近日，固安縣國土局發佈了關於《
固安縣土地利用總體規劃（2010-2020年）調整完善方案》有關情況的公告。這份與樓市密切關聯的規劃在筆者看來可謂是“字字璣珠”，乾貨很多，為我們解答了許多之前的疑惑。今天我們從“最新規劃”出發，從三個主要方面來聊一聊固安樓市未來的變化及其利好或利空程度。
“最新規劃”的三大看點：“一增一減”、“固安輕軌”、“向東要地”
先來看“土地結構”方面。“最新規劃”顯示，核減基本農田保護任務8034.99公頃，核減後基本農田保護任務為29972.35公頃；核減耕地保有量5711公頃，核減後耕地保有量為37460公頃；追加新增建設用地規模1355.31公頃，調整後建設用地總規模不突破14144公頃。
土地結構方面，總量有限，“一增一減”。“增”的是城市建設用地，這部分指標與樓市關係最為密切，“減”的是耕地指標，但需要注意，考慮到固安作為連接北京新機場與雄安新區的“中轉樞紐”，耕地指標的減少想來也會與南北連通的交通線有莫大關聯，這部分其實也是利好。
再來看“基礎設施等重點建設項目”。“最新規劃”顯示，調整完善後規劃新增加11個交通項目、1個水利項目、3個電力項目、4個能源建設項目和7個燃氣管道項目。對於追加能確定具體位置和麵積的重點項目，將計劃佔用的基本農田進行了劃出，留出了非基本農田廊道空間。
其中，11個交通項目中，就有我們關注的“固安輕軌”，也是前幾日披露的“固安十三五”中提到的“大興線以大站輕軌方式南延至固安南站”。除了“固安輕軌”，11個交通項目中還肯定了固保城際，這對我們此前的判斷是有一些誤差的，等會再繼續說。
最後再來看“城市開發邊界”。“最新規劃”顯示，固安縣中心城區城市開發邊界位於固安縣北部，四至範圍：東至楊家莊村西、南至廊涿高速、西至東馬村村東、北至東駝頭村村南。中心城區城市開發邊界 面積共計6394.30公頃，其中允許建設區面積為4685.64公頃，有條件建設區面積為1708.66公頃。
固安的城市開發邊界，我們此前也曾反覆討論，我們得出的結論是“向西”與“向南”，其中，“向西發展”是出於“市場驅動”，“向南發展”更多是出於“政策驅動”，須知此前的“固安新城”等規劃，都是在南面的。這次的“最新規劃”直接給出了“固安中心城區開發邊界”，從這個“規劃”上來看，固安不僅要“向西”、“向南”要地，還要“向東”要地，這是比較值得注意的。
太多利好重磅來襲
再來說一下利好或利空影響，上述“三大看點”，其實都是利好。利好影響方面，我們主要說兩個方面，即“固安輕軌”等交通利好以及“城市開發邊界”兩個問題。農田耕地與城市建設用地的“一增一減”，其實也要算在“城市開發邊界”裡面，三個問題可以縮減為兩個。
先說交通，最大亮點莫過於“固安輕軌”。前幾天披露的“固安十三五”，我們也發現了“輕軌”，稱其“大興線以大站輕軌方式南延至固安南站”，“十三五”的這句話也是今天這份“最新規劃”的一個註腳。這句話裡有三層意義，一個是“地鐵與輕軌”，一個是“新機場至雄安的機場快線”，另一個是涉及廊涿城際及固保城際的“固安南站”，雖然字數簡短，但內涵頗為豐富。這三個方面的內涵，我們此前曾有過比較詳細的敘述，在此就不再贅述了。
交通方面除了“固安輕軌”外，還有一條“固保城際”也是值得關注的。雄安新區之後，京、雄之間的城際鐵路規劃改了不少，也包括此前的“京霸城際改線”，固保城際也在“京霸改線”後不怎麼提了，坊間也一度認為這條線路已經“涼了”，甚至，官方的規劃裡也把這條線路給“抹去”了。今天的這份“最新規劃”再提“固保城際”，對我來說，還真是有點意外。
無論是“固安輕軌”抑或是“固保城際”，對於樓市而言，都是天大的利好，尤其是在通勤方面更佔優勢的輕軌，如果真能落成的話，則無異於燕郊的“平谷線”，將對固安樓市產生“轟動效應”。
再來說城市開發邊界，最大的亮點還在於“向東”的擴展，這點有些出乎意料。眾所周知，固安以東區域也包括京九線以東至知子營鄉的廣大區域，一方面受限於大片的農田處於“待開發狀態”，一方面受限於臨近新機場而產生的“各種汙染”，東面必然會打造成“隔離帶”，加大綠化植被的覆蓋面積，以降低汙染。又由於最靠近新機場，東面發展“物流”，也就更順理成章，這是一直以來的思路。固安城市發展如果真的“向東要地”的話，上述的這兩個問題仍是不可迴避的問題。
土地結構的“一增一減”以及城市開發邊界的“四至”，其實都還隱含著另一個問題，這個問題對於樓市更加“敏感”，即“攤大餅”的問題。我們此前聊過，縣域城市“攤大餅”並不是完全不好，他對發展房地產非常有推動作用，對於當地經濟的增長非常有幫助，地方而言，經濟的增長目前階段還是得靠房地產這個“夜壺”。但這個經驗對於大城市不適應，會造成交通臃腫、資源極度不匹配等問題，像北京，所以要搞一個“副中心”出來，雄安在建設之初也規避了這個問題，搞了“組團化”、“多中心化”，就是為了避免城市發展中的“攤大餅”問題。
固安不等於北京、雄安，縣域城市“攤大餅”不完全壞，且對房地產產業而言還非常的好，這也是一大利好。
雖然全是利好，但最後還是不能不提一下“不確定性”，由於環京及環雄區域政策的強大“不確定性”，還是要考慮下上述這些利好落地的可能性，時下，投資不能全賴地方政府的“一紙規劃”。
閱讀更多 指尖房產 的文章
