昨日，米宅發佈了《惶惶10年，中國樓市的溫州教訓》
一文，引起全國網友的熱切關注！
今天，筆者接著這一話題，以8月11-14日赴溫州採訪調研的親眼所見和親耳所聞，和大家聊一聊溫州從2011年民間借貸崩盤，房價腰斬以來這些年溫州和溫州樓市的變化，以及溫州本地人對當下溫州樓市和城市發展前途的看法。
1
2010年，溫州創造了一個神話
三線的城市、一線的房價
2008年的全球金融危機，影響了溫州加工業的發展，加之用工成本上升、人民幣升值等因素，很多企業經營困難。
當時，溫州市區均價20000元/㎡，受金融危機影響，一度出現了4000元/㎡，跌幅達到20%的鬆動。
但是，2008年的“四萬億”，讓企業資金活絡起來，可惜一部分人沒有及時止損，卻將貸款進一步投入了房地產，於是溫州房價開始逆勢而升。
到了2010年，溫州樓市最瘋狂的時刻，市區“老破小”的均價也普遍達到了30000元/㎡，高於了當時上海、北京的均價。以當時的房價計算，溫州人幾乎人人都是千萬富翁！
2010年，溫州創造了一個神話：三線的城市、一線的房價!
那一年，溫州甌江邊，綠城鹿城廣場配套住宅錦玉園3#樓一套600㎡的濱江一線豪宅，在二手房市場上以10萬元/㎡成交。
▲曾經突破10萬元/㎡的綠城鹿城廣場錦玉園
那一年，上海黃浦江邊，如今賣到38萬元/㎡天價的豪宅綠城黃浦灣，也才10萬元/㎡。
那一年，廣州珠江邊，如今賣到12萬元/㎡，可俯瞰亞運會開幕式舉辦地海心沙和“小蠻腰”的凱旋新世界，賣6.2萬元/㎡。
那一年，杭州錢塘江邊，如今賣到8.1萬元/㎡，曾發生過“保姆縱火案”的綠城藍色錢江，賣6萬元/㎡。
那一年，北京長安街，中南海新華門對面，如今賣到14萬元/㎡的復地天賦（西絨線26號），賣5萬元/㎡。
那一年，深圳 前海灣，寶安中心區如今賣到12萬元/㎡的熙龍灣，賣4.5萬元/㎡！
2
2011-2015下墜的五年
讓溫州人長記性了！
2010年5月，溫州民間借貸利率最高達到6分，年利率72%！
但仍然有大膽的溫州人，為了更大的暴利，使出洪荒之力，在不斷的加槓桿！
然而，到了2011年，一切都結束了！
2011年9月22日，以溫州立人集團為代表的民間借貸崩盤，1天9個老闆失蹤！
2013年7月，溫州法院進入司法處置程序的房產達到的1.8萬套。
2014年，溫州洞頭縣，有著民間互助會性質的6億元標會崩盤！
2015年，伴隨著股市上攻6000點之後的迅速下墜，溫州又出現了一波公司破產潮！
2011-2015，這五年間，所有的溫州房子都無一倖免的房價腰斬，甌江邊的豪宅跌到了4-5萬元/㎡，市中心的老破小，粘到學區房的光可以賣2萬元/㎡，不然就只值1.5萬元/㎡。
2016-2017年，那個舉國如同吃了萬艾可一般的堅挺時刻，溫州樓市卻再也沒能振作起來。
和全國絕大多數城市這兩年近乎翻一番的行情相比，溫州目前的房價也只是企穩微漲，相比2015年時的最低點，普遍有了20-30%的攀升，但遠還沒有撫平2010年時的高位！
當時和溫州一個價位或級別上的城市，如今早已限購、限售又限貸，溫州啥限制條件都沒有，敞開買，新房平均去化率也只有40-50%，二手房價格則穩中有升，交投活躍，相比當下北、上、深、杭房價的高高在上，卻又有價無市，溫州至少房產的流通性還不錯，變現能力強。
筆者是上海人，同時也是溫州女婿。今年，全國尤其一線城市“去槓桿”，信貸收得很緊，筆者要在上海置換一套房，拿著上海黃浦區估價上千萬且還清貸款的商品房作抵押，尋遍滬上各大銀行，批不出一分錢，卻在溫州下轄小縣城的合作信用社利用“溫商貸”，貸到了款！
3
8年換了6任市委書記，
走馬燈式“換帥”傷不起！
今年5月14日，浙江省委常委兼溫州市委書記周江勇去職，轉任杭州市委書記。
那一天，筆者正好在寧波杭州灣調研，周江勇曾擔任寧波杭州灣新區的第一任黨工委書記。
如今的寧波杭州灣新區，有了大眾，有了吉利，有了30萬產業人口，有了每逢週末一車皮接著一車皮簇擁著來買房的上海投資客，省裡對寧波杭州灣高度重視，把他與杭州江東新區、紹興濱海新區、湖州南太湖新區並列為“浙江大灣區”重點建設的4大新區之一。
與寧波杭州灣新區差不多同時提出的溫州甌江口新區，目前仍然是一片大工地，一條造了7年，仍未見開通的溫州市域鐵路（輕軌）S1線。甌江口新區所在的靈昆島從“溫州老二”龍灣區“下嫁”到了新成立的“溫州第4區”洞頭區（相當於溫州的崇明島），去年年底，國家一紙“禁圍令”（禁止圍海造地）讓已經進行了一半的甌江口新區填海工程又擱淺了！
今年5月30日，在溫州市委書記一職空缺了半個月之後，省裡宣佈由副省長陳偉俊，兼任溫州市委書記，陳偉俊2014年1月至2018年1月，曾任湖州市代市長、市長、市委書記。
巧的是那一天，我正好在湖州出差，站在湖州著名的“馬桶蓋”喜來登溫泉度假酒店，我眺望太湖，遙想溫州，突感溫州正站在了新的歷史十字路口，心頭湧上一種前所未有的危機感！
筆者粗略的算了一算，從2010年陳德榮接棒邵佔維至今，溫州這8年換了6任市委書記了！
▲2010年至今的歷任溫州市委書記：邵佔維、陳德榮、陳一新、徐立毅、周江勇、陳偉俊
2010年7月，溫州市委書記邵佔維去職，升任杭州市代市長、市長。原嘉興市委書記陳德榮接任溫州市委書記。
2013年6月，浙江省委常委兼溫州市委書記陳德榮去職，轉任省農村農業工作領導小組副組長，現任中國寶武集團有限公司總經理。原金華市委書記陳一新接任溫州市委書記。
2015年11月，浙江省委常委兼溫州市委書記陳一新去職，先後升任中央深化改革領導小組辦公室常務副主任，湖北省委副書記、武漢市委書記，現任中央政法委秘書長。
2016年1月，原溫州市市長徐立毅接任市委書記。
2017年2月，溫州市委書記徐立毅去職，升任杭州市代市長、市長。原舟山市委書記周江勇接任溫州市委書記。
2018年5月，浙江省委常委兼溫州市委書記周江勇去職，轉任杭州市委書記。浙江省副省長陳偉俊兼任溫州市委書記。
這中間，任期最長的為陳德榮，2年另11個月；任期最短的為徐立毅，1年另1個月。連同邵佔維的兩年多任期計算在內，溫州這前5任市委書記，平均任期約2年。
每次地方“一把手”換人時，新聞裡都會出現“從大局出發，通盤考慮、慎重研究決定的”之類的說辭，可是為什麼偏偏每回“慎重研究決定”的溫州“一把手”，調動就那麼頻繁呢？
這幾年，浙江省培養的幹部，在中央和各省市、部委被委以重任的非常多，大家都有目共睹。
作為浙江第三大市，居前兩位的杭州、寧波都是副省級市，這種特殊的政治地位，使溫州市委書記，成為委以重任、培養幹部的重要崗位，溫州成為幹部的升遷驛站，書記換任頻頻。
市委書記獲進步，溫州人民也高興。但當地幹部、群眾更關注的是政策的連貫性、穩定性，更關注的是生存環境的穩定有序和生活質量的改善提高，並不希望一覺醒來，市委書記又換人了，又得重複起跑、重頭再來、重起爐灶。
4
一條輕軌造了7年還沒通！
溫州，你還記得自己是“浙C”麼？
改革開放之初，溫州曾以“小商品、大市場”而聞名世界，被譽為中國市場經濟和民間資本的發祥地。市場經濟風起雲湧，30多年過去了，在互聯網時代，溫州昔日優勢已不復存在。
尤其是經歷了2008年全球金融危機和2011年溫州民間借貸崩盤後，發展短板已日益顯現。
不要說杭州的G20、亞運、阿里巴巴，也不說寧波、舟山的自貿港，即便是紹興、台州、嘉興、金華這些昔日小兄弟，現在也大有後來居上之勢。
筆者在這次溫州調研之前，其實很想知道，溫州這五年變化如何？
然而，百度搜到的溫州2017年市十二屆黨代會報告節選，是這樣描述溫州5年來的變化的：“大拆大整”、“大建大美”，這5年，市區拆了96個城中村；“五水共治”，讓不少黑臭河、垃圾河恢復清澈；“文化建設”，短短兩年多建起25家城市書房，實現四區全覆蓋……
比比廣東、江蘇，同樣是第三大市，浙C溫州，你應該感到汗顏！
廣東第三大市佛山，2017年GDP9500億元，全國排名第16位，人口846萬，早在2010年，就開通了佛山地鐵1號線（廣佛地鐵一期）；
江蘇第三大市無錫，2017年GDP10511億元，全國排名第13位，人口653萬，2014年，一下子開通了2條56公里的地鐵；
浙江第三大市溫州，2017年GDP5485億元，全國排名第35位，人口919萬，迄今連一公里城市軌道交通都未開通！
事實上，早在2011年，國家發改委就已批准了《溫州市城市軌道交通一期規劃》，根據當時的規劃，到2018年，溫州市將開通3條總長140.7公里的軌道交通市域鐵路，即S1、S2、S3這三條線的一期工程。
2011年11月11日，溫州市域鐵路S1線正式開工。可是，就是這麼一條全長53.5公里，大部分為高架路段，且全線避開了市中心走的S1線，在折騰了7年之後，仍遲遲未能開通。
最新消息說是明年1月，將開通從桐嶺到奧體中心的首開段12站34公里，剩下來還有龍灣區府永中、機場、靈昆和甌江口新區等6站，受制於機場綜合樞紐工程進度，何時開通未定。
5
地無三分平，拆建成本高
溫州發展的瓶頸如何破？
溫州人，被譽為“東方猶太人”，早年炒房大發了一筆，見的世面多，民智也開得早，因此法制和維權意識也很強。2010年之前房價、地價就已炒上了天，可見在溫州“大拆大整”的成本有多高，難度有多大！
如今的溫州人，都很懷念陳德榮書記，他在任時，大興公園綠地建設，溫州現在市中心的幾塊“綠肺”白鷺洲公園、楊府山公園、“城市綠軸”世紀公園，都是他主政時搞起來的。
楊府山公園建設時，遇到了幾個“釘子戶”千年撼不動，陳德榮書記一去，幾天後就搞定了！
七都大橋建設時，陳德榮倡議在工地上豎起了“倒計時”牌，確保了大橋如期竣工通車。
在溫州，先上馬市域鐵路，也是陳德榮在任時作出的前瞻性決策！
在當時，溫州人不是沒有錢，可為什麼偏偏不選擇先在人口密度高、堵車嚴重的市中心挖地鐵，而要退而求其次，先上市域鐵路呢？
事實上，溫州的地形是三面環山，一面向海，78.2%是山地，剩下的21.8%才是江河、平原和大海，可謂“地無三分平”，相比上海和省內的杭州、寧波，溫州的城市界面很小，平地更是稀缺資源，因此才有了宏大的洞頭五島工程、龍灣圍墾工程、甌江口新區填海工程！
通過這次調研，我深深的發現，在溫州市中心，容積率能做到4以下的，都是高端豪宅了！市政府旁邊早期開發的商品房容積率都要達到5甚至是6。
給我印象最深刻的是宏地溫州府，總價超1000萬元，總高2層的排屋，樓間距只有3米，離主幹道溫州大道的主路面，算上小區圍牆和人行道，最多不過5米。
▲宏地溫州府那驚悚的排屋棟距
2016年開盤，目前賣4.5萬元/㎡的豪宅萬科學院路七號，號稱容積率2.2，但是從空中俯瞰下來，一幢幢蓋得像鳥籠，更奇葩的是，總高僅4層樓的洋房，開發商只預留了電梯井，讓業主們自己裝電梯。
▲俯瞰萬科學院路7號
溫州市中心就是這樣的空間狹小！以至於開發商想拿一塊可以完整開發的地都很難！
以最近在售的城市綠軸旁的萬科翡翠天地為例，看到它的用地規劃圖，我驚呆了，一個項目，跨了鹿城、甌海兩區，東拼西湊的六塊地，從地塊最南到最北，直線距離都有1.7公里。
▲萬科翡翠天地的用地規劃圖
所以，陳德榮當時提出，在溫州市中心修地鐵，無異於螺絲殼裡做道場，經濟效益不大，宜先通過市域鐵路，把溫州都市圈的城市骨架打開 ，形成市中心（鹿城+甌海）、龍灣（甌江口）、樂清、瑞安、平陽5大組團。直至今日來看，陳德榮當年的決定都是無比正確的！
▲溫州市域鐵路一期規劃圖
只是形勢比人強，我想陳德榮自己也沒有想到，他當年親自剪綵開工的溫州S1線迄今還沒有開通，而他勾畫的溫州大都市圈進程，更是步履維艱！
6
三點理由告訴你，
溫州土著不買房！
離開溫州的最後一天，和一位在溫州土地規劃部門工作的親戚閒聊，我問了他一個問題，全國各地房價都那麼高了，現在溫州只要花3-4萬元/㎡的代價，就可以在市中心買到2010年時要7-10萬元/㎡的豪宅了，你會考慮在溫州再買一套房麼？
他堅定的說：“不會！”
他講了三點理由：
1. 溫州的人口每年都在盡流出。溫州本地80%的有錢人，但凡子女在上海、杭州、北京買房了，都搬到上海、杭州、北京去住了，有的甚至還移民到海外了；外來人口，廠弟廠妹們因為產業轉型升級，加上溫州實業企業的倒閉潮，也都回鄉或轉戰他地了！
2. 溫州房價最高的2009-2010年，每年的宅地供應只有300畝，現在每年宅地供應有3000畝，因此，
溫州未來不缺房子，真到需要買房時，可以慢慢看，慢慢挑！3. 你不要看溫州房子好像不貴，市中心也才3-4萬/㎡，但都是大戶型，而且還是毛坯報價，精裝修房還要加上3888、5888一平的裝修費，算下來一套像樣一點的房子少說也要500-600萬元。這價格在杭州、上海，這些比溫州更有前途的城市也能買到房了，何必在溫州買呢？
我覺得很有道理，也許這正是溫州走下神壇這8年，溫州人對房地產，對中國的城市，以及對自己的人生和家庭規劃，有了更理性的認識和更高的覺悟！
同時，溫州的這8年，也非常值得目前仍在盲目向前衝的房地產投機客，乃至一個城市的主政者去思考和警醒，一旦失去了房地產和土地財政的那點“紙面財富”，下一步該如何走？
米宅長三角，負責調研分析上海、環滬、杭州、杭州灣、環杭等長三角區域的房地產市場，透析價值，發現窪地。
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