這些錯誤的購房理念，你占幾條？

來源| 柯談已獲授權發佈，特此感謝！

大千世界、無奇不有。人與人之間最遙遠的距離不是空間的遠近，而是理念的不同。這幾天最火的話題當屬摩拜80後創始人胡瑋煒套現15億的消息，相信很多人在對她跪拜之餘，會陷入深深的焦慮和惆悵。焦慮為啥她可以3年就實現財務自由，而自己3年還沒有能力買一套房？

其實，很多時候決定人一生高度的不是努力和堅持，而是理念和選擇。在買房這件事上，正確的理念尤為重要，甚至比你錢多錢少還要重要。通過平時與大家的交流和總結，我發現以下5條錯誤的購房理念極為常見，現在分享出來，希望大家以此為戒。

01

盲目迷信老城區或是新城區

改革開放以來，全國各地陸續建設了許多新城、新區，最為成功的當屬深圳和浦東新區，當然也有很多二三線城市的新區淪為空城，比如天津濱海新區。

老城區還是新城區，哪個更具投資價值不能一概而論。比如北京和上海，城市發展屬於攤大餅模式，傳統市中心永遠是圓心位置，當然可以存在多個城市副中心，比如北京通州和上海的徐家彙、五角場、真如等，但是不會影響到傳統市中心老城區的經濟地位和政治地位。最好的教育、醫療、商業還是以老城區為主。北京上海目前採取的都是城市更新的發展模式，在老城區拆舊建新，在不增加建設用地總規模的基礎上，實現城市更新。所以，北京上海的房價永遠是市中心老城區最貴，然後隨著距離的增大房價遞減，並且永遠有一種趨勢就是，大家都在拼命擠進市中心的老城區。

然而，並非所有的城市都是這種發展軌跡。我國絕大多數城市，由於城市規模和人口限制，或是地形侷限，再加上財力限制，不可能像北京上海這樣全方位的向四周拓展式發展，只能人為的選定一個條件最優的區域作為新區建設，集全省之力，集全市之力建設一個新區，把政府遷過去，把大學遷過去，把醫院遷過去，至於能否成功，只能看天時地利人和了。

所以，投資房產始終要跟隨城市發展的重心走，不能盲目的迷信老城區或者新城區，追著未來的“市中心”買，永遠跟著城市發展的大趨勢走，才是最正確的選擇。如果是在北京上海，儘自己最大可能的買在老城區市中心，那裡才稱得上是寸土寸金，住宅賣一套少一套，房產增值沒有上限。而二三線城市可以根據政府財政投入、人口遷入比例，教育醫療資源優劣來選擇性投資，比如南京河西、杭州錢江新城、錢江世紀城、成都天府新區、西安曲江新區，都是發展前景非常不錯的新城區，這些區域的崛起，也許註定伴隨著老城區的逐漸衰敗。

02

剛需首套選擇異地購房

後臺一位女孩向我諮詢：本科畢業後在上海工作3年多，單身，沒有戶口，目前租房。打算長期定居在上海發展，但是由於沒有購房資格，想在花橋或者嘉善購買首套住房。

我相信在上海打拼的很多年輕人都有這種想法，因為暫時沒有購房資格又害怕房價大漲，索性在上海周邊的花橋、嘉善、平湖、太倉買房。

我的回覆很直接：強烈不建議首套房購買在環滬區域。滬漂的目的就是紮根上海，賺上海的錢，享受上海的教育醫療，融入上海的文化歷史，讓後代成為真正的上海人。既然選擇了在上海定居發展，就應該想方設法在上海買房。如果首套首貸買在環滬區域，先不考慮每天浪費在上下班路上的幾個小時生命，即使將來再次在上海買房已經失去首套資格，二套首付七成，利率上浮。而且，孩子出生後也沒有辦法接受上海的教育。此外，上海房價的抗跌和漲幅一定是遠遠優於環滬區域的，隨著上海2500萬的人口限制和3200平方公里建設用地的上限，將來置換回上海的難度將更大。

所以，上面這個女孩子的理性目標應該是爭取人才落戶買房，或者是繳滿剩餘1年多社保後結婚買房，當然如果男朋友有上海房票的話更好。目前上海等一線城市的房價是中央調控的重中之重，未來2年大幅上漲的可能性根本不存在。而且，差別化調控、滿足首套剛需是政府的基本思路。目前，南京已經將首套公積金貸款上限調高，個人由30萬上調至50萬，夫妻由60萬上調至100萬。

此外，對於計劃投資環滬區域的朋友，千萬不要盲目的選擇所謂的價值窪地投資，便宜一定是有便宜的理由，便宜本身就是一個坑。結合產業規模、經濟實力、交通配套等因素，環滬投資建議按照如下優先級選擇：花橋>太倉>嘉善>平湖>南通。

03

哪裡便宜投資哪裡

上海年後一手房扎堆開盤，即使限價，即使沒有利潤空間，但是在現在這個大環境下，確保資金鍊不出問題才是上策。所以有些盤的價格的確很有誘惑力。一位朋友在後臺諮詢我，目前計劃投資一套房產，兩個新盤不知道選擇哪個，一個是青浦重固鎮綠地新裡波洛克公館，均價3.1萬元，另一個是奉賢區金匯鎮禹洲雍賢府，均價3.2萬。我問他選擇這兩個項目的原因，他說是便宜。

的確，這兩個盤的價格和周邊二手房價格相當。作為自住房購買沒有任何問題。但是作為純投資，需要考慮的就不能僅僅是便宜。青浦重固的波洛克公館距離地鐵17號線趙巷站5.5公里，小區距離上海市中心人民廣場28公里。奉賢金匯的禹洲雍賢府，距離人民廣場30公里，沒有地鐵規劃，只有一條還未開通的公交BRT。

房產投資的核心在於房產增值和租金收益，不能是哪裡便宜就投哪裡。這兩個小區所在的重固鎮和金匯鎮既沒有產業集聚，又沒有人口流入，既沒有政策利好，又沒有交通便利，靠什麼實現增值和高額的租金回報呢？反而是嘉定新城和青浦新城在地鐵11號線、17號線建設期間，就早早實現了房價翻倍，攀上了4萬，兩個新城是上海規劃中重點發展的新城，更為重要的是地鐵的開通可以有效的將市中心的剛需客導流至此。

所以，我建議這位朋友，直接投資市中心地鐵邊的老破小，總價和郊區遠大新相當，租金回報高，抗跌性好，出手變現快，10年以後說不定還能碰上拆遷。房產投資最重要的就是人氣，人氣旺，你的財運才會旺。

04

沒房住時才想起買房

不可否認，現實中的確存在一些大神，無論社會如何洶湧澎湃，彷彿都無法激起他心中的漣漪。我同事中就有這樣一位，40出頭，曾經在上海寶山區某部隊做到副團級，轉業後分配到我單位工作。2007年轉業至今，他和老婆仍然住在之前部隊分配的140平的軍產房中。這種福利一般人是輪不到的，可是問題的關鍵是至今他都沒有買房。我2009年、2012年、2016年都曾極力勸說他買房，但他都意志堅定的認為，房子夠住就行，房價都是泡沫。所有積蓄都用來炒股，當年股市裡的50萬到現在還是50萬。直到2015年，部隊裡計劃清理軍產房，所有轉業幹部必須退還房子，他才讓我幫他開始看房，不過戲劇性的是，在很多部隊老幹部的阻撓下，退房一事無疾而終，從此，這位同事又樂此不疲的居住至今。試想，如果他聽我勸說，2015年買房，現在身價至少翻一倍，如果2009年買房，至少翻三倍。買來的房子以租養貸，自己仍然住在軍產房中，何樂而不為呢！通常這些人在錯失了多次購房黃金機遇之後，便會在潛意識裡牴觸任何與房子有關的信息，永遠活在自己的精神世界裡，從此與買房井水不犯河水。

如果說，認為房價有泡沫可笑的話，那麼認為房子只是用來住的，就顯得更加的可悲。用一念之差衡量事物利弊，用一己之力對抗社會發展，最終吃虧的只有自己。希望大家都能儘早合理佈局自己的資產，不要房到用時方恨少。

05

先買房後賣房

房屋置換是每個購房者一定會經歷的。有很多朋友也一直在糾結這個問題，是先買好呢，還是先賣好？先賣，怕踏空，差距增大，先買，又怕資金不到位。而現實中，的確存在一些人是買房比賣房還要積極，看房看的心潮澎湃就直接下定，其實這樣的風險非常大。

房屋置換最合理最穩妥的順序是先賣後買，一前一後同時進行。就是說一定要在賣房收到定金之後，才可以考慮下定買房。最保險最安全的辦法是，在賣房合同簽好收到首付款後，再下定買房。這樣你可以根據賣房合同約定的付首付時間、交易時間和收款放貸時間，來從容應對買房。尤其是在北京上海等一線城市，一套房屋的置換鏈條上至少關聯上下家3-5組，都是一條線上的螞蚱，一個出問題，全部違約。尤其是在銀根收緊，貸款審批速度和放款速度極不穩定的現在，你的下家的下家貸款不能按時放款，你就會面臨違約責任。所以，

以上5條最常見、最普遍的購房錯誤理念，相信大家都不會陌生，希望你們不要吃一塹長一智，而是步步為營，穩紮穩打，汲取別人的長處彌補自己的短處，畢竟在買房問題上吃虧絕不是小虧。

閱讀更多 金融街見聞 的文章

關鍵字: 交通 經濟 投資