撰文=徐三刀
6.24新政之后，首轮摇号开启，碧桂园、万科、中海等楼盘都出现登记客户较少，一些媒体开始质疑，西安楼市尴尬前行，是否会重走成都老路，从一房难求+全家摇号，倏忽之间，突然冷却？
要知道亿翰智库公布《2018年1-6月中国典型房企单项目销售金额TOP100》之中，唯一单盘全国前十的项目碧桂园·凤凰城，半年销售金额58.6亿，竟然E地块28#、38#、39#共推200套房源，可截止7月12日下午，仅登记128组意向客户。
关心楼市动态的购房者也敏锐捕捉到了这一信息，于是，事态开始发酵，万千人开始讨论一个话题：碧桂园·凤凰城储客不足，是否西安楼市降温的一个信号？
基于这个问题，关于6.24新政公布之后楼市情况，简单五点分析：
其一，锁死选房楼盘，楼市冷处理。从6.24政策出台之后，十八天之内，仅有一个楼盘摇号，却没有一个楼盘完成新政“登记、摇号、选房”，加上之前房企政策观望期，“限购城区”二十余天楼盘没有放量，算是开限购以来（2016.12.31）之先例，其目的就是对楼市冷处理。
其二，锁住4万余人，拉长成交周期。截止7月12日，共有43088人被“新政策锁住”，46盘只有10623套房子，三万人陪跑之后，再次回流楼市。在选房结束10日之内，将摇号排序、选房结果、放弃选房人和签约人名单报送房管局，前后名额锁定超过一个月（房源公示+登录+审核+参与公示+结果公示+选房公示）。
其三，需求量平稳，却又低解筹率。碧桂园·凤凰城E地块、万科幸福臻园2#、中海曲江大城、荣民时代广场被政策“釜底抽薪”，深度锁喉。在绿地、中南、经发、保利之后，碧桂园、万科、中海、荣民作为外埠&本土名企，竟然也出现200套/128人、198套/164人（万科幸福臻园1#198套/500人）、430套/113人、351套/94人，备受政策抑制，7月房企成交率必创新低。
其四，低库存将继续，供应还是不足。虽有年初制定的2018年房源22.5万套上市计划，但实际供应量一直达不到标准，截止6月底才5.7万套，仅占供应量的25%。据悉，因为受到政策影响前五强房企不仅推迟供应，还有房企退地（城北某盘，合作开发，中途退地）。如果政府只是想要抑制房价过快增长，下半年就缺少供货量暴增的逻辑基础。
其五，锁定客户源头，有效挤出水分。6.24新政虽然初步执行，但却有效刹住了楼市恐慌，反观过去各类抢房视频、连篇骂文，恐怕存有大量重复排号、注水排号、营销炒作等等情况，诱发了抢房恐慌，加重了楼市戾气。如今，锁住客户源头，即便是短期供需失衡，也没有见到非限购区域数千人抢房的场面。
a.6.24新政刚开始执行，其影响还难以预估，但政策趋于严的态势，短期之内不会变调。b.即便下半年理论供应量很充足，但实际开工情况来看，房源不至于泛滥，还会处于稀缺状态。c.由于连续数月土地供应都集中于西咸板块，未来市场供应主力或将转移。d.但由于成交周期被拉长，核验通过率较低，数千人抢房事件或将逐步消失。
从房地产周期波动来看，长期看人口，短期看金融，只要住房金融政策保持稳定，银行加息（资金成本变高，房企不愿意贷款搞开发）和流动性收紧不至于锁死，想要刺破泡沫，还有一段距离。
即便是西安官方挖空心思抑制楼市购置热情，人口引进政策不改变，市场不断有增量，需求不断被释放，房源稀缺状态还将继续。
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