手機用戶64229680947

按揭，在房地產領域又叫個人購置商品房抵押貸款。

在我們房價高企的今天，60萬真的不多。像北京，上海，深圳等一線城市動輒按揭，三五百萬的很多。

貸款可以，錢還是要還的。究竟應該每月還多少呢？實際上我們還是有兩種方式。一種方式叫做等額本金還款，另一種方式叫做等額本息還款。

第一種方式非常簡單，就是我們將本金按照需要還款的期數，每月進行償還。同時把每月產生的貸款利息還掉就可以了。

第二種方式，等額本息還款，是指通過利息只計算之後，確保每一期還的款項金額相同。

貸款60萬，分20年還清，並不能確定我們還款的金額。還需要知道一項非常重要的因素叫做貸款利率。國家有一個標準貸款利率，目前是4.9%。

在資金寬鬆的時候，各地銀行在發放住房貸款時，一般會給予打折優惠，比如大家常說的七折利率、八折利率，七折利率相當於3.43%。當國家收緊信用，各地銀行的信用額度緊張，就會提高貸款利率，現在很多地區都是1.1倍，1.2倍貸款利率，1.2倍利率是5.88%。

如果以前的時候我們按照七折利率辦下來的貸款，按照等額本息，現在每月只需要還款3458.21元。按照1.2倍利率是4257.15元，每月差距800元。

如果按照等額本金，我們第一期只要還款4215元，1.2倍利率首月需要還款5440元，差距高達1200多元。最後每月只需要還2500元左右就可以。

一般來講，我們如何選擇兩種還款方式呢？

等額本金，主要適用於收入比較平衡的人，未來本人的收入水平不會有太大改變，或者有可能下降，選擇等額本金是非常保險的方式。未來負擔越來越輕。

等額本息，主要是用於以後工資有可能上升的人，因為他承擔的利息要比等額本金要高出許多，一般超過20%。相對來講，如果以後收入上升了，多付的這些利息就貶值了。

目前來看，大家都對自己的收入很有信心，多數人選擇的是等額本息。其實也是這樣，我們國家人均工資現在仍然保持每年8%到10%的增長速度，可能一開始供月供非常吃力，但是隨著工資的增加會越來越輕鬆的。

不過還是體力勞動者要提高警惕慎重選擇，畢竟有可能失業或者下崗，這樣我們的負擔會非常重。

暖心人社

關於這個問題，小白回答過很多次了。只要分為商業貸款，公積金貸款，商業和公積金混合貸款的形式。（雖然很多回答會討論等額本息和等額本金的形式，但房貸一般都是等額本息的方式，所以等額本金的方式討論的價值太小了……）

商業貸款：60萬，20年期限，最新基準利率是5.9%，月供是4264.04元。

公積金貸款：60萬，20年期限，最新基準利率是4.00%，月供是3635.88元。

混合貸款：60萬，20年期限，按照商業貸款和公積金貸款各一半的分配，月供是3949.96元。

看到這個問題，很多人也許會奇怪，怎麼題主只貸了20年，而不是選擇更長的30年去貸呢？畢竟這樣子月供壓力會更小。小白計算了下，30年期限的話，商貸的月供3558.82元，公積金貸款只要2864.49元，混合貸款也只要3211.26元。

先來討論20年期限的優勢：

首先，當然是因為隨著貸款年限的增加，要還的利息也會增加。30年商貸要還的利息就比20年要多還25萬多。

另外一個重要的原因還包括貸款人的年齡。如果沒超過40歲，可以選擇貸30年（超過40歲的話就算再怎麼證明身體健康壽命很長，銀行也很難讓你貸30年）。

當然另外一些比較偏向個人原因，比如家庭用度開支問題。很多中國男人是被“房貸催熟”的，當家庭每月都有房貸這項壓力頂天的開支時，作為一家之主才真正意識到承擔在身上的“責任”。這時才會收起那顆“不羈放縱愛自由”的心，安穩踏實地在工作中糟心。

別看20年和30年的房貸期限每月只差了幾百塊，這些錢對於普通中產來說就是一條“心理底線”，就算把壓力減小了，房貸是剩了，但是也是把錢花掉了，根本存不住。

但是如果換一條更有“理財思維”的角度，似乎30年的房貸是更優的選擇：

首先當然是從通貨膨脹的角度考慮，物價水平的浮動在兩三年內對於生活的影響很小，但是如果將時間拉長到30年，你就會發現，現在多還那幾百塊，到了以後就是虧的。

畢竟隨著房產的升值，貨幣的相對貶值，現在的錢的購買力會高於未來的錢。所以為什麼不把每月省下的這筆錢去做一些理財投資呢？雖然也沒省多少，但至少能在現在買到更值錢的東西，提高生活質量。

其次，從房貸的還款規則考慮，30年房貸的方式更靈活。因為商貸是有提前還款的業務，在的貸款成功辦理之日起，按時還款12個月以後，就可以申請提前還款，每年可以申請兩次，每次是2萬起的整數倍（銀行不同可能會有細微的差別）。

提前所還的這些錢是不計利息的，還完後剩餘的錢會重新再計利息。現在先貸30年，等以後存個幾萬塊，可以選擇提前還款，剩下的就沒多少了，這樣月供會更加輕鬆。當然你也要考慮到，貸30年多出來的那25萬多的利息。

其實，不論是貸30年還是20年，都是個人根據當前的家庭經濟情況進行的最優選擇，每個人都想在和銀行的博弈中，還更少的利息。但如果家庭具有一定的理財能力，也可以考慮通過合理的理財規劃，充抵更長的還款年限溢出的利息。

小白讀財經

2018年6月份全國首套房貸款平均利率已經達到5.64%，並且還將繼續上漲，目前已有多地首套房利率突破6%。

按照利率5.64%，貸款60萬元，20年貸款期限：

等額本息每月還款4174.91元，等額本金首月還款5320元，逐月減少11.75元。

20年時間，貸款60萬元等額本息的還款方式要還40萬元的利息，每年2萬元。

公積金貸款利率是3.25%，貸款60萬元，20年期限，每月還款3403元。

如果是組合貸商業貸款和公積金貸款各30萬元的話，那麼每月還款金額是3789元。

相比之下，公積金貸款優勢顯而易見，即使是把錢存到寶寶類貨幣基金，收益也能跑贏公積金貸款利率。如果想穩妥的理財跑贏商業貸款的話，基本是不太可能的。

貸款週期越長，就要付出更多的利息，承擔更高的風險。

除了吃公家飯，多數人的工作都不會一直穩定。不要說40歲之後找工作困難，35歲之後再想應聘都要遭遇不少困難。

如果手裡有了富餘的資金，提前還貸是最好的選擇。能夠縮短貸款期限的話可以省更多的利息，但是這種方式多數銀行不同意，所以只能選擇減少月還款額，只能減輕還款壓力。

2018年房產將失去投資價值，總體而言此時買房不是好的時機，未來會面臨降價風險。

財智成功

每月要還多少錢具體要根據你貸款的方式和選擇的還款方式，還有實際的利率來看。

貸款方式有三種，分別是商業貸款，公積金貸款和組合貸款。

還款方式有兩種，分別是等額本息和等額本金。

至於房貸利率，目前20年期限商業貸款基準利率是4.9%，公積金貸款利率是3.25%。但是實際的利率按不同的銀行，不同的城市，不同的人相差比較大，大概範圍是4.41%（打9折）到6.37%（上浮30%）之間。

目前大部分城市利率上浮10%左右，也就是商業貸款利率是5.39%，公積金貸款利率是3.575%，下面我們就以這個利率為參考來看下不同貸款方式以及不同還款方式貸款60萬20年每月需要還多少錢。

公積金貸款

下圖是公積金貸款的明細

等額本息總的利息是240702元，每個月還款金額是3502.93元；

等額本金總的利息是215393.75元，每月還款遞減，首月是4287.5元，以後每個月稍還7.45元，最後一個月還2507.45元。

2、商業貸款

下圖是商業貸款等額本息還款

等額本息總的利息是381632.69元，每個月還款金額是4090.14元；

下圖是商業貸款，等額本金還款明細

等額本金總的利息是324747.5元，每月還款遞減，首月是5195元，以後每個月稍還11.23元，最後一個月還2511.23元。

3、組合貸款

我們假設你選擇30萬商業貸款加30萬公積金貸款的組合。

那你組合貸款明細如下：

從圖中可以看出，使用30萬+30萬組合貸款：

等額本息總的利息是311353.24元，每個月還款金額是3797.31元，直到還清貸款為止；

等額本金總的利息是270221.25元，每月還款遞減，首月是4742.5元，以後每個月稍還9.34元，最後一個月還2509.33元。

以上數據只供參考，具體還款明細還是要看你所申請的銀行利率來看。

而且具體是選擇等額本息還款還是等額本金還款，也要根據你自己的經濟實力來。如果你的月供壓力比較大，主要是利用月工資還款，那最好是選擇等額本息，這樣還款壓力小。如果你自己的經濟實力比較強，每個月的還款金額壓力不大，那你可以選擇等額本金，這樣可以節省一部分的利息。

貸款教授

按揭60萬，20還清，等額本息還款法的話每月需要還款3926.66元，如果是等額本金還款的話每月還款4950元，然後每月遞減10.21元，也就是你第二個月需要還款4939.79元，以此類推。

這是按照央行2016年規定的基準利率來計算的，如果說你能拿到基準利息的話那麼就是這個數字，但是我估計你很難拿到這個利率，因為現在各家銀行的利率都有上浮，最低5%，最高20%如果你不答應上浮的話，放款時間會很長，甚至銀行根本就不讓你簽約，不給你貸款。

在還款方式的選擇上面，大家看圖片可以很直觀的看到，等額本金比等額本息少付幾萬塊利息，但是一開始的時候，每個月月供會稍微高一點，可以根據自己的收入水平，來自行判斷選擇哪種更合適。

在選擇按揭貸款的銀行時，可以貨比三家，每個地方的行情都不一樣，銀行規定也不一樣，銀行只要答應他們一點條件，就可以了，上浮的少一點，這個要根據你自己的情況去打聽一下。這種情況也沒必要大驚小怪，銀行也是商業機構肯定要根據情況制定自己的價格。

我是王龍，曾在銀行工作4年，資深團隊主管，如果覺我的回答對你有幫助，贊同我的觀點，點贊評論加關注！

王龍說財

從銀行按揭60萬，分二十年還清，每月需要多少錢？

風車，銀行信貸部門在職人員給你答案，你的情況如果是公積金貸款等額本金還款方式需要還款4125元，每月遞減6.77元；如果是公積金貸款等額本息還款方式需要還款3403.17元；
如果是商貸等額本金還款方式需要還款5195元，每月遞減11.22元；如果是商貸等額本息還款方式需要還款4090.13元。

因為題主款給出到底是公積金貸款還是商貸，還款方式是等額本金還是等額本息，所以在這裡風車將這幾種情況都一一例舉和計算：

一、公積金貸款

題主如果採有的公積貸款的話，目前公積金貸款利率3.25%，以此計算

等額本金每月還款4125元，每月遞減6.77元，20年總還款息19.58萬元。

等額本息每月還款3403.17元，20年總還款利息21.67萬元。

二、商貸

隨風車瞭解到，國內房產縮緊，商貸利率普通上浮，上浮比例在5%到25%左右，我們按通常的情況下在基準利率4.9%的基礎上上浮10%，既為5.39。

等額本金每月還款5195元，每月遞減11.22元，20年總還款息32.47萬元。

等額本息每月還款4090.13元，20年總還款利息38.16萬元。

風車將兩種貸款方式極兩種還款方式都做了說明，題肯定是其中一種，這裡也要恭喜一下題主又有一套房產了，要注意的是有了房貸要記得按時還款哦，不要因逾期而影響自己的信用記錄。

另外要說的一點：目前基準利率是4.9%，只要已辦理了的按揭貸款，還款都會按照上述的金額來償還，銀行的利率變動不影響你的月供。如果央媽的基準利率變動了，你的月供是會變化哦？

更多內容請關注銀行從業人員，風車一路行。

風車一路行與你同行，請把你的意見和紅心留在下面。