2016年，安徽合肥某地王拍賣現場
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8月10日，山西太原舉行了一場備受關注的土地拍賣會，不料爆出大冷門。地處南內環西街的8宗地塊全部流拍。
山西本地媒體用“拍賣會的結果震驚了全城地產界人士和到場媒體記者”來形容，要知道，這個地塊周邊都是名盤，二手房售價超過1.2萬/平米。
在此之前，太原土地拍賣一般都是“逢拍必搶”，所以有人預計，8月10日的拍賣可能會拍出今年的最高樓面地價、土地單價地王。
可誰能想到，土地市場竟然涼的這麼快。
易居研究院最近發佈的數據顯示，8月，40個典型城市土地成交溢價率 17.3%，這一數字創下39個月來的新低，與去年同期相比下降20.9個百分點。
在房地產市場，土地和房子的關係就像麵粉和麵包的關係，土地市場退燒持續，房價會不會加速下跌呢？
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中國指數研究院數據顯示，8月，全國 300個城市共成交土地面積7322萬平方米，同比微增1%。土地出讓金總額則為3516億元，同比小幅增加4%，數據漲幅收窄明顯。
更能說明問題的是土地的溢價率在持續下降。8月，全國300個城市土地平均溢價率為9%，較上月減少5個百分點，較去年同期下降21個百分點。
易居研究院研究員沈昕表示，1-8月，40個典型城市累計土地成交面積同比增幅小幅擴大，累計土地出讓金收入增幅持續收窄，成交均價也連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低。
土地賣不上價主要和政府調控有關，現在仍然看不到地產調控放鬆的跡象，長週期的高壓調控，一方面讓房價看不到希望，更主要的是房企資金鍊越來越緊張。
所以，房企既沒有信心也沒有錢，拿地熱情就大打折扣。
中國指數研究院的數據顯示，1-8月，全國受其監測的300城市土地出讓金總額為26949億元，同比增加約21%，比上月的23%有微幅下調。
從當月數據來看，增幅收窄則更為明顯。8月，300城整體出讓金總額為3516億元，同比上漲4%，這一漲幅比7月的9%有較大幅度下降。
另外，從土地成交價格、溢價率等關鍵價格指標來看，房企拿地態度更加理性謹慎。
易居研究院的數據顯示，在土地流拍增多與三線城市土地成交比重增加的影響下，8月，受其監測的40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌 2.9%。這已是土地出讓均價連續5個月同比下跌。
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8月10日太原土地拍賣會有一個細節，8塊熱點區域黃金地塊，只有北京潤置商業運營管理有限公司和金茂投資管理(天津)有限公司報名，最後都因出價不達拍賣底價，沒有交易成功。其餘6宗地無人報名。
山西晚報援引一位不願透露姓名的業內人士的話稱，8塊土地集體流派，歸根結底還是在限購、限貸的調控背景下，太原樓市前景不明，土地價格高過房企對市場售價的預期值。
關於這一點，融創中國執行董事、行政總裁汪孟德說的更明白，他在最近的發佈會上說：“現在核心城市的地價已經在很高水平了，特別是經過2016年、2017年的漲幅，不少城市大體已經到頂。從未來趨勢來看，很多城市的地價還是會往下走的。”
易居房地產研究院副院長楊紅旭也表達了類似的觀點，他認為，總體上全國一二線城市土地市場降溫比樓市降溫還要早，主要是這一輪全國地價漲幅遠超房價漲幅，所以地價泡沫比房價泡沫還要大。
前幾年，很多城市的房價大漲，主要是城市的地王太多，也就是麵粉太貴，房地產商為了賺錢，會把房價賣的更高，再加上貨幣放水推波助瀾，房價漲幅就更大了。
現在，情況似乎發生了根本性的變化，不僅沒有地王了，一般的土地拍賣都沒人要了。楊紅旭認為，當地價下跌的時候也會傳遞到房價上，就是說地價下跌會拖累房價，促使房價下跌。
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過去很多年，中國樓市的房價很大程度上由地價決定，“麵粉貴過麵包”、“麵包”再提價屢屢上演。
國家稅務總局稅科所研究員付廣軍曾提出，一線城市的土地成本，像北京土地成本占房價的60%，降房價首先降地價。
在六月初的文章《房價上漲！誰在說謊？》中，我們得出一個基本結論：過去幾年房價上漲的一個很重要的推手就是地方政府惜售土地。
數據顯示，國內購置土地面積最高點出現在2011年，當時是44327.44萬平方米，之後一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。
到2015年和2016年，房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22025.25萬平方米。
2017年，房地產開發企業土地購置面積上升到25508萬平方米，比2016年增長15.8%，但是和2013年之前相比，還是處於低位。
與以上兩個數據形成鮮明對比的是，房地產企業土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。
所以，房價上漲很重要的原因是因為地價上漲，現在地價便宜了，是不是以後就能以更便宜的價格買到房子？
深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，房價與地價之間並沒有必然的聯繫。從成本法的角度來說，地價下跌對房價的回調是一個有利的條件，但地價下跌並不能抵減其他成本費用的上升。
以香港為例，早些年，有些開發商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場，樓價全面下跌，開發商的樓盤也因時而調整。
還有人認為，房價主要是由市場供需決定的，而不是成本（土地是成本之一），所以，即便開放商現在低價拿地，如果以後買房的人很多，房價還是會高漲。
如果按照這個說法，我們只能把房價下降寄託到地產商的仁慈之上了。但如果地價都不下降，地產商要想仁慈連基本的條件都沒有。
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