甘善傑
被徵收房屋評估報告結果差別大，瞭解房屋評估相關問題避免吃虧！
被徵收房屋的價值評估是徵收補償中的重要一環，它直接的影響著補償的多少、補償是否合理。房屋的評估價值直接體現在評估報告上，被徵收人可以直接根據評估報告來判斷房屋的價值評估是否合理、補償是否符合標準。今天中師為廣大被拆遷人講解一下房屋拆遷評估的相關問題以幫助大家拿到合理補償。
房屋價值評估時點
被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日，即市縣級發佈徵收決定公告的當日為徵收估價時點。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
不動產的地上附著物、商品的儲存數量、租賃權是可以變動的，這就需要有一個計算財產結構的基準日期，此外，財產價格本身也存在變動的可能，貨幣不穩定時尤其如此，這就需要一個財產價值的起算日期。對所評估的房屋統一確定時間，使所評估的被徵收或被拆遷房屋的價格能夠作為判斷評估對象價格的依據，從而作為補償安置的依據。
房屋評估機構的選擇
評估機構是指依設立並取得房地產估價機構資質，從事房地產價格評估活動的中介服務機構。作為一種專業資質，房地產價格評估需要獲得行政許可後，方可進行相應活動。
房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦由省、自治區、直轄市制定。
影響房屋拆遷評估價格的要素
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。
中師徵地拆遷律師
您好，很高興回答您這個問題。
首先，房屋徵收分為城市的房屋和農村的房屋，二者在評估程序上是有所差別的。對於城市房屋徵收，依法評估是必經程序，法律依據是《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《國有土地上房屋徵收評估辦法》；對於農村房屋徵收，評估是非必經程序，一般是徵收方組織 進行調查測量程序。但也有地方為了方便確定房屋補償價值，也會進行評估，此時，要參照國有土地上房屋徵收的評估程序進行。
其次，面對徵收評估時關鍵是從程序的合法性來判斷評估報告的合法性。具體如下：
1，評估機構選擇。評估機構要求是具有相應資質的房地產價格評估機構，對房屋價值進行評估。同時，具體選定，由被徵收人協商確定，協商不成的通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省級制定。
2，評估委託程序。評估機構確定後，由房屋徵收部門作為委託人，向評估機構出具房屋徵收評估委託書，並簽訂委託合同。
3，評估前置程序。房屋徵收評估前，徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象，評估對象應當全面、客觀 ，不得遺漏、虛構。
4，評估時點。對被徵收房屋價值評估時點為“房屋徵收決定公告之日”，用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收人房屋價值評估時點一致。
5，評估方法。註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，合理選用市場法、收益法、成本法、假設開發法其中一種或多種方法進行評估。
6，價值評估因素。被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。同時，被徵收房屋室內裝飾裝修價值、機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由當事雙方協商確定，協商不成的，可以委託評估機構通過評估確定。
7，評估步驟。評估機構應當向徵收部門提供分戶的初步評估結果，包括評估對象的構成及其 基本情況和評估價值；房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示，公示期內存在錯誤的，應當及時修正；初步評估結果公示期滿後，評估機構應當向房屋徵收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。評估報告上應當由負責的兩名以上估價師簽字，並加蓋評估機構公章。
再次，針對評估報告評估結果的有異議的，可以依法啟動相應程序予以救濟，具體如下：
1，被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向該機構書面申請複核。評估機構自收到申請之日起10日內進行復核，改變結果的，應當重新出具評估報告；沒有改變結果的，應書面告知申請人。
2，經複核，被徵收人對複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對複核結果進行審核，並出具書面鑑定意見。
3，評估鑑定之後，被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。即房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋徵收部門報請市縣級政府作出補償決定，並予以公告，被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
最後，評估報告是評估機構作出的文件，是徵收補償的事實依據，但是其本身不具有行政性質，不能直接對其提起復議或者訴訟，但是可以通過審查評估程序的合法性，來考量徵收補償的合法性。
點擊頭像關注北京京平律師事務所頭條號，獲取更多徵地拆遷相關知識，如需諮詢，點擊頭條號首頁，首頁底部可以諮詢。
京平律師事務所
2011年國務院頒佈了關於《國有土地上房屋徵收與補償條例》基礎性法律法規，針對國有土地房屋拆遷系統的制定規範，這部法律法規也就是大家經常所說的590號令。今天徵地拆遷律師團隊崔鵬，對於這部法律法規詳細講解其在國有土地上房屋拆遷法定程序到底是什麼？
一、基於公共利益需求徵收程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
徵收必須要符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。
二、徵收主管部門擬定徵收補償方案公告程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。對此，假如徵收補償方案的公告並不合理，必須要行使老百姓的參與權，遞交我們的意見。市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
三、徵收決定程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
第十四條規定，被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
此條法律規定的意義在於即使徵收主管部門做出了徵收決定，被拆遷人對於決定有異議的，是可以救濟通過行政複議和行政訴訟行使合法權益。
更多徵地拆遷資料：bjybcp。
四、評估程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。此條法律規定的意義在於先補償後拆遷，避免拆遷後，補償遲遲不落實的問題，如果拆遷方本末倒置那麼就屬於違法可以起訴。
第二十條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。此條法律規定的意義在於，評估機構的選擇是由被拆遷人選擇，而不是政府制定或者制定幾家讓被拆遷人選擇，這嚴重失去了評估的公平、公正、合理的評估理念，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
五、徵收補償方案程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
此條法律法規的意義在於確定補償到底有什麼，再有獎勵必須要有的，不是說在規定拆遷期限之內有獎勵，期限之外無獎勵。
六、簽訂徵收補償協議程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條規定，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
七、徵收補償決定程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。補償決定應當公平為原則。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。這是老百姓第二救濟途徑。
八、司法強制程序
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十八條規定，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和週轉用房的地點和麵積等材料。
在國有土地上房屋徵收過程中，房屋徵收決定與房屋補償決定屬於行政行為，徵收決定針對該徵收紅線範圍之內老百姓具有法律效力，而補償決定只針對個人具有法律效力。假如被拆遷人對補償決定不服的，必須要抓緊提起法律程序，莫要有等、拖的心態，補償決定是司法強拆程序的敲門磚、鑰匙。今日為什麼要講程序呢？徵收程序是法律法規的規定，每一個徵收程序環節不可缺失，每一個環節出現了問題漏洞，其最終補償決定在法律層面是不生效的。當然，也是專業做徵地拆遷律師團隊抓住的其程序違法起訴最終判補償決定違法。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
首先評估的定義就是按照特定的目的，遵循特定的程序，按照特定的原則，合理的前提得出科學的結論。
在徵收中由被徵收人通過協商、投票或者搖號方式選定房地產價格評估機構，徵收人對該房地產評估機構出具價值評估委託函，評估機構對被徵收房屋狀況、裝修及附屬物狀況進行現場踏勘。對被徵收房屋周邊類似房地產市場狀況進行調查。
評估機構估價師按照成本法、市場比較法、剩餘法、收益法等多種方法（至少兩種）進行測算，得出被徵收房屋的標準市場價值。
根據被徵收房屋的樓層、朝向、新舊程度等參數修正到每戶被徵收房屋上就得出了每戶房屋的被徵收價值。
以上是簡要的評估程序。被徵收人對該評估價值有異議的，可以提出書面複核意見，評估機構在十日內進行復核評估，不改變評估結果的出具書面意見，改變評估結果的重新出具評估報告。被徵收人仍有異議的可以向評估協會專家委員會申請鑑定。
理論上來說評估機構就是專業的第三方機構，是為了讓被徵收人得到公平補償的一個保證，也是對以前拍腦袋定價格現象的制約。
脆殼蝸牛
您好，依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條第一款規定：房地產價格
評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
同時，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條第一款規定：房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。
對於評估機構的選擇，應首先由被徵收人協商確定。只有經過協商但不能達成一致意見時，才可使用多數決定、抽籤搖號等方式。對於未經協商就直接採用其他方式確定房地產評估機構的，由此做出的評估報告是存在程序瑕疵、不符合法律規定的。
此外，房屋評估應該考慮哪些因素，對最後的評估結果有很重要的影響，這直接決定了被徵收人能拿到多少補償金。對於這一點，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條第一款規定：被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
最後，如果對評估結果不服，依照《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條：被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。第二十一條：原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。第二十二條：被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條第三款：“被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。“
根據相關法律規定可知，對於評估結果不服的，首先應當在10日內向原評估機構申請複核。對於複核結果仍有異議的，可在收到複核結果10日內向評估專家委員會申請鑑定。最後，對於該結果仍有異議的，則可依法提起行政複議或行政訴訟。
希望對您有所幫助！
