自2017年6月，天津市國資委在天津市產權交易中心公佈了天房集團國有企業混改的信息後，關於天房集團的混改工作已經持續了一年多時間。
今年4月，天房集團在天津產權交易中心公開掛牌讓渡天房集團65%股權，4個月時間過去了，期間傳出的意向企業萬科、融創、碧桂園等已紛紛退出，該項目的掛牌信息也一拖再拖。公告顯示，未產生符合條件的意向投資者，則按照10個工作日為一個週期延長信息發佈，直至產生意向投資者。
掛牌信息顯示，投資者通過受讓取得天津津誠國有資本投資運營有限公司所持有的天房集團增資前50%股權（即天房集團增資後35%股權）；通過增資取得天房集團增資後30%股權。擬募集資金總額達83億元。
“鎂刻地產”記者在天津產權交易所官網上查閱到天房集團發佈《重大事項披露》文件，這份長達77頁的文件裡詳細說明了部分納入混改範圍資產的情況。
存疑資產與眾多遺留問題
作為天津市老牌的國有地產企業，天房集團僅控股子公司就有40多個，涉及的產業包括土地整理、房地產開發、基礎設施投資、建築施工、新型建材、等多個領域。可以說天房集團已經進入天津人民生活的方方面面，從建保障房到修繕大學、大橋、建設公園、中環線進行燃氣改造，甚至還包括引灤入津和防洪工程。
不過，房地產業務仍是天房集團的主要業務，天房集團在2015年~2016年間拿下了天津多宗地塊，一度成為天津土地市場的主角。隨著近年來房地產行業強者恆強的態勢愈演愈烈，不少地方房企被國內頭部房企擠出地方市場。但在天津，天房集團的地位依然牢固，今年上半年，天房集團位列天津房企銷售金額榜第一位。
手握天津核心區域的優質土儲，天房集團的混改之路卻並不明朗。天房集團要求投資者自身、或其控股股東，實際控制人的控股子企業為“2018中國房地產百強企業”前30名企業。而曾有意向的萬科、融創、碧桂園退出後，市場便很難看到其他企業的身影。
天房集團83億元的交易對價背後，是其所存資產的重重問題、連年虧損的經營狀況及其揹負的高額負債。
其中，存疑的房產土地一共有13處，主要有兩種：一是劃撥土地，二是無土地證或房產證。另一項數據顯示，天房集團原土地性質為劃撥的房產64宗，需變性為出讓用地，應繳土地出讓金3.36億元，截至掛牌日已簽訂土地出讓合同，但未繳納土地出讓金。
文件中還披露了一處資產說明也值得關注，文件顯示，“開發產品中的臺兒莊路30號，緊鄰泰安道一號院，為確保街景立面，先期進行了開發建設，涉及的土地合同、土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、立項備案均已補辦，但是質量安全、施工許可一直未能補辦，導致項目手續不齊，無法辦理後續銷許、竣工等房產手續，本次按正常銷售的房產進行評估。”
臺兒莊路30號項目區位圖
北京太古律師事務所杭州分所籌委會主任陳紅星告訴記者：“《建設工程施工許可證》是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。《商品房銷售(預售)許可證》的主管機關是城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印製、辦理登記審批和核發證書。如無上述證書則屬於五證不全，會導致簽訂的房屋預售合同無效，也會影響銀行貸款。因此，對估值可能會造成影響，具體要看資產評估單位的評估準則。”
此外，還有長達九年的土地置換問題，一筆10.26億元的“不確定應收賬款”。
天房集團子公司天津市天島投資發展有限公司2010年4月15日以84920萬元摘得靜海區兩塊土地。由於靜海區規劃調整,2015年12月與靜海區國土資源局簽訂置換協議，將以上兩塊土地置出，協議價格即審計金額10.26億元。天房集團稱，由於該地塊購置資金較大，政府尚未支付此筆款項，且目前靜海區無合適土地可供置換。
截至評估基準日，天津市天島投資發展有限公司其他應收款中應收靜海縣團泊鎮人民政府土地置換款賬面金額為1026057400.51元。由於目前無法確定政府何時支付此筆款項以及何時有合適土地可供置換，故本次評估對於天津市天島投資發展有限公司該項其他應收款中應收靜海縣團泊鎮人民政府土地置換款評估值按賬面金額。
彩虹城、粵翠名邸、天辰世紀項目存在延期交付的可能性，其中樾梅江（粵翠名邸）項目因個別棟號存在混凝土強度不符合設計，天房集團決定，將該項目全部完成的18棟住宅主體建築拆除重建，推遲兩年交房。名門廣場項目，天房集團投入30億元，其中自籌資金8億元，銀團融資22億元將於2019年4月到期償還。《重大事項披露》文件顯示，截至2018年3月31日，該項融資共產生利息3.95億元，目前項目整理時間不確定，存在潛虧風險。
實探天房樾梅江項目
近日，“鎂刻地產”記者實地探訪了樾梅江項目。
項目施工現場 記者 王佳飛 攝
與車來車往嘈雜喧天的施工工地不同，樾梅江項目現場冷冷清清，大門緊閉。在一個側門門口，坐著三名保安，看記者靠近，便很警覺地問：“你們來這裡幹什麼？”
當記者詢問項目是否還在施工，並表示想進入項目看看時，保安當即拒絕，說道：“我們什麼都不知道。”
圍著樾梅江項目現場有幾處小門，每個出入口都是大門緊鎖，並配備一定數量保安，呈現出一派戒備森嚴的陣勢。
公開資料顯示，位於天津市河西區的樾梅江項目，是天房集團朝著高端社區打造的“津脈風華”，佔地面積約80000平方米，居住建築面積約140000平方米，目前全部18棟住宅的主體建築已經完成。該項目於2016年8月首開，當時的洋房均價46500元/平方米，高層首開均價約45000元/平方米。
隨即，記者以購房者的身份進入了樾梅江售樓部，偌大的售樓大廳只有一個打掃衛生的工作人員。過了約五分鐘，一名負責顧客接待的工作人員才匆匆趕來。
“我們這個項目出了點問題，暫時還不發售。”該工作人員表示。
當記者詢問項目出了什麼問題時，該工作人員說：“我們僅有幾棟樓用的水泥有些不達標，可能會導致建築強度不夠，但我們是國企，本著負責的態度，公司決定將所有的已建建築拆除重建。”
這位工作人員介紹，“對於重建而導致的交房延誤，我們向業主提供了兩種賠償方案：第一種方案是業主選擇退房，公司向業主一次性賠償總購房款的6%；第二種是業主接受延期交房，在延誤期內，我們會每月向業主支付賠償金，直至支付完成總購房款的10%。”
對比兩種賠償方案，不難看出天房集團是傾向令業主選擇第二種賠償方案的。選擇此種方案，業主既可以得到符合質量標準的新房，也能夠獲得更多的購房款賠償，所要付出的只是更多的時間成本。
該工作人員告訴記者，目前一共銷售了500餘套房屋，大部分業主選擇等待交房，僅有30多戶業主選擇退房並獲得6%的購房款賠償。“目前拆除的招標已經完成，公司正在確認一些拆除細節，同時也在將樓體清理乾淨，該回收的回收，最近就會拆除。”
交談中，該工作人員多次強調作為天房的國企屬性，表示會承擔此次事故造成的損失，並表示，“如果是小私企的話，老闆早就跑啦。”
而一位不願意透漏姓名的業主向記者表示，目前天房的賠償方案還沒有開始執行，自己最擔心的還是房屋的質量問題。
樾梅江項目的宣傳冊上，依舊醒目地標註著“十餘載凝練，榮歸梅江”。針對此次事件，天房承諾再次交房的時間是2020年，將“榮歸”的時間生生又拉長了兩年。
經營虧損與鉅額償債壓力
《天津房地產集團有限公司2017年度財務報表及審計報告》顯示，天房集團2017年利潤總額虧損16.32億元，同比減少766.57%。截至2017年12月末，未分配利潤虧損75.89億元，資產負債率為96.85%。歸屬母公司股東的淨資產為負166982.04萬元，同比減少246.22%。
記者查閱《天津房地產集團有限公司公司債券年度報告（2017年）》發現，目前天房集團抵押及質押的各類資產賬面價值達491.80億元。
圖為天房集團發行債券情況（數據來源：wind）
報告期內，由於公司的債務結構原因，較多長期借款將於2018年到期，導致一年內到期的非流動負債大幅增加。天房集團在報告中稱，2017年銷售較多，但工期進展緩慢，部分房款暫未確認為收入，導致預收款項增加較大。
數據顯示，天房集團未來一年內日常運營資金需求60億元左右，2018年到期債務586億元，償債資金需求較高。截至目前，天房集團獲得銀行、信託等金融機構授信額度942.5億元，已使用授信額度618億元，剩餘授信額度324.5億元。
一方面是緊繃的債務壓力，一方面償債能力方面的數據難言樂觀。其2017年流動比率為1.76，同比下降15.17%；其速動比率為0.41，同比下降31.94%。
今年5月，中信信託發佈的《中信·天房2號貸款集合資金信託計劃第二次臨時信息披露報告》，提示天房集團可能發生無法如期償付貸款本息的違約風險。此消息一出立即引起信託圈及其他金融機構的多方關注，為此一向低調的天房集團於5月15日在其官網上發佈公開聲明稱，可以按期進行貸款本息的償付，並積極推進混改工作。
天房集團稱，除間接融資以外，公司計劃直接融資。2018年、2019年，天房集團計劃發行資產證券化、交易商協會產品等各類債券品種，進行形式多樣的直接融資。
天房集團表示，要採取相應措施，即改善財務結構，降低財務風險。若採取的措施未能如期完成，將對持續經營產生重大不確定性影響。具體措施為：
1、啟動混合所有制改革工作，並在天津產權交易中心進行掛牌，如混合所有制改革成功，將改善財務結構，降低財務風險；
2、本公司採取了控制項目成本，加速資金回籠等一系列措施，以改善目前的財務狀況。
針對天房集團混改的相關問題，記者致電了天房集團董事會秘書崔巍。崔巍表示，現在混改的情況還不明朗。當記者追問現在是否有意向企業時，崔巍表示現階段還不太清楚。
今年5月份，在中國證券監督委員會天津監管局主辦的天津轄區上市公司集體接待日上，天房發展通過網絡互動與投資者進行了簡短交流，被投資人問及最多的便是天房集團混改一事：“大股東混改是否會導致公司實控人變更？”“公司混改的事目前到什麼地步和進程了”“碧桂園、融創中國、龍湖地產等公司，哪家是引入的混改資本？”
天房集團總經理毛鐵對上述三個問題的回答相同，即“天房集團混改事宜已由津誠資本於2018年4月27日在天津產權交易中心公開掛牌徵集1名投資者，讓渡天房集團65%股權，其中通過增資擴股讓渡30%股權，通過股權轉讓讓渡35%股權（即增資前50%股權）。信息發佈期40個工作日，自2018年4月28日開始計算。詳見公告2018-037號。”
值得注意的是，2018年天房集團的主要經濟指標計劃是:房產開發1030萬平方米，營業收入220億元，利潤總額實現扭虧為盈。目前天房集團在天津產權交易官網的掛牌信息再次延長，從8月22日延長至9月5號。
記者|唐潔 王佳飛
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