如果给公寓行业贴个标签，那“缺钱”无疑是其中一个，公寓行业到底有多缺钱？听听魔方金服创始人凌骏怎么说。
公寓运营年利率高达66%，但如果给公寓行业贴个标签，那“缺钱”无疑是其中一个，公寓行业到底有多缺钱?来钱的途径有哪些?我们采访了魔方金服的创始人凌骏先生。
魔方金服创始人 凌骏
公寓行业“不存在”资金缺口
“缺钱”成了行业现状，品牌公寓在积极融资，中小二房东也在私人贷款扩张规模，面对公寓行业的“缺钱”现状，魔方金服创始人凌骏表示，公寓行业“不存在”资金缺口。
凌骏说，“资金缺口”这个概念是不准确的。即使资金雄厚的地产开发商，他们的负债率也达200%多，任何行业都缺钱，公寓行业和其他任何行业一样，要发展要扩张规模就要有资金注入，如果企业不发展，以现有的资金量维持现在的发展，不求上进，那是不存在资金缺口的。
所谓的“资金缺口”就是企业发展需要战略性的物资储备，只要在发展，自有资金不足的，都需要资金注入，当然也不可能有企业留太多的账面资金。
公寓行业的商业模式就决定了长期需要资金注入，前期的包租、后期的装修再出租，这其中还需要公寓运营，运营期间都需要有足够的资金支撑。且公寓行业的投资和现金流回流时间不匹配，这就导致回报周期更长，需要的现金流就越多。
融不了资，钱从哪来?
通常行业理解的融资就是企业完成了A轮、B轮、C轮等股权融资，其实融资分为股权融资和债权融资，大部分人只了解了股权融资而不了解债权融资。
股权融资就是大家合伙，投资方觉得这个企业能赚钱，因此投入资金，以股东的形式参与分红。股权融资牺牲了企业的自主权和长期利润，企业是你创立的，但是最后可能不是你的，就像王石创办了万科，最后万科也不是王石一个人的，可能面临被收购的结局。
除了股权融资，来钱的渠道还靠债权融资。打个比方，债权融资就是大家合伙，但是资金不够，那怎么办?就去寻找第三方资金机构，每年给此机构一定比例的利息。传统的民间租赁可追溯到春秋战国，在上海滩杜月笙赌场的“九出十三归”就说明了这个道理。传统二房东没有金融的概念，他们做生意向亲戚朋友借钱，并告诉对方，什么时候能还上这笔钱，传统的民间借贷就是原始的债权融资。
凌骏表示，现在的资金借贷端口表面上有很多，比如银行，但是银行的审批门槛高，能贷资金有限，比如支付宝、京东白条、信用卡套现等资金来源等，属于公寓行业的“半成品”，目前公寓行业还没有专业的金融机构提供资金支持，魔方金服只是万亿市场上的一个很小的部分，还有大量的资金缺口等待填补。因此，如果企业股权融资这条路行不通，可以尝试债权融资。
公寓行业无法避免租房金融
各行各业发展和扩张都需要资金，银行信贷的门槛高，公寓从业者很难从中申请到大额资金，从银行端口来说，他们觉得这个行业还不够大，对公寓行业的信贷业务还没有一套相关流程去规范。在这种青黄不接的时候，就需要一个端口做金融对接，提供资金链，因此租房金融是不能缺少的，魔方金服的存在也是很有价值的。
此外，任何行业没有债权资金提供支持都是不完善的，那只能说明行业还没成熟。凌骏透漏，自己也算过这笔账，魔方金服年利息在15%以上其实并不算高，相对其他领域的借贷来说，公寓行业相对来说还很小，借贷成本很高，因此15个点的利率是非常合理的。
资产证券化的必要条件和风控点
资产证券化有两种形式，分为实物资产证券化和收费权的证券化两种形式。实物资产证券化比较好理解，拥有的实物资产;收费权证券化就是企业或者机构的收费权，打个比方，比如打包沪杭高速的收费权发给ABS，券商认为这个机构的收费权是有偿还能力的，那就能实现资产证券化。
当然资产证券化也是有许多条件的，包括历史资金收益记录和依据;未来资金收益的评估;风险定价，收益率须要高于坏账率等等。
这其中不得不提到风控问题，需要考虑政策风险：政府一脚油门一脚刹车，假设哪天调控公寓的租金利润不能超过20%，每年的租金涨幅不能高于2%，这会让公寓利润缩水，因此政策风险是必须考虑的。
其次是税收风险以及担保主体，资产证券化的现状就是认担保主体，有“干爹”做保是风控的主要逻辑点。当然还包括财务状况的明细、公寓信用程度、股东背景、团队运营等情况。现在时兴的SAAS是资产证券化风控的有利条件，是用互联网形式提高金融效率，能更好的实现资产证券化。
公寓运营比租房金融投资回报率更高
对租房金融和公寓运营哪个利润更高的问题上，凌骏认为公寓运营的利润要绝对高于租房金融，租房金融要依靠众多的公寓运营而存活，如果公寓都不赚钱了，做公寓的人离开这个行业了，那租房金融将没有存在的意义。公寓行业利润高，也是租房金融更健康的必要保证。公寓的投资回报率也关系到租房金融的获客成本和业务量。
凌骏表示，他希望公寓行业是暴利的，也认为这个行业是能赚钱的。只有公寓更赚钱，租房金融业务才能持久，假如一年赚30万，每年你给我15万，我每年都给你提供资金支持，对公寓企业家们来说，他们可以一分钱都不用花，一年净赚15万。
公寓行业还需要教育
这个行业还在成长，几乎不存在竞争，更不存在恶性竞争，假如现在就有公寓开始死磕，那无疑是把这个行业扼杀在了摇篮里。
这个行业不成熟、初始化就如大部分人不理解债权融资一样，很多人甚至连债权融资是什么都不知道，还需要行业的专业人士努力提高行业规范的建立，债权融资也是这个行业必要的金融渠道，大家的利益是趋同的，凌骏如是说。
魔方金服作为租房金融的先行者，有一定的试错成本，业务规模会受制于目前公寓行业的不成熟现状，沟通金融机构的时间成本太长。他也相信房地产公寓行业的未来一定是光明的，政府鼓励租赁市场，盘活老旧物业将会成为未来市场的主旋律。
公寓人要自律 行业才能发展
凌骏表示，公寓行业还在发展萌芽时期，不希望出现误导行业的声音出现，自己长期看好这个行业，希望这个行业能健康发展，所以不希望听到任何诋毁行业的声音出现，行业内每个人都有必要让这个市场活跃起来，让真正的“玩家”、大的资本家入局，公寓要想蓬勃发展，还需要做公寓的人更自律，如果出现“捞一把”就出局的人在，将会搅混了这池水，万亿级的市场被搞臭了，让公寓行业真正想做事的人受害，也让风投，银行，融资等资本不敢进入行业，变相的让这个行业走向末路。
公寓的前途是光明的，道路是曲折的，这个市场需要大家共同维护，秩序需要大家共同建立，只有互相支撑，才能建一个我们想要的未来。
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