公告
《湘潭市城區住宅專項維修資金管理辦法》自2013年7月1日起實施已過5年，根據有關法律法規的規定應當予以修定。為此，市住建局成立了修訂《辦法》領導小組，在廣泛徵求意見的基礎上，代市人民政府起草形成了《湘潭市城區物業專項維修資金管理辦法(徵求意見稿)》。為了其更公平、公正，內容更合法合理，更貼近群眾，現將徵求意見稿上網公示，在全市範圍內再廣泛徵求意見，歡迎各界人士發表意見和建議。
網上徵求意見時間：2018年9月3日—2018年9月10日
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附件：《湘潭市城區物業專項維修資金管理辦法(徵求意見稿)》
湘潭市住房和城鄉建設局
2018年9月3日
附件：
《湘潭市城區物業專項維修資金管理辦法(徵求意見稿)》
第一章 總則
第一條 為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市城區(雨湖區、嶽塘區、湘潭經開區、湘潭高新區、昭山示範區)內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋業主或者結構相連的不同樓幢業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋業主或者不同樓幢業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、統一管理、政府監督、監管分離的原則。
第五條 市住房和城鄉建設局會同市財政局負責本市城區物業專項維修資金的指導和監督工作。市物業專項維修資金管理中心具體負責本市城區物業專項維修資金的日常管理工作。
質監、消防部門按照各自職責，做好本市城區物業專項維修資金管理的相關工作。
區行政執法局、街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定職責，做好本轄區內物業專項維修資金管理的相關工作。
第二章 交存
第六條 同一物業管理區域內，有兩戶及兩戶以上業主的物業，其業主應當按照本辦法規定交存物業專項維修資金。
已售公有住房的售房單位和業主，應當按照本辦法規定提取交存物業專項維修資金。
業主交存的物業專項維修資金屬於業主所有。從公有住房售房款中提取的物業專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第七條 業主應當按照所擁有物業的建築面積交存物業專項維修資金，每平方米建築面積交存首期物業專項維修資金的數額為本市城區同類物業建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
市住房和城鄉建設局應當根據本市實際情況，合理確定、公佈市城區每平方米建築面積交存首期物業專項維修資金的數額，並適時調整。
第八條 出售公有住房的，按照下列規定交存物業專項維修資金：
(一)售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取物業專項維修資金。
(二)購房業主按照所擁有住宅的建築面積交存物業專項維修資金，每平方米建築面積交存首期物業專項維修資金的數額為本市城區房改成本價的2%。
第九條 實行預售的商品房，購房者應當在辦理商品房預售合同備案前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發建設單位自留的物業，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的物業專項維修資金可從監管的預售資金中劃轉。
實行現售的商品房，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。
未按照本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得向業主交付房屋。
第十條 開發建設單位出售物業時，應提示購房人物業專項維修資金的交存時間及標準，並在房屋買賣合同中約定。
開發建設單位不得代收首期物業專項維修資金。
第十一條 市住房和城鄉建設局應當遵循資金安全、增值、便利、服務優質的原則，按照國家有關規定確定在本市城區範圍內營業的商業銀行，作為本市城區物業專項維修資金的專戶管理銀行。
第十二條 業主大會成立前，或者業主大會成立後未要求劃轉物業專項維修資金自管的，物業專項維修資金由市物業專項維修資金管理中心代管。市物業專項維修資金管理中心應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議，並在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。
業主交存的物業專項維修資金應當以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
售後公有住房售房單位提取的首期物業專項維修資金應當以售房單位設總賬，按幢設分賬，業主交存部分按房屋戶門號設分戶賬。
業主分戶賬應當登記業主姓名、身份證件號碼、聯繫方式等信息，記載交存、使用、結存等情況。
業主大會成立後，經業主大會表決通過，劃轉物業專項維修資金自行管理的，業主大會可在本市城區物業專項維修資金專戶管理銀行開設物業專項維修資金專戶，並接受市物業專項維修資金管理中心的監督。
第十三條 業主分戶賬內物業專項維修資金餘額不足首期交存額的30%時，業主應當續交。續交後的物業專項維修資金餘額不低於首期交存的數額。
由市物業專項維修資金管理中心代管物業專項維修資金的，續交的具體管理辦法由市住房和城鄉建設局會同市財政局制定。
由業主大會自行管理物業專項維修資金的，續交方案由業主大會決定。
第十四條 本辦法實施前，物業已經出售但未交存物業專項維修資金的，應當補交。
第十五條 收取物業專項維修資金，應當出具由湖南省財政廳統一監製的物業專項維修資金專用票據。
第三章 使用
第十六條 物業專項維修資金應當專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十七條 物業專項維修資金的使用應當在確保資金安全的前提下，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十八條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
(一)用於物業管理區域內全體業主共有的共用部位、共用設施設備的，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
(二)用於物業管理區域內單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備的，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
(三)用於一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備的，由本單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；用於單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備的，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
(四)用於車位的共有部位、共用設施設備的，由與車位存在共用關係的業主按照各自擁有車位面積的比例分攤；
(五)用於一個或多個樓層業主共有的共用部位、共用設施設備，由該樓層或多個樓層房屋業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
(六)用於售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤；應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
(七)用於售後公有住房與非公有住房之間共用部位、共用設施設備的，先按照建築面積的比例分攤到各相關物業；售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤；
已交存物業專項維修資金的，應由業主分攤的費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面餘額不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業主直接支付。未交存物業專項維修資金的，分攤費用由該業主直接支付。涉及尚未售出及開發建設單位自留房屋，且未按規定交存物業專項維修資金的，開發建設單位應當按尚未售出及自留房屋的建築面積分攤費用。
第十九條 物業專項維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。
計劃使用是指採取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式；一般使用是指採取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指採取應急維修措施前不用表決、事後公示的使用方式。
第二十條 使用物業專項維修資金由業主共同決定。業主表決方式可以採取常規表決，即經有利害關係的專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以採用異議表決，即根據業主共同管理規約約定的表決條件和表決方式，持不同意意見的業主專有部分佔建築物總面積三分之一以下且佔總人數三分之一以下的，視為表決通過。
業主表決方式還可以由通過實名認證後的業主在市物業專項維修資金管理中心建立和管理的網絡平臺或移動終端微信平臺上小程序投票表決。市物業專項維修資金管理中心負責收集網絡平臺或移動終端微信平臺上小程序的表決信息並轉換成書面材料存檔。
第二十一條 當物業管理區域內房屋共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主可以作為使用申請人，申請使用物業專項維修資金。
物業專項維修資金使用申請人一般按照下列規定確定：
(一)有物業服務企業的，由物業服務企業提出使用申請；
(二)沒有物業服務企業的，由業主委員會提出使用申請；
(三)沒有物業服務企業，且沒有業主委員會的，由社區居民委員會組織相關業主提出使用申請。
沒有成立業主委員會的，可以由物業所在地社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行本辦法規定的業主委員會的職責。
第二十二條 物業專項維修資金的計劃使用項目適用條件：
(一)可以預見的、以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備週期性的維修和更新、改造；
(二)同一物業管理區域內全體業主受益；
(三)單項物業維修和更新、改造項目費用在3萬元以下。
第二十三條 計劃使用項目必須納入物業專項維修資金使用計劃，經業主大會一次性表決同意，並報市物業專項維修資金管理中心備案。
物業專項維修資金使用計劃由業主委員會或者其委託的物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用期限、維修保養和損耗等情況編制。
物業專項維修資金的計劃使用可以採取一次性表決的方式，經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主表決同意後，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用維修資金。
一次性表決的物業專項維修資金使用計劃有效期限不超過五年，有效期內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的5%。在有效期限內，屬於一次性表決範圍內的維修和更新、改造項目，使用物業專項維修資金時，不需要業主再次表決。
第二十四條 物業專項維修資金的一般使用項目適用條件：
(一)同一物業管理區域內全體業主受益或部分業主受益的物業項目的維修和更新、改造。
(二)臨時發生並需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。
(三)一般使用可以是一個維修項目，也可以是數個維修項目。
第二十五條 物業專項維修資金由市物業專項維修資金管理中心代管的，物業專項維修資金的一般使用，按照以下程序辦理：
(一)當物業管理區域內房屋共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造時，由使用申請人根據維修和更新、改造項目制定物業專項維修資金使用方案，向市物業專項維修資金管理中心提出使用申請。使用方案應當包括申請使用物業專項維修資金的原因，維修和更新、改造項目及內容，費用預算，列支範圍，組織方式等內容；
(二)市物業專項維修資金管理中心進行現場勘察，確認維修項目及明確維修資金分攤列支範圍；
(三)業主委員會或者社區居民委員會組織業主依法表決通過使用方案。表決前應當將使用方案在物業管理區域內顯著位置向物業專項維修資金列支範圍內的業主公示，公示時間不少於7日；
(四)使用申請人持物業專項維修資金使用備案表、相關業主表決結果及其證明、使用方案及預算(包括預算審價報告)等有關材料，向市物業專項維修資金管理中心申請使用備案；
(五)材料齊全的，市物業專項維修資金管理中心應當將相關業主表決結果、承擔維修資金業主分攤明細表等在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於7日。公示期滿符合規定的，市物業專項維修資金管理中心應當及時進行備案，並按照相關規定劃撥工程款；
(六)使用申請人按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程。工程完工後，使用申請人應當根據使用方案約定組織驗收，並將驗收結果及工程結算向業主公示，公示時間不少於7日；
(七)使用申請人持維修和更新、改造工程驗收報告、工程結算書(包括結算審價報告)及公示證明、施工合同、維修工程發票等相關材料向市物業專項維修資金管理中心辦理撥付維修和更新、改造費用餘款的手續。材料齊全的，市物業專項維修資金管理中心應當及時將維修費用餘額劃轉到維修單位。
市物業專項維修資金管理中心劃轉維修和更新、改造費用時，按照下列規定辦理：
1.維修和更新、改造費用在1萬元以下，或者維修和更新、改造費用在1萬元以上(含1萬元)，但使用申請人未分期提出使用申請的，待工程竣工驗收後，一次性全額撥付；
2.維修和更新、改造費用在1萬元以上(含1萬元)，且分期提出使用申請的，工程竣工前，按照不超過維修項目核准預算總金額50%的比例撥付，工程竣工驗收後，劃轉維修和更新、改造費用的全部餘額。
未辦理使用備案擅自維修的，其維修費用由擅自維修責任人自行承擔，市物業專項維修資金管理中心不予支付維修費用。
第二十六條 物業專項維修資金使用實行工程造價審核制度。物業項目維修和更新、改造費用3萬元以上的，應當由使用申請人委託具備相應資質的工程造價諮詢機構進行審核。推行公開招投標方式選聘維修施工單位，引導第三方專業機構參與工程監理和驗收。審價、招標、監理、驗收費用可以列入維修和更新、改造成本。
第二十七條 物業專項維修資金應急使用適用於危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修和更新、改造的緊急情況。主要包括以下情形：
(一)物業管理區域內發生的屋面、外牆防水嚴重損壞；
(二)消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況；
(三)電梯故障；
(四)建築外立面裝飾和公共構件嚴重脫落鬆動，玻璃幕牆炸裂；
(五)其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
第二十八條 應急使用物業專項維修資金應當以排險搶修、保障物業共用部位、共用設施設備安全及正常使用為目的，業主委員會、物業服務企業或者相關業主不得擴大維修和更新、改造範圍。
相關業主對緊急使用物業專項維修資金提出異議的，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第二十九條 物業專項維修資金由市物業專項維修資金管理中心代管的，發生第二十七條規定的情況時，應急使用維修資金按照以下程序辦理：
(一)使用申請人應當將發生的緊急情況報經街道辦事處、鄉鎮人民政府確認，制定應急使用方案並告知分攤列支範圍內的業主。因電梯故障需要應急使用維修資金的，同時應當經特種設備檢驗檢測機構檢測，並出具書面檢測意見，檢測意見應當包括需要維修和更新、改造的具體設備、部件的名稱及數量；因消防設施故障需要應急使用維修資金的，同時應當由消防管理部門出具書面整改意見，整改意見應當包括需要維修和更新、改造的具體設施設備、部位、部件的名稱和數量；
(二)使用申請人持上述相關材料向市物業專項維修資金管理中心提出緊急使用物業專項維修資金備案申請。市物業專項維修資金管理中心收到申請後立即進行現場勘察；
(三)經勘察情況屬實的，市物業專項維修資金管理中心應當通知使用申請人立即組織維修，並在勘察確認後及時按照不超過工程預算50%的比例預撥工程款，維修施工單位應當立即組織搶修；
(四)維修項目竣工後，使用申請人應負責組織工程驗收，做好工程結算。驗收合格後，使用申請人持應急維修工程驗收報告、工程結算審價報告(包括工程結算書)、施工合同、維修工程發票等相關材料向市物業專項維修資金管理中心申請撥付工程餘款；
(五)材料齊全的，市物業專項維修資金管理中心應當將維修情況在物業管理區域內顯著位置公示7日，公示期滿後，市物業專項維修資金管理中心及時進行備案並將維修費用應付餘額劃轉到維修單位。
緊急情況下使用物業專項維修資金的，使用申請人應當委託工程造價諮詢機構進行項目結算審價，審價費用列入維修和更新、改造成本。
緊急使用物業專項維修資金信息應當在湘潭市住房和城鄉建設局網站上進行公示。
第三十條 發生第二十七條規定情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主未按照規定實施維修和更新、改造的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織代修，維修和更新、改造費用從物業專項維修資金專戶中列支，市物業專項維修資金管理中心負責將維修費用分攤到受益範圍內業主的分戶賬中。
第三十一條 共同承擔物業專項維修資金的業主，可以推薦代表或者聘請專業人員參與維修和更新、改造項目的方案制定、組織實施、竣工驗收的監督管理。
第三十二條 使用申請人在申請物業專項維修資金使用過程中，不得將已撥付的維修資金挪作物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造之外的其他用途，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的維修資金用於使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。
使用申請人應當對申請使用備案材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
第三十三條 市物業專項維修資金管理中心可以通過公開招標方式選擇一批具有相應資質、有固定辦公場所的維修單位和工程造價諮詢機構，建立備選名錄，供使用申請人自願原則選用。備選名錄由市物業專項維修資金管理中心定期公佈並結合使用申請人和業主的意見對備選單位開展動態考評，建立准入和退出機制，實行優勝劣汰。
第三十四條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
(二)依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第三十五條 在保證物業專項維修資金正常使用前提下，市物業專項維修資金管理中心可以按照國家有關規定將維修資金用於定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值。
第三十六條 下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：
(一)物業專項維修資金的存儲利息；
(二)利用物業專項維修資金購買國債的增值收益；
(三)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；
(四)物業共用設施設備報廢后回收的殘值。
轉入物業專項維修資金滾存使用的資金，應當按照相關業主各自擁有房屋建築面積的比例分配，但業主大會另有決定的除外。
第四章 監督管理
第三十七條 專戶管理銀行負責辦理物業專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項。其具體內容在專戶管理協議中約定。
物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起，按中國人民銀行規定的利率計息，每年6月30日為結息日。
第三十八條 物業專項維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用於支付維修和更新、改造工程費用的物業專項維修資金只能支付到約定的維修單位賬戶中。
第三十九條 物業專項維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
第四十條 市物業專項維修資金管理中心代管物業專項維修資金的，每月應與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，並將下列情況每年至少向業主、公有住房售房單位公佈一次：
(一)物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
(二)發生物業維修、更新、改造的項目和費用以及分攤情況；
(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
(四)其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。
業主大會自行管理物業專項維修資金的，由業主委員會或者其委託的賬目管理單位負責公佈。
業主、公有住房售房單位對公佈的情況有異議的，可以要求複核。
第四十一條 房屋所有權轉讓時，該房屋物業專項維修資金分戶賬中結餘的資金隨房屋所有權同時轉讓。
未按規定交存或未足額交存該房屋物業專項維修資金的，應當在辦理房屋轉讓手續前按照規定補交。
第四十二條 房屋滅失的，應當按照以下規定返還物業專項維修資金，並辦理賬戶註銷手續：
(一)業主分戶賬中結餘的物業專項維修資金返還業主；
(二)公有住房售房單位提取的物業專項維修資金餘額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係，收繳同級國庫。
第四十三條 物業專項維修資金在市物業專項維修資金管理中心代管期間的管理和使用，應當依法接受審計機關、監察機關的監督。
物業專項維修資金的財務管理和會計核算以及專用收據的購領、使用、保存、核銷管理，應當執行財政部門有關規定，市財政主管部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第四十四條 市物業專項維修資金管理中心應當加強物業專項維修資金管理，管理費用報市財政局核准後，在物業專項維修資金增值收益中列支。
第四十五條 增強街道辦事處、社區居民委員會的履職能力，配備社區物業管理專職社工，協助做好物業專項維修資金使用的指導和監管工作。
第四十六條 對違反本辦法規定的單位和個人，由相關主管部門責令改正，並依據有關法律法規進行處理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第四十七條 市住房和城鄉建設局應當依據本辦法制定具體實施細則。
第四十八條 各縣(市)物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，參照本辦法執行。
第四十九條 本辦法自20 年 月 日起施行(1)。2013年7月1日施行的《湘潭市城區住宅專項維修資金管理辦法》(市人民政府令第1號)同時廢止。(1注：自頒佈之日起施行)
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