杭州土地市場向來不缺地，但是，自帶豪宅基因的宅地卻是拍一塊少一塊，極為稀缺。
如公認的豪宅區——南星單元，七年僅出讓8宗涉宅地，平均每年僅1宗。而且繼7月濱江競得壹品南宅地後，南星宅地市場已基本“滿員”；又如市中心的武林潮鳴板塊，至今也只有綠城建發·鳳起潮鳴這“一根獨苗”。
即將入市的望江新城宅地，或將為杭州豪宅市場新添一種選擇。
8月27日，望江新城05地塊率先入市，地塊位於望江新城核心，緊鄰貼沙河畔，區位優勢十分明顯，地塊起始樓面價29403元/㎡，封頂樓面價44061元/㎡。此外，南面的08地塊也已列入出地計劃。
不容忽視的是，目前杭州土地市場正處於十字路口，一面是房企拿地日趨理性，一面是空窗已久、“皇城根兒”下的優質寶地，望江新城宅地又將如何突圍？
提要：
市場：杭州千萬豪宅市場成交穩健；
地價：算上公租房，望江宅地地價在合理區間；
房價：限價困境之下，地塊未來盈利空間可期；
貨值：61億元可售貨值吸引大；
杭州千萬豪宅市場
中長期預期依舊樂觀
2016年下半年尤其是G20峰會以來，杭州樓市預期不斷上漲，市場成交量價齊升，眾多價格低、性價比高的“網紅”樓盤順勢崛起，而被紅盤淹沒的千萬豪宅市場，近年發展如何？
浙報傳媒地產研究院數據顯示，2012年至今，杭州總價1000萬以上的豪宅市場成交相當穩健，尤其是2018年豪宅成交量勢頭較猛。
成交量呈階梯式上漲，2016年後每年成交千套以上，2018年8個月即成交1809套，高出2017年全年632套；成交均價也穩步向上，至今為56493元/㎡，較2017年全年均價上漲15%。
杭州八區千萬豪宅成交走勢圖
（成交總價1000萬元及以上）
豪宅市場整體銷售良好，部分熱門板塊的豪宅項目也出現了較為可觀的漲幅。
如南星板塊的侯潮府，2015年9月首開，2015全年成交均價為43592元/㎡，2016年該價格已上漲至52154元/㎡，漲幅為20%。2017年項目仍有部分尾盤在售，成交均價達到66335元/㎡。
目前區域僅信達濱江·壹品、濱江保利·翡翠海岸兩個豪宅項目在售。壹品2017年底入市，至今成交均價為69098元/㎡；翡翠海岸2018年初入市，成交均價為66878元/㎡。
豪宅市場成交亮眼，一方面是由於其資源屬性優良，抗跌性強，升值保值潛力較大等固有優勢，另一方面豪宅項目購買人群相對固定，不過分依賴信貸政策，且銷售節奏穩定，以實現最大盈利空間為目的，投資價值並不會隨政策而頻繁波動。
33420元/㎡實際地價
處於正常合理水平
望江新城的土地市場有明確的對標區域，即南星單元。
望江新城與南星單元，同屬於上城區，隔秋濤路分佈於東、西兩側，兩者區位優勢略同，且宅地稀缺，寸土寸金。
不同的是，南星單元土地市場發展較早。2009年地價已飆升至24295元/㎡（綠城·御園）；2013年金隅25803元/㎡競得金隅學府項目，再次刷新杭州宅地樓面價新高；2016年後，土地行情水漲船高，區域地價頻頻更迭，最高達到44460元/㎡（濱江保利·上品），還需自持23%。
最近一次為7月濱江競得的南星D-05地塊，起價29559元/㎡，最終成交價36086元/㎡，若算上10%公租房跟幼兒園成本，實際樓面價高達45263元/㎡。
此次出讓的望江新城05地塊，與濱江南星項目條件相仿，地價可直接參考。
地塊起始樓面價29403元/㎡，地塊內需配建10%（約8732㎡）公租房，地塊外需代建7206㎡幼兒園用地。若公租房與幼兒園代建成本按3700元/㎡計算，望江地塊實際樓面起價為33420元/㎡。
目前房企拿地已逐漸趨於理性，望江地塊最終成交價或將與南星地價相持平。
若放眼整個杭城，對比地價4萬+的城西申花，3.6萬+的城東新城，地處皇城根兒下的望江新城核心寶地，33420元/㎡地價還是相對合理的。
限價困境之下
望江地塊未來盈利空間可期
在限價困境下，高價地項目首當其衝。要麼選擇符合“限價”標準正常銷售，盈利空間進一步收窄甚至面臨虧損；要麼選擇推遲入市以時間換空間，意味著房企的資金鍊將受到考驗，兩者風險都比較大。
不同於“麵包貴過麵粉”的高價地項目，自帶豪宅基因的項目對限價政策的影響並不明顯。
一方面，豪宅項目“房地價”差值明顯，有盈利空間。以濱江南星項目為例，地塊實際樓面價為45263元/㎡，毛坯保本房價大約為60000元/㎡，周邊高層新房限價下精裝價格約7萬元/㎡左右，區域內望江府、金隅學府二手房精裝價格約7.5元/㎡，若算上精裝修成本，項目仍可實現一定溢價。
另一方面，豪宅項目銷售節奏逐步加快。如翡翠海岸，2018年1月首開，7月份最後一批房源售罄，短短6個月時間就實現了清盤。壹品也是如此，2017年12月首開，截止8月已全部售罄。
望江地塊若以濱江南星項目為參考系，未來項目盈利仍可期。
測算邏輯：保障房/幼兒園建面從總體量中扣除；保障房/幼兒園建安+全裝修成本按3700元/㎡計算；毛坯保本房價中財務成本為地價8%，稅費成本為毛坯售價12%。
61億元貨值規模 吸引力較大
參考距地塊最近的信達濱江·壹品、濱江保利·翡翠海岸兩個豪宅項目成交價，將望江地塊未來項目售價以7萬元/㎡估算，未來項目將為房企帶來價值約61億元的可售貨值。
61億元意味著什麼？
根據住在杭州網統計，2018年1-6月杭州房企（操盤版）銷售金額排行中，萬科以153.5億元位列第一，濱江152.1億元緊隨其後，融創、融信上百萬榜單，其餘房企成交金額均在百萬以下。
其中信達濱江·壹品、濱江保利·翡翠海岸兩大豪宅項目，上半年分別成交48.6億元、36.4億元，助力濱江登上榜單前二。
單盤61億元的可售貨值，不僅是普通住宅項目銷售的幾倍之多，也為房企明年的銷售業績提升打下了堅實基礎。
這對於想要鞏固行業地位，掌握城市話語權的房企，或想衝上第二梯隊實現千億目標的房企，又或是在百強競爭中積極尋求生存的房企而言，都有積極意義。
閱讀更多 江南買房 的文章
