的备案价上不去，相应地楼盘的利润就会变少，于是乎，有部分楼盘便存在”惜售“的心理，能拖且拖，比方姑苏区桐泾路的某盘，年初便已经满足入市条件，但到现在愣是还没拿预售。
还有一部分新盘，因为地价较高，对入市销售也缺乏信心，所以迟迟也未开盘。这些楼盘一旦“拖着”不入市，市场上的可售房源量必然大大下降。
结语：
面对主城区日益下降的住宅库存，近期要买房的普通购房者有什么办法呢？
最基本的，自己多留心眼，时刻关注市场楼盘动态，尤其是那些“悄咪咪”开盘的项目，满足限购条件，资金到位，那么有合适的就上车，早买早住。
实在不行，那就等一等纯新盘。
END
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近期有购房需求的朋友，可以留意一下。
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