大家正陶醉于房产升值带来的喜悦之中，房租上涨彻底被掩盖了。不管是北京还是上海，还是我们生活的深圳，房租都上了一个大台阶，那么到底是什么促使房租上涨？

在当下这个社会，如果一个产品的价格持续性的上涨，那么只有一个原因：供应短缺。我曾无数次的说过，高房价和高房租的根源只有一个，那就是供求关系。

我们一起来看看深圳的情况：

深圳实际管理的2000万人口中，80%的人租房居住。全市1041万套的住房总量中，商品房只有179万套，集体土地上村民自建房为497万套，这么多城中村住房绝大部分都是以租赁形式存在。而深圳在“二次房改”中，提出到 2035 年新增公共租赁住房34万套，真是远水难解近渴啊。

然而，我们国家多年来的房地产政策则正好相反，一二线城市减少土地供应，三四线城市疯狂供应，就造成了一二线人口持续膨胀，房子供不应求，三四线人口流失，却到处鬼城。

供需错配的结果就是，房价上涨，政策压制，房价反弹，限购升级，供需恶化，房租上涨。从本质上讲，高房价和高房租就是无视经济规律、强行人为干预的恶果！

租赁时代到来

无可厚非，租赁时代即将到来。2018年5月10日，人民日报发表的《北京房市：价跌租涨背后》认为，租金在房产收益中所占比重将越来越大。潘石屹在8月20日微博中也说到，房产投资正常的租金回报率应该是银行贷款利率5％再加1%-2%，也就是6%-7%，而北京、上海、深圳的住宅租金回报率只有1%。

在严控房价的现阶段，让租售比和租金回报率合理上涨，达到国际水平是最正确的政治方向。在“房住不炒、租购并举”的新时代，租赁是高层钦定的市场风口，有巨大的政策红利和利润空间。

各大资本虽没有直接进入房地产开发市场，但是却以融资的形式进入到了房屋租赁企业。 2017年，20家租赁企业融资超过400亿元。截至2018年5月31日，x如、x壳等10家融资总额75.792亿；魔方公寓、V领地等10家融资总额71.15亿。

资本的灵敏度不用怀疑，资本的智商根本轮不到你质疑，永远记住，只有稀缺品才值得被投资。不是资本推高了房租，而是房租的上涨空间和利润根本挡不住资本的进入，租赁已经成为下一个风口！

随着各大城市开发商的自持租赁项目大量上市，要保证不亏本，租赁的投资回报率至少要达到6％-7％，才能基本覆盖银行贷款利息，那也就意味着，房租需要在现在的基础上翻两番，相当于现在的4倍。

这样看来，今年年初，北京的万科翡翠书院，90平两居室月租1.5-1.8万，180平四居室月租3-4万，10年租期180万至480万一次性付清，根本不算贵，而是非常合理。

在政策的支持下，在资本的助推下，随着开发商自持租赁项目和长租公寓分散租赁项目的崛起，以及我国严重的房地产供需错配，一二线城市的租金水平必定会显著提高，在租金回报率逐渐回归合理之后，房租将会和房价一样，难以忍受。事物发展都需要遵循客观规律，不管你能否接受，如果你是租房者，那么请做好准备，迎接高房租的到来！

看清这个时代

8月17日，北京市住建委集中约谈了x如、x寓、x壳等10家主要住房租赁企业负责人，并要求做到“三不得”、“三严查”。

如果你认为在约谈之后，房租就会长期平稳，你可以一辈子租房，安享晚年，在租售同权的庇护下坐享其成的话，那你就太幼稚了。

过去十几年，我们房产投资的唯一目的就是寻求房产增值，对于少得可怜的租金收入完全可以无视。但这个盈利模式在未来一定会发生巨大的变化。因为，租金收益将逐渐成为房产投资的重要驱动力。

对于99％的房产投资者来说，即使房价增值数倍，也还会选择长持，而非卖掉套现，所以，房价上涨对于普通人来说根本无法兑现。而随着租售比的价值回归，租金收益将成为持有房产的最重要收益来源。

当租金覆盖你的月供时，恭喜你，你持有房产的成本是零；当租金是你月供的2倍时，可喜可贺，生活对你已没有压力。所以，对于普通投资者来说，投资房产的首要决定因素，应该是好租的，租金高的，当然学区房除外。

过去一轮的房价暴涨阻断了刚需客的买房梦，所以才会导致租房需求居高不下，没有房票，没有积蓄的年轻人在陌生城市的合租房里，没有盼到加薪的到来，却忍受着房东的一轮轮剥削。

在我国，房租和房价总是互相联动、互为诱因、交替上涨的。未来5-10年，一二线城市房租快速上涨，房价稳步上涨将是大势所趋、势不可挡。

在我们的人生中，房子将是一生无法摆脱的魔咒，租不起、买不起的时代正在到来。对你来说，或许最好的选择就是主动拥抱它的来临！

来源|柯谈

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