导语
昨天晚上七点巫家坝新项目保利堂悦首次开盘，单价低至1.57w，带装修。
本文关键词：
1、巫家坝保利堂悦首开定价
2、巫家坝、草海、呈贡区域价格一样？
3、同项目定价“高低配”愈发明显
保利堂悦开盘情况
（上图为保利堂悦开盘价格图，由网友migao提供）
以7号楼2楼2号房和3号房，115.76㎡户型总价1872448元计算，按揭付款单价16175元/㎡，这个户型最高价是20-25楼，总价2100805元，单价18147元/㎡。
这是普通中户的情况。
再看端户，7栋140㎡户型计算，最高价20-25楼的总价在265w左右，折算单价1.89w，普通楼层， 比如10楼，总价260w左右，折算单价1.86w。
以8号楼2号房，119.42㎡户型总价1883326元计算，按揭付款单价15770元/㎡。（这也是这一次房源中最便宜的一套）
根据网友migao的反馈，他在开盘现场，八点二十左右，置业顾问告诉他“7栋还剩10套左右，8栋只有2、3楼”。
这保利的开盘，意料之外又情理之中。
激烈博弈，兵行险着
巫家坝七盘争霸，当初，没有任何一个楼盘的预估价低于1.8w，众多楼粉还在留言区追问“单价1.8w买巫家坝有潜力吗”。
项目名称 产品类型 项目价格 项目进度
万科翡翠 114-141㎡带装修 1.8w 一期售罄
中南云境 107-180㎡带装修 待定 有展厅，即将开盘
中交金地中央公园 124-143㎡装修 待定 有展厅，意向登记中
中铁建西派国樾 140-200㎡带装修 待定 有展厅，意向登记中
保利堂悦 118-142㎡带装修 1.6-1.8w 已开盘
中交（报规名和美欣城·秋园，
向化村棚改项目，
万科翡翠北侧） 待定（规划4栋住宅2栋商业） 待定 8月3日批前公示
绿地·东南亚中心 115-143㎡ 待定 有展厅，意向登记中
昨天保利堂悦开盘推出7栋和8栋279套房源，总共认筹400多组客户。（6月底亮相，8月开盘，也差不多）
但在小陈的印象中，这样的认筹率已经大不如前，一方面，在去年年底到今年上半年，往往开盘的认筹比是一比三以上，上千人抢三四百套房才是“抢房”，如今认筹率是不太高了。
另一方面，所有巫家坝待售项目在销售前期释放出的信号都是“我很高端我很贵”，实际上也吓退了一批客户。
（就连小陈也认为，两百万是巫家坝的门槛价）
再来，接下来的九月十月，巫家坝核心区域内其他项目也在跃跃欲试，就算不是巫家坝内部的项目，也有众多投资性的客户也在巫家坝、草海万达、呈贡几个项目中纠结徘徊。
激烈竞争之下，保利第一个拿到预售证，并且上周五才拿到，周二就开盘（还打雷下雨带闪电），这么着急，抢时间抢客户意图就非常明显了。
曾经一个个叫得比谁都欢，结果最后还是向市场低了头。
也有小伙伴在开盘现场问我，“现在只有低楼层了，这个价格能买吗？”——即使抛开所有巫家坝的概念，就把他当做一个普通广福路的楼盘，1.6w左右的价格，带装修，板楼，你会买吗？
房价“高低配”，愈发明显
前两天，小陈做了一期看房直播，去了备受关注的融创万达文化旅游城（下面简称融创万达城）。
好多小伙伴跟我互动，房子很好，但是大家最关心的还是“价格”，由于项目没开盘（当时应该是8月17日），置业顾问也无法判断具体价格多少，大概区间价格是1.4w-2.2w。
其实早在上周之间，很多楼粉就去了融创万达城算预估价格，当时反馈，“我的天哪价格咋个这种贵”——基本上都是1.8w+。
结果现在又有人问我——他们是不是调低了价格？怎么现在说是1.4-1.5w也可以买到了？（当然，最低价的房子绝对是看不到景观，楼层也不怎么好的那一种）
上周的开盘全纪录一文，小陈提到呈贡房价破1.5w。
没错，按照呈贡吾悦广场现场置业顾问在上周六项目开放样板房时，释放出来的楼栋均价（预估价，还没备案）：1栋13000，2栋12500，3栋15000，9栋13800。
由于3栋是板楼，所以均价是1.5w。
（其实呈贡中通世纪广场上一次开盘的备案价中也有超过1.4w单价的住宅，楼层最佳）
在很多人眼中，又是惊天大雷：
我的天，呈贡、巫家坝、草海几个房价居然一样！都是1万5！
我们注意到这样一个现象：
两套房子，100㎡/套，分别是1w/㎡，2w/㎡，总价是300w；两套都卖1.5w/㎡，总价也是300w。
开发商定价“高低配”非常明显，均价都是1.5w/㎡：但2w象征着这个项目非常高端/有特殊优势，1w代表接地气，1.5w就显得不上不上，高不成低不就了。
也就是说：
1、受备案价限价影响，为了让备案价能够顺利通过，总要有一部分房源是低价，来拉低总体房价水平，激活购房欲望。
2、市场很激烈，7-8月本来就是传统淡季，开发商又在定价中出现了非常明显的“高低配”，多去售楼部转转吧，
房价没有你想得那么高，也没你想得那么便宜。
3、别拿草海这边最便宜的一套房、巫家坝最便宜的一套房，去和呈贡最贵的房比，真的不太科学。
我和姚明平均身高1.95米
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