上海近期頻繁出現價格重回2年前的項目入市：
以“3字頭”價格入市
雖然這些項目，2年的時間價格沒變；
但項目所在板塊——顧村，
卻發生了超速蝶變，
板塊2年中發生了4件大事。
第1件大事：板塊加冕
上海2035規劃發佈，正式宣佈了寶山顧村為上海主城區。
主城區的意義在哪？
我們把主城區的圖簡單明瞭的畫一遍，你就會發現，主城區就是外環線以內區域+外環線以外4大片區。
主城區為什麼是它們，而房價高的唐鎮、浦江鎮、周康核心地區都沒有進入主城區？
1、外環外進入主城區的篩選十分嚴格，因為上海建設用地是有剛性約束的，主城區的面積也是被控制的
2、外環外板塊進入主城區，一定是有土地和有規劃的潛力板塊
3、考慮到上海均衡發展，所以在上海東西南北各選了一塊有發展前景的地區
而唐鎮、浦江鎮、周康核心地區，雖然發展成熟，但潛力輸給了張江科技城南片區，所以落選。
寶山郊環以內變成主城區的意義是什麼？
- 大虹橋和張江科學城，對於上海的意義無需多言
- 閔行南部劃入主城區，主要因為吳涇有塊超大的戰略預留區，這為上海主城區“未來大事件”埋下種子
- 寶山地區，主要是因為吳淞城市副中心+顧村大量土地儲備潛力，這是上海未來城市最重要的發展爆發點
居住用地上，仍有大片未建的土地，預示著顧村有大量的潛在土地儲備；
可以斷定曾經顧村那種簡單的大居規劃是絕不會再出現了，
它未來將往更高端、更高效的發展方向邁進，
也是因為主城區這樣的規劃，它的學區在不斷升級。
第2件大事：學區逆襲
2016年3月29日，均瑤集團與上海市寶山區政府簽訂合作辦學框架協議，合作推進上海寶山世界外國語學校的建設，輸出世外中小學的優質教育資源。
2018年1月12日，寶山區政府與華東師範大學簽約，就合作開辦上海民辦華二寶山實驗學校達成框架協議。
重點提一下世外學校，距離本案直線距離僅750米，
是世外在上海市開辦的第6所學校。
上海世外系學校概況：
世外學校的成績如何，我們以開辦時間最早的徐匯世外為例。
徐匯世外小學，畢業生80%直升到世外中學，20%被上海的牛初中錄取。每年排名TOP30的牛娃都會收到華育的邀請。
徐匯世外中學，2017年世外畢業生中考成績均分590.5，600分以上71人。上海四校八大的預錄取人數有45個。2017年上半年常春藤大學錄取數最多的中學排行榜中，徐匯世外也名列其中（上海美國學校是純外籍子女學校，復旦附中是公辦學校，徐匯世外中學是唯一的民辦中學。），成績傲人。
一所這樣的學校對區域房價產生的溢價接近20%左右
例如：
徐匯世外周邊的二手房海上華庭（2004年竣工）掛牌價高達8.4W，而與其臨近的閔行古美項目陽光美景城（2002年竣工）掛牌價不到6.7W，兩者差價高達26%，刨去跨區帶來的溢價，兩者差價近20%。
成功開業的大型商業，也印證了它主城區的地位。
第3件大事：商業巨擘
龍湖北城天街購物中心共有5層，體量達14萬方，1.5倍於寶山萬達，1.6倍於大寧國際，是寶山乃至上海北區最大的商業中心！
從大眾點評網的點評量來看：
同為外環外購物中心，龍湖寶山天街在大眾關注度上比同時期開盤的、體量相似的顓橋萬達廣場明顯要高。
不光是量、龍湖寶山天街在質上也優勝。
第4件大事：格局革新
近2年上海及板塊房價格局發生了很大變化
我們將從以下3個層面進行剖析
1）北區房價
2）地王錨定
3）主城區房價
1、寶山北區房價已變天
寶山羅涇板塊新房價格已直逼4W：
寶山從“地價”到“房價”的格局已經往4W+走了。
2、地王錨定
同樣是2016年出的2塊地王，在不限價的情況下，周浦地王要賣8W，顧村地王賣要賣7W，如今周浦地王旁的新城西岸公園已開盤，售價5.8W。
3、主城區房價
主城區邊緣板塊的標杆項目已賣到了4.7W。
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