來源 | 覓窩
作者 | 地產密探
暴增、猛進、飄紅……對於上市房企而言，上半年確實是一個可喜可賀的收穫季，連那些不常被關注的諸如萬通地產、中洲控股、廣宇發展等淨利增幅數倍之多。
去年以來借勢房價持續瘋漲，一批黑馬房企如中梁、祥生、美的、俊發、新力、卓越等脫穎而出，但絕大多數為非上市開發商。對於他們而言，一直披著一身神秘面紗，否則怎麼能冠以“黑馬”呢？
當前，最積極的莫過於第三方的排名機構，非常熱衷對外發布全國開發商的銷售數據等，但數據真假莫辨，全靠排名機構自身信譽。此前，多家媒體曾曝出機構排名數據打架一案，在地產圈鬧得沸沸揚揚。
近日，覓窩君獨家獲得一份來自“黑馬房企”美的置業(此處專指美的置業集團有限公司)上半年的權威經營數據（美的置業集團有限公司公司債券2018年半年度報告），進一步揭開這家開發商的家底情況，希望為業內多一份參考。
上半年，美的置業實現營業收入65.6億元，同比增幅12.2%，歸屬於母公司股東的淨利約3.9億元，同比下滑44%。
對於淨利較大幅度下滑，美的置業前述報告解釋說“上半年有一批項目進行了土地增值稅清算，且本期清算的項目土地增值稅稅率偏高”所致。
美的置業上半年淨利不樂觀，直接導致其EBITDA（利息保障倍數）只有0.56倍，相較於去年同期1.47倍則直線下滑61.9%。這直接關係到債權人能否按約收到付息款。
截止今年6月底，美的置業的資產負債率創下階段性新高，達到大約87.9%，同比增加1.48個百分點。覓窩君細看美的置業當前資產負債結構不難發現，上半年末存貨餘額近900億元，同比劇增約58%，佔總資產比例約66%，如果算上其他應收款，該比例達78%。相對於而言，該房企賬上現金餘額180.4億元，佔總資產比例僅佔13%。
值得一提的是，上述存貨與現金也不都是自由的，截至6月末總受限資產達102.4億元，佔該房企淨資產62%。
以新進入城市如成都為例，去年美的置業在崇州和青白江一共拿下兩個地塊，樓面地價僅為2700元/㎡、3025元/㎡，淨用地面積分別是92.6畝與76.6畝，今年4月份又在彭州拿下2個地塊，單位樓面地價在2000元剛出頭，，有一定的溢價率。
從其風格來看，延續了美的置業在華南大本營聚焦於三四線城市的策略，在西南地區曾深耕貴陽，即便是殺入新一線成都，全部是三圈層。
實際上，存貨猛增主要是美的置業此前迅猛擴張拿地，對後市預期較為樂觀，但當前樓市風向大變，“遏制房價上漲”、嚴厲調控成主基調，主要城市房價開始下跌或明顯降溫，那麼高存貨就絕對不是一件好事。
對於拿地和銷售數據，上述報告並未對外披露，所以我們只能參考第三方機構。以中國指數研究院為例，上半年美的置業獲取銷售金額531億元，排在全國房企第34位，實現銷售面積515萬平方米。就拿地而言，美的置業上半年耗資175億元，實現拿地面積293萬平方米。
年初，廣東美的置業有限公司變更為美的置業集團有限公司，更名的背後是做大做強的野心。公開信息顯示，該美的置業的野心是力爭發展規模年均遞增20-30%。相較於風格激進型的一線民營房企動輒提出50%甚至70%的高速增長目標，其明顯要理性一些。
據覓窩君觀察，為了迅速擴張規模，美的置業開始迅速發展朋友圈夥伴資源，比如結盟旭輝、金科、萬達等地產巨頭，以及一些產業跨界資本大腕。
經查證，美的置業之母公司為美的建業(香港)有限公司，最終母公司為美的建業(英屬維爾京群島)有限公司，實際控制人為何享健先生和盧德燕女士。
為了規模擴張搭建境外融資平臺，去年11月份，由何享健家族實際控制的美的置業控股有限公司在開曼群島註冊成立，並在今年5月底向港交所遞交IPO申請書，但這一舉動遭媒體質疑，稱其或為圈錢。
美的置業控股有限公司的股權結構也極為複雜，普通人並不容易理清楚內部關係。截至目前，該房企的IPO事項暫無最新消息。
依此來看，按照行業人士的說法，美的置業控股有限公司股權構架跟很多已經在香港上市的內房股一樣，實際上就是為了方便在港上市而設計的，其本身並無實際業務，而是通過一系列股權控制關係將實際產生房地產開發業務的內地企業（美的置業集團有限公司）納入財務報表。
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