房產：適合10歲以後的孩子
首都經貿大學的學生小周在18歲生日的時候，收到父母送給他的一份特別禮物——一套位於北京西站60平方米價值140萬元的單身公寓，房產證上寫的是小周的名字。儘管小周現在還沒有時間過去住，父母這樣做的目的，一方面是閒置資金用做投資，還有一個考慮就是躲開至今語焉不詳的遺產稅。
小周父母算了一筆帳，如果這間公寓的房產證上寫上自己的名字，以後若遺產稅開徵，以20%計算，就要產生28萬元的額外費用。當然，如果沒有徵收遺產稅，將來房子過戶給小周，並不會產生什麼費用。
對此，北京某律師事務所張律師認為：儘管現在遺產稅還沒有徵收，但是相關草案已經過會，隨著坊間呼聲越來越強和中國富人階層越來越多，開徵只是時間問題。“在現有關於遺產分割裡的房產部分，如果是直系親屬，不會徵稅，只要到戶口所在地的房地產管理局，辦理過戶即可；如果是其他非直系親屬或者接受遺贈，則要徵收2%的公證費和3%的契稅，合計5%。”值得一提的是，非婚生子女作為第一繼承人範疇，也享受免掉的這5%優惠。
“以前錢少，房子買的不多，頂多結婚再買一套。現在中產越來越多，青睞於置辦房產，直接給子女買房子，還能規避以後可能產生的遺產稅。”在某跨國貿易公司供職的張女士接受採訪時表示。
現在困擾張女士的問題是，她準備在購置的第二套房的房產證上寫她兩歲女兒的名字，但不知道這樣做是否合適。某地產工作人員告訴張女士，孩子太小沒有認知能力，最好不要這樣做。
“為孩子購置房產的最佳節點應該是10歲甚至是16歲。在這個節點上，孩子具有法律行為能力，所有結果有法律效力，18歲後有完全民事行為能力，可以買賣房產。
嚴格的法律意義上說，房產證上是誰的名字，法律就保護誰擁有物權，父母在房產證上寫孩子的名字，會導致一些風險，比如孩子不懂事隨意賣出房產，或孩子被人利誘賣出房產等。為了防止這一點，父母可以選擇在交付房款時候留下付款憑證，並和孩子簽訂協議，以便在必要的時候收回房產。
孩子在10歲以前是沒有行為能力的，這個時候如果父母和孩子籤協議，也就是和孩子的監護人籤協議，這就變成了父母和自己籤一份協議。這種協議法院是不予採納並視為沒有法律效力的。” 律師表示。
律師介紹，這種協議是父母與子女之間的一個附條件的贈與協議，“把條件明確列明，比如出現不贍養父母、不做婚房使用，或者隨意買賣等情況，通過之前的買賣收據和協議，可以通過訴訟將房產收回來。”
那麼排除把房產留給孩子，我們還能為孩子做哪些準備呢？地產君為大家收集了以下信息，僅供大家參考：
保險：把財產保護在產品中
國外許多富有階層會大量購買保險，這並不是出於獲得生活保障的目的，而是為了遺產避稅。國外的不少保險也專門設置了避稅功能。許多終生壽險產品包含有身故受益功能，而這一部分是不用交稅的。王永慶很有錢，李嘉誠很有錢，甚至已經富裕到自己都可以開保險公司了，但他們都買了高額的人壽保險。
根據我國《保險法》規定，保險不納入遺產，所以任何人無權分割，除了保險本身確定的受益人，個人保險都是屬於自己的。這是保險的優點，所以一些富裕階層人士會選擇保險將自己的財產冷凍起來，並逐漸追加和組合，一方面抵抗通脹壓力使財產保值，一方面通過法律來合理避稅。
據瞭解，某保險公司曾推出“富人保險”，最高保障額度只有1000萬元，這些保障對於中小企業的老闆來說是夠了，但對於越來越多身家過億的富人來說，仍是真空地帶。國內各家保險產品還沒有適合億萬富翁人群的項目。
擁有一家建築公司的王先生投資了房產、股票、基金、黃金等，資產合計數千萬元，他也青睞於為自己和家人購買保險。“就像把鮮肉凍在冰箱，拿出來吃的那天，不至於腐爛變質，也沒有流失。遺產稅也一樣，即使是稅率很高，保險也在免稅之列，不會造成什麼損失。而且如果在生意上遇到債務糾紛，保險不屬於被追償的範圍，這對於我來說很實用。”王先生說。
某保險公司業務員蘇先生分析，一旦中國開徵遺產稅，富人階層的保險需求就會打開，因為保險是一個最理想的避稅工具。“保險的一大功能就是財產保全，按照保險行業相關分析預測，國際上平均遺產稅率在40%以上，中國即將開徵的遺產稅稅率可能高達30％至60％，若沒準備好，沒能給自己和家人買任何保險，其損失無疑是巨大的。”蘇先生說。
信託：最有潛力的傳承方式
喬布斯離世留下83億遺產，其中大部分資金放在一個信託項目中，這也讓人們再一次關注信託的作用。
遺產信託在美國使用的十分普遍。下面是一種美國常用的遺產信託設立方式：（1）父母首先設立贈予人保留年金信託（grantor retained annuity trust，簡稱GRAT），並開列受益子女名單；（2）父母可按照自己的意願向GRAT放入一大筆資金。在現有GRAT條款規定下，GRAT的本金加利息，在經過預先確定的時期後全部轉回到父母名下；（3）這筆資金獲得的超過利息部分的收益，允許留在信託內，並可永遠免予遺產和贈予賦稅而讓下一代繼承。
“富豪的家族關係比較複雜，隱形資產比較多，成立遺產信託，一方面能幫助遺產保值增值，另一方面可以通過信託可靠的執行人來經營這些財產，再將收益分給受益人。整個過程避免了遺產稅的徵收，同時也避免由於遺產繼承人濫用遺產或尚未成年導致遺產的各種不必要損失。”中融信託公司楊文雷介紹。
目前在國內還沒有相關的產品，鑑於市場的不透明和不成熟，這個口子尚未打開，但市場上對產品的需求已經形成。“現在有錢人越來越多，而信託作為一種比較穩健的投資模式，已經逐漸被眾人認可和接受。而且信託的門檻是一百萬元，也是有錢人玩的遊戲。遺產類信託產品在國外尤其是英國已經很成熟，國人喜歡趕時髦，在一定時間內國內也會形成一定需求，可預期購買遺產類信託產品會成為未來富人階層的首選。”四川信託的羅程說。
美國法律和遺產稅下的遺產分割
美國遺產稅最高稅率從2001年的55%逐步下降到2009年45%，到2010年則停止徵收1年。2011年後，遺產稅最高稅率恢復到10年前的55%。單從遺產稅來說，喬布斯的去世遇到了一個壞時候。如果單純按照美國法律來分割遺產，喬布斯的財產分配如下：妻子分得一半遺產，剩下的一半由喬布斯的3個婚生子女和1個私生女均分。但由於多數財產被放入保密的信託計劃，所以具體情況外人很難得知。
中國已具備開徵遺產稅的法律環境
中國已具備開徵遺產稅的法律環境；同時也應該看到中國的遺產稅立法存在很多技術難題。本文擬從開徵遺產稅的法律環境、立法難題、他山之石、破局之道、稅制構想等方面著手，系統思考中國開徵遺產稅的法律問題。
看來，把房產留給孩子還真是個技術活，要考慮的問題不少。對此你怎麼看？歡迎留言分享~
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