案情简介
2013年12月13日，郝某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由该房地产开发有限公司将位于榆林市榆阳区某小区的房产一处出卖给郝某。郝某于合同签订当日按照约定向该房地产公司支付了首付款即房价的30%共计172800元，剩余的房款390000元约定以按揭贷款的方式支付，接到通知7天内到银行指定地方办理按揭贷款相关手续。此后，郝某未能与指定银行订立商品房担保贷款合同，亦未能一次性支付剩余房款，该房地产公司遂将出售给郝某的商品房又出售给第三人，致使郝某无法接收房屋，郝某以该房地产公司未能协助办理银行按揭贷款手续并将房屋向他人出售为由向法院提起诉讼，请求依法判决该房地产公司返还郝某已支付的首付款172800元及利息损失，宣判后，郝某提出变更诉讼请求，请求该房地产公司继续履行商品房买卖合同以实现物权，法院不予准许。关于本案，按揭贷款办不下来，开发商一房二卖，买受人应如何正确的主张诉权？
法律评析：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的是由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”第八条之规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，非因郝某与房地产公司的是由未能办理银行按揭贷款，房地产公司违约将所涉房屋出售给第三人并交付，致使双方的合同目的无法实现，买房人郝某在无能力一次性支付剩余房款的情况下，有权主张解除双方签订的商品房买卖合同，由开发商返还郝某支付的首付款172800元及利息损失。宣判后，郝某提出变更诉讼请求，因违反程序法规定，法院不予支持。即使郝某在符合程序法规定的情况下请求该房地产公司继续履行商品房买卖合同，笔者认为不妥，此诉讼请求难以支持。首先，继续履行商品房买卖合同没有明确具体履行合同的哪项义务，不符合有明确的诉讼请求之起诉条件且没有具体的执行内容；其次，在郝某未能支付全部价款前，房地产公司享有先履行抗辩权，可以拒绝交房；再次，房地产公司一房二卖，同等条件下房地产公司将涉案房屋交付给第三人，如果第三人是善意的，善意第三人的权利应当优先受到保护。故此情形下，郝某主张解除合同，由房地产公司返还已付购房款及利息损失较为适宜。（榆阳区法院 周利娥）
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