最近房子租金猛漲成了大家關心討論的話題，在北上廣連日上漲的趨勢，讓很多人苦不堪言卻只能咬牙堅持。據知情人透露，北京的租金在近兩個月均上漲了1000左右，北京的租金平均每年會漲價約10％，月租漲幅在200-300元之間，區域地段不同可能略有不同。但今年的漲幅大大超過往年的幅度。那究竟是什麼推動了租金的上漲呢？
第一是傳統租房旺季大學畢業人數的不斷上升伴隨畢業季的到來給租房市場帶來集中釋放的租房剛需，促使大城市房租加速上漲。第二嚴厲限購政策下租房成為首選2018年以來，多地出現首付比例和貸款利率的雙提升，增加了首付剛需群體的購房壓力，加上一線城市嚴厲的限購政策，被擠壓的住房需求只能轉而通過租賃解決。第三就是租賃中介資本介入租房價格被動抬高國家嚴控樓市的情況下，樓市交易降溫使中介機構在新開樓盤和二手房交易的收入下降，於是大量的資本湧入租房市場，利用價格槓桿各大中介公司為爭搶房源提高市場佔有率，同時將部分競爭溢價向終端剛需用戶轉嫁。但歸根結底，中介機構的炒作能起多大作用還依賴於各自對市場壟斷的程度。
目前租賃市場交易分成兩類：一類是普通租賃，租戶和業主直接交易，另外一類是中介，中間有一個轉租方，轉租方參與了出租，獲得差價。在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓是否推升了租金引發了爭議。公開數據顯示，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，進入北京、上海、深圳、杭州、南京，超過100萬租客；蛋殼公寓從2015年初創立至今，已進入北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓；2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數。可以說當下租賃市場超過一半房源已經被各種租賃代理機構壟斷，最大的租賃機構已經控制幾十萬套房源。這可以說是一個非常可怕的現象，因為目前在租賃市場的業務很大部分都是通過中介公司低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發佈區域市場環比價格上漲10%的數據，對於市場來說，製造上漲預期。
據瞭解2018年7月，昆明租賃價格指數為1020.6點，較上月下降0.3點，環比下跌0.03%， 同比跌幅0.69%。相比玉昆明的房價來說，昆明租金的漲勢一直都是不溫不火，而北京會出現租金瘋狂上漲的局面正是由於市場上供需緊張形成的，而畸形的租售比是房租上漲的引火線，因為在租金回報率這麼低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，昨天租金低的時候租進來，今天租金高的時候再租出去，他們就可以賺到其中的差額。
租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業虧損。但越來越多的資本推動下，將中低端租賃房源改造成中高端，事實上拉高了租金價格。正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%，而現在，昆明的租金回報率僅僅只有2.83%，而伴隨一些大型住房租賃企業加速佈局擴張，就會想北上廣深一樣出現機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，這在一定程度上推高了區域租金，所以在未來昆明房價租金上漲的前景是顯而易見的。
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