在房價不斷上漲，購房有壓力的情況下，很多人開始想辦法走捷徑去購買一些所謂“便宜”的房子，也就是本文要說的小產權房。經常會有人問道，我買這個房子有風險嗎？最壞的結果是啥？你能否幫我起草一份這樣的合同？為了普及該法律知識，下文將做簡單介紹。
一、小產權房的含義及類型
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
二、小產權房的特點
1、價格較低：
產權房建設在集體土地上，地理位置相對偏遠，本身土地價值較低。且無須繳納國有土地出讓金和相關稅費。
2、產權不完整：
國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明文件並不具有法律效力。
3、法律風險大：
小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。
三、購買小產權房的法律風險
（一）法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
- 對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
- 對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
- 對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
（二）房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
（三）政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
（四）監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
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