Ao物业君

20世纪80年代，我国的住房制度从“国家包，供给制，等级制，福利性，低租金”逐步实行货币化以来，成片的大型住宅小区拔地而起，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，人们的居住条件有了很大改善。于1981年3月成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。

根据《2017年中国物业报告》统计，截止2017年，全国物业管理规模达185.1亿平方米，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍，物业企业为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定、促进城市可持续发展做出了重要贡献。

但是，有些人不习惯这种延续了30多年的管理模式，他们从心底厌恶有偿付费，愿意享受免费服务；总认为“物业”赚取了业主的钱；“物业”属于多余的。因此，他们一味地想摆脱“物业”的束缚，将其撵走，实行所谓的小区“自治”，既能体会一下当家做主的感觉，又可以免交物业费。

想法归想法，真正实施了小区“自治”的，可谓是屈指可数。今天我给大家介绍一个真实案例（引自2017-09-09 钱江晚报），位于杭州市华星路与万塘路交叉口的景城花园商品房，有307户业主，于2006年交付，地段应该说相当不错。

一、业委会辞退物业搞“自治”，业主却多出无尽烦恼

6年前（2011年），业委会“撵走”了原物业公司，可新来的物业公司做了不到两个月，又被“罢黜”了。平常大家吐槽会说一些“有物业和没物业一个样，还不如自己弄”之类的气话。但在景城花园真的变成了现实——撵走物业后，业委会带着业主们走上了小区“自治”的路子。

刚开始那段时间，大家积极性都很高。那时业委会从外面找了大概10个保安和6个保洁人员，收收垃圾，维护安保，费用从小区营业性收入里支出。有些保安和保洁人力覆盖不到的地方，热心业主也愿意搭把手。毕竟不用交1.2元/㎡/月的物业费，一年省下了将近2000元。然而没有持续太久，后来的事情，却让业主们有些始料不及。

从第3年开始，因为各方面原因，能请到的保安和保洁人数越来越少。小区绿化平时基本上都是业主们自己在打理。一些业主自发拿皮管将家里的水接出来，从楼上往下浇水。但是树木每年都需要修剪，业主无法自行解决，业委会就外面请人来修剪。由于这些人不专业，乱剪一气，好端端的一棵棵大树，弄得跟被砍伐过一样，好几棵原本郁郁葱葱的大树受不了这般折腾都死了，看了令人心疼不已。

偌大的小区看不到维护人员，随处可见停在绿化丛中的共享单车，断枝东倒西歪躺在小区各个角落。除了这些让业主们“心累”的细节，更令业主们焦虑的是小区的卫生、消防、治安都成了大问题。有时候垃圾桶满得一塌糊涂，业主只好自己运出去。

二、小区管理混乱，账目不清，安全隐患频现

业主反映，小区里的消防栓实际没有水，形同虚设；闲杂人员自由出入，业主家经常遭遇入室盗窃。因此，2017年以来，业主中要求重新选举业委会、引入物业企业的呼声很高。据悉，之前绿城物业已经来景城花园小区走访过，总结了小区中存在的诸多问题。

比如：园区楼宇多处墙体外立面、墙顶出现风化、脱落现象，需维修处理；多处单元门电线私拉乱接现象，存在安全隐患；楼道、地下车库等公共部位消防栓、消防水带、枪头等零件缺失，灭火器气体过期，缺失点检记录；楼顶消防栓无压力，且无法出水，不符合消防管理规范等等。

有业主反映，小区有临街营业性用房等收入，这些收入原本属于全体业主，现在账目不明。业委会每年只公开一次收支情况，且没有公开详细用途，业委会给出的解释是，相当于冲抵了物业费，用于小区的成本开支。

当年业委会上任做的第一件事，就是在年底辞退物业公司，春节后业委会才出公告说是物业公司是自动离开。有些业主觉得不交物业费也挺好，有些则对物业重要性并不了解，这事情也就默认了。

三、小区“自制”6年效果差，房屋交易价格贬值几千元

现在绝大部分业主意识到，所谓的小区“自治”并未提高居住水平，房屋交易价格反倒比周边贬值了许多，差不多户型和楼层，单价要降低2000~5000元/㎡，物业这个钱是不能再“省”了。

一位新业委会筹备组人员透露，目前宋都、绿城、龙湖物业都给小区做了评估，届时将统一竞标。新一届业委会也在有条不紊改选中，目前已经召开了多次业主大会，并明确告知其他业主筹备进度。

他说，原来的业委会成员不懂物业管理，本身不具备专业能力和管理经验；有的年纪太大精力有限；有的则常年不在小区居住，很难为小区管理尽心尽责；于情于理，我们都必须有所改变。

某竞标单位物业公司工作人员直言：房子住得舒不舒心，主要还是要看物业好不好。好的物业能帮业主解决小区各种问题，保障小区良好的居住环境，甚至对小区后期保值升值都有深远的影响。

案例讲完了，大家可以感受到没有物业的小区是一种怎样的状态。虽然业委会也想把小区“自治”搞好，但不是专业的人，肯定干不好专业的事。相信大家也不愿意在这样的环境里生活吧。岁月静好， 是因为有人在负重前行，相信在物业工作人员的呵护下，该小区业主的生活一定会变得越来越好。

Ao物业君

结局糟糕可能性很大，如果是高层住宅小区死多活少！

首先，业委会撵走“物业"，仅从表述来看，就不合规。终止委托物业服务权利在与业主大会，权在全体业主，业委会没有权利，在这点上，做错了。

其次，业委会这个“撵″怎么看就不像一个好词儿，因为没有什么介绍，所以不予评判。

下面咱们来说说小区“自治″，其结局会如何？

首先，自治这个词儿用得不准确。按你所说，小区有了业委会就已经算自治，相当于业主成立了一个常设机构，由他们出面组织操持日常管理监督小区的物业，重大的事情还是由业主大会来拍板决定。所以前面说业委会赶走物业，属于越权，除非业主大会给予明确的授权，否则业委会的这个决定无效。

其次，提问人说的自治，从术语上来说应是自管，这个更准确。小区实施自管，是业主的权利从法律上来说，是没有问题的。有问题的是出面自管的这些人有没有这个能力，有没有这个耐性坚持下去。

物业管理不是一天两天的事儿。大家知道买房子，特别是民宅使用期限一般是70年。我们少说一半吧30年，小区是不是就这样自管坚持下去，提问人没有描述，笔者也不做过多的评价。

需要提出的问题是:

1、小区哪里能凑出一套专业人员的班子？这些人员是小区业主主动报名，毛遂自荐的吗？看大门扫地的这些简单活计，就不说了，消防值班呢？高压配电值班员呢？低压维修电工呢？消防设施维护呢？弱电智能化呢？当然，按照概率来说，小区业主中总该有几个高低压电工，各类的工程师也该有吧(笔者住的那个小区，至少有两个物业经理。)那请问:他们表示能够为小区志愿奉献吗？

有人会说小区没有专业人员，我们可以从外面请吧。当然是可以的，请来的人总要管理吧，担当管理的人要比请来的人要懂吧？如果一个外行领导几个内行会出什么事儿？

2、请来这些专业人员，无论是内部的业主，还是外请的工人，他们辞职不干，或者撂挑子了。有什么办法接续上？小区会有充足的备份人员顶替吗？

外请的人员还好约束，不听话扣工资呗。那么内请的业主呢？人家本来就是奉献，有点头疼脑热，耍一点小性子，早上不干了怎么办呢？隔壁老王又没有拿小区工资，你能拿老王怎么办？老王已经起不了床啦，血压居高不下，你们大家伙忍心吗？老王，万一出了什么事儿？有哪些人会承担责任？

你认为隔壁老王、楼下的老李，每天三班倒看大门儿能坚持多久？

3、如果是因为物业费开支比较高，而撵走的物业，自管如何能做到降费降开支？这个问题就很难讲，小区搞自管如果是业主耿耿于怀物业费收费标准高，想通过自管这个方式节省物业管理成本是可行的。但是有先决条件的。

1)通过高超的管理技术，降低综合管理成本。比如说像在淘宝上，淘到一件又便宜又实惠的东西。找到又便宜又好的保安公司、保洁公司，礼貌\\热情，服务周到还实惠。笔者不能认为且说没有，但一定要用心找。

2)通过志愿业主大量的义务付出来节省物业费用。这一点可行性比较高，小区业主达成共识，很多人卷起袖子自己干活，看门扫地抹桌子，东西坏了，大家搭把手，自己贴点钱买个灯泡啥的。

由于不是按照市场价格支付给志愿者劳动报酬，自然会节省大量的人工费用。只要业主们达成一致，有人站出来干而且能够坚持下去，就没有什么大问题。所以笔者说这个可行性比较高。

4、业主充分酝酿了小区自管如果失败，其后果都愿意承担了吗？做一件事情很有百分之百成功，总有失败的可能。自管如果失败，会出现一些不可逆转的现象:设施设备野蛮操作\\缺乏保养，锈蚀损坏;园区景观绿化损失待修复;治安盗窃引发的矛盾增加，这不是不可能。举个通俗的例子说，因为隔壁老王看门的那一晚，某家报失被窃了，那你觉得被偷的那家和隔壁老王关系还能够和和气气吗？

就说这么几条吧。如果前面几点不认可，再说其它的也听不进去，看不下去的。

如前面几个问题，都能很好有效地解决，那么，小区自管还是有很大的成功性的，特别是规模不大的\\多层住宅区。

如果做不到，那就洗洗睡吧。都抱着指望着别人干这干的想法，自己却一副指点江山的做派。拜拜。

老包有时不在线

《物业管理条例》里已经明确规定了小区解聘和选聘物业公司必须要经业主大会的授权，且必须要经“双过半”才合法有效！

而对小区的物业管理，并非只有聘请专业的物业公司才能对小区的物业管理，可以对外聘请专业的人员来管理，也可以业主自治管理。

但题主所说的业委会“撵走”物业公司而实行对小区“自治管理”，这两件事情是否已得业主大会的授权了？是否合法？这个我们是不得而知。

这里我们暂且当业委会的行为是合法的去作讨论吧，若不合法，那业委会对小区的“自管”工作则无法展开，因为业主们是不会支持业委会独断专横的行为的，因而收物业费也是一个难题。

那物业公司被业委会“撵走”后，小区要实行“自治管理”，无非是以下三种管理物业的模式:

第一种：小区既不再聘请新的物业公司，也不对外招聘专业人员来管理小区。而由业委会负责安排自己小区的业主来管理小区。

但业委会只是民间组织，没有法人代表，没有发票，没有账号，物业费如何收取？又如何管理？小区内部的事情倒容易解决，但对外事务就难以处理了。况且业委会无法承担小区里大量、长时间的、各种各样的管理工作和矛盾与利益的冲突，更没有经过培训，有专主技能的人员，自管的工作能顺利开展吗？而在管理过种中出了安全事故，那由谁去负责？这些问题不得不去考虑的。

第二种:由业委会直接对外招聘专业公司进行管理。

其实这个只是换个形式而已，实际也就是聘请了物业公司。物业管理虽然可以将一些专业的服务分开，由各公司分别执行，但如何协调各专业公司的分工与相互配合，如何协调业主与专业公司的沟通，如何对专业公司进行日常的管理与监督，如何收取物业管理费用，这些都需要根据小区的规模组织一定常设的人员来完成，那相信费用开支也不低。

第三种：业委会直接向社会招聘保安人员、保洁人员、维修人员、绿化专业人员等，并聘请专业的管理人员对这些一线工作人员进行管理而不是聘请专业公司。

那业委会“撵走”物业公司，摘小区“自治管理”，无论哪种自管方式，不是不可以尝试，但有一定的难度，这是一项任重而道远的工作，小区自管也有非常成功的例子，但在全国屈指可数，而更多的都是以失败告终。

成功的模式是难以复制的，只可作为参考，根据自己小区的实际情况而定。因为每个小区业委会的能力和责任感不一样，业主们参与小区事务的积极性也不一样。自管成功的小区确实可以为业主们省下一部分费用，但不成功的往往就废了一个小区，这绝不是危然耸听，已有这样的例子。

这样说吧，业委会“撵走”物业公司而搞小区“自治管理”的这一“壮举”，最后“不成功便成仁”！！！

社会共同体系

业委会撵走“物业”，搞小区“自治”，结局会如何?

只对提问主题三个问题回答个人观点。

业委会撵走“物业”

撵走“物业”，事是业委会干的，实际上准确表述应该是“业主大会”决定，业委会起到听取业主意见，拟定方案，提交“业主大会决议”。在社区业主大会议事规则小区重要事务都是这个原则，业委会的权利、职责、义务都是业主大会授予的。业委会撵走“物业”，肯定是错误的表述。

搞小区“自治”

“自治”，就是“业主自治”，而不是业委会搞自治。所谓的“业主自治”，广泛性理解错误。《物权法》、《物业管理条例》都已经非常明确，立法目的就是鼓励业主自治。具备完善的业主大会、业主委员会制度，就已经实现了业主自治。不是没有物业公司后就是完全实现“业主自治”的概念。“业主自治”对物业服务有多种形式实现物业管理服务，比如：聘请专业物业公司包干制提供物业服务，通常大多数小区的做法；其二、聘请专业的物业公司实行“酬金制”物业服务管理；其三、也可以聘请相关的专业单位分包提供服务，其四、聘请专业人员提供物业服务。这些选择物业服务，只是业主自治的重要部分之一，而不是全部。当然，业主自治不是业委会决定，而是业主大会表决方案通过，业委会实施。从法律法规流程的设计，就是体现业主参与小区事务，就是充分体现“业主自治”的表现。其他所谓的“自治”都是自知欺人的把戏，忽悠大众。

结局如何?

理解了“业主自治”到底是什么个回事，也就知道结局如何了。法治社会，没有规矩不成方圆。依法依规是唯一的渠道。近年来出现业委会不规范、没有担当、不作为、乱作为，做一些与物业管理无关的事情，有事“丢锅”等等怪像，导致存在缺乏信任。业委会发挥作用是至关重要的，决定“业主自治”成果结局，决不是取决于一家什么“物业服务公司”或“社区居委会”。

业主自己在社区发挥了什么作用?

个人观点，相互学习交流！

和谐社会智慧社区

这话说的有点让人不爱听，什么叫业委会撵走物业，搞小区自治？业委会和物业并不是一个完全对立的两个组织，而且小区能否自治都不是业委会几个人就能决定的。真正实现业主认为的自治也就是自己管理的模式，这需要业主大会的决定。如果业主大会都无法召开或者无法决定的小区，还有什么可能实现自己管理？

确定小区自主管理并不是想象的那么简单。一个小区，从开发商雇请的前期物业开始，基本上都是越做越差的。这里有物业的原因也有业主的原因。

1.物业公司就是一个赢利性的服务企业，为了获取更高的利润是他们的目标。自然会在服务项目上偷偷做精简。今天减一点，业主没意见，明天再减一点，业主还是没意见。那好吧，其他我都不做了，就搞搞卫生就行了。什么物业服务合同，什么物业服务规范，统统都是形式。就你一两个业主过来搞事也没用。

2.物业公司把最初的服务慢慢精简后，业主开始察觉。然后各种挑毛病，各种不交费。而物业也就以此为借口，各种不做事，各种不作为。相互之间是永远扯不尽的皮。形成恶性死循环。

3.物业公司在收不到物业费后，各种开拓收费资源。小区广告位，活动室出租，楼顶出租给各通信公司，楼梯广告，快递箱等，各种各样的收入。当然这点小钱都是不够的，然后都是偷偷的关闭电梯，关闭监控，关闭消防设施，以各种坏了的借口套用维修资金。一动就是几十万上百万。

4.当有一天有业主发现了公共收益被物业收了，维修资金被物业动了。然后宣传物业的种种丑行，结果，都是说的人多，出头的没有。真的需要找物业维权时，领头人一看，原来只有孤零零的自己啊。

5.有小区或许在社区和街道的帮助下成立了业委会。可是这个业委会基本没可能是全体业主参与的。因为选举当天可以说有三成以上的业主到场的话，就已经难能可贵了。你可别觉得这是没参加的业主放弃了权利。他只是放弃了选举权，可是他们从来不会放弃自己的反对权。

6.如果业主大会觉得解聘物业，实行自主管理的决定公布。那么就是捅了马蜂窝。没参与的业主会利用自己的反对权“业委会谁选的？”“自治通过我了吗？我怎么不知道？”“业委会为了贪钱，终于露出尾巴了”。

7.当业委会真的实行自主管理的时候。只要有一点点没做好，那么这些业主会比对待物业的要求严苛多了。“那么多公共收益哪去了，怎么这点事都做不好？还不如以前的物业呢！”如果这时候想收取自主管理的物业成本，呵呵，大家可以脑补一下，什么局面？

真正能够实行自主管理成功的小区，除非有足够的公共收益支撑小区的物业费，不用业主掏钱。只要向业主收取哪怕一分钱一平方的费用，你的自主管理都会以失败而告终。业主只有在不掏钱的情况下，才能够不去投反对票。这也是绝大部分业主的尿性！

如果认同作者观点请赞并关注，我们会有更多的共鸣。

说天评地盐城哥

历史洪流滚滚向前，只要方向正确无论结局如何，整体社会都会向这一方向发展成熟最终形成进步造福于民。这已经是大趋势

春天漫步者

要讲结局，肯定只有三种情况，一是变好了，二是差不多，三是变糟了。

如果要变好，那得看小区的实际情况。也不能一概而论。因为小区种类太多，情况太复杂，也不能一刀切。

目前，我国对城市居民小区的概念还停留在重建设（指小区的项目建设）轻管理或者说没有看到后期小区治理的复杂性上。而重建设呢主要是地方政府“政绩观”错位后形成的，很多地方是贪大、贪洋、贪全（住商混合、加上购物中心等等），而忽略了从后期社会治理角度来考虑的便利性、稳定性和和谐性。典型的就是，目前我国对小区规模的划分都没有一个基本标准，为此，本人在“锐眼说小区”里发了一篇文章《我定了 “居民小区规模划分标准”六类七档建议，你认同吗？》，本人认为这是一个基础性的工作，有了这个才好制定相应的管理政策和法规。如果不进行划分而是全国一刀切，以中国的广大、复杂性、各地发展不平衡的现状，是很难施行下去的。有兴趣的朋友，可关注“锐眼说小区”后到文章列表里找了看看，相信会有启发的。

题主的的“自治”，真实意思应该是“自管”。现如今，居民小区，甚至是社区基本都是“自治”的。“自治”就是小区自己定管理的各种规矩，大家来执行。“自管”就是在自治的基础上，小区实行自我管理。按题主的意思，其实就是不要物业服务公司，由小区业主采用最合适的方式来管理。

当然，这里不能用“撵走”一词，而是应该是不招标物业服务公司，或者说解除物业服务公司的合同。

从本人三年业委会主任的经验，以及调研、采访了众多居民小区的实际情况来看，小区自管要成功，并且是长久性的成功而不是短期内的成功，关键的指标有如下几点：

一是小区的规模和复杂性。微型小区和小型小区（按本人的建议标准划分的）、居民结构相对单一的小区，是有条件自管的。大型小区、超大型小区、商住混合小区，以及有重要而复杂的设施设备的小区，自管的难度和很大，风险性也较高，而且可以说相关部门也不允许自管的，如消防，安监，质临，因为要有对这些重要的设施设备的主体责任人啊！

二是小区业委会的组织动员能力。这里特别要明确，小区的自管也好，自治也好，不可能仅仅是靠小区业委会那几个成员的。业主委员会的真实内涵本来就是组织和动员小区居民参与到小区事务建设中来。就如同我们国家的很多“委员会”如减灾委员会、校园安全委员会、道路交通事故预防委员会、监察委员会等等，仅仅靠委员会那几个人或者数十个人，怎么可能管理好呢。因为委员会下面还必须要有很多的人员组成的做实际工作的人。

三就是小区业主的素质、对小区业委会组织工作的参与度和响应度。或者说小区的整体氛围，是正气压倒邪气，还是邪气占上风。

比如，如今很多小区都有业主微信群、QQ群，那么在群里，假如有欠费不交的，大家会对其进行劝说甚至施压吗？对乱停车、乱放垃圾、私搭乱建的，大家会一齐去制止吗？还是冷漠应对呢？如果此类现象有几个热心的业主前去制止，引起吵架而得不到广大业主的主动出来支持和声援，让邪气占了上风，那也是不可能自管成功的。再比如，乱停车影响别人通行出入，如果碰上蛮不讲理的人，特别是车位紧张的情况下，有人硬是要不按规矩强行停进去甚至堵着小区出入口，会有众多业主一齐上前指责处理，而不仅仅是在群里骂骂、抱怨几句就算了呢？

以上就是本人总结的几点，希望有所助益。

锐眼说小区

凡事都有两面性，物业这个行业存在是有必要的，亲身经历租房一电梯房小区，2000年左右的楼盘，一直合作的物业公司据说满意度在80%左右，在16年的时候，几个别有用心的退休老大妈借着物业业委会不作为的理由先是直接现金或以加油卡购物卡的方式贿选，把业委会换届了，接着马上同样的方式解除现在合作的物业公司，前前后后花了2.30万，后来整了一亲戚开的小物业公司来，把小区搞得乱七八糟，两年时间捞够钱，买房走人，物业应该客观去看待他们，不要觉得自己是业主就高人一等，都是相互的，开物业公司，人家不可能不赚钱，你有建议意见面对面坐下来谈，总有解决的办法，不要想着还可以去分一笔广告费，一段时间好一点的物业公司会给业主送点小礼品，知足了，总之能做到干净，安全，有事及时响应，舒心，就可以了！

场以散故人亦相离164978673

我还有公房，小区特棒，车位不收费，只有清洁费，更没有物业费，有问题找居委会就解决，一开始还有私装地锁的，大伙就给他治过来了，现在一个私装锁也没有。我那商品房的小区就不然嘞，我靠，想法搂钱，我问过他们多次，你们从哪来的？谁让你们来的？有物业合同吗？还好他们倒不敢穷横，否则，肯定给他打出去。大家的利益得大家维护。

情热之岚

物业就是房地产商留下的毒瘤，取消是非常正确的。大家取消物业后必须有良好的业主委员会大家认可管理执行条例维护业主委员会正常运转。另：1.小区治安工作是公安部门的事，他推给了物业。人员不够，可以增加公安力量。2.卫生方面儿有街道办事处招聘，保洁公司统一管理。3.水电暖，各有个部门按表计量收费。现在的表都是智能的，你不交费就停了。在网上交费也可以非常方便。我在国企干了20年的物业管理企业自已职工小区，今年年底全部要交给政府各部门，国企不再负担了。

關鍵字: 生活 物业管理 供给制