合肥房價怎麼樣？

而地處合肥市廬陽區北二環的一個回遷小區，紫桐新村，近一年的房價從13415下跌到12744！竟然下跌了5%！考慮的通貨膨脹因素，該小區房價跌幅可能達到10%又有。考慮到可能安居客的數據存在一定的偏差，但是總的趨勢是可以確定的。合肥房價表面波瀾不驚，走勢平穩，實際上呈兩極分化趨勢。我們手中的許多劣質房產正在貶值。

專注房市政策，深刻剖析房市規律。更多

合肥房博士

本來合肥作為一個在全國都是沒什麼存在感的城市，卻在2016年的時候由於房價的飆升超過40%而成為全球房價年度漲幅的第一位。

但是實際上，在這幾年的時間，不止合肥，其他的城市房價也是急速飆升，合肥的房價上漲時間還是算在後面的，2015年，以滬寧杭為代表的長三角城市集體漲價在先，導致本來打算在外省落地的皖籍群體將目光放在了省會合肥，加上大型房地產開發商高價購買土地，導致合肥的房價飆升。

但是從2017年到目前為止，由於房市調控政策的出臺，合肥的房價也基本穩定下來，交易量也下去了，所以說，目前合肥的房價基本也是這個價格了，如果是剛需的話，有錢就買吧，當然，如果覺得租房也無所謂的話不買也行，如果是想要投資的話，那麼就要謹慎了，一定要根據合肥市未來的規劃，選在合肥未來地鐵站口，這樣才有升值空間，貪圖便宜買在太偏的地方，不說能不能升值，以後想出手都不好出手了。

合肥美麗匯

這幾個月來，相信很多人已經明顯感到合肥房地產市場開始躁動，好區域、好地段、好房子又開始不太好買，二手房房主提價、捂房不賣現象頻頻出現。再加上人才引進政策刺激，合肥房價蠢蠢欲動。下面我將對合肥4-5月份房價做一個分析，為購房者提供建議。

從安居客房價走勢來看，合肥房價自今年1月份觸底，僅在3-4月份出現小幅震盪，之後3個月一直穩步上揚。儘管上漲幅度不是很大，仍未回到2016年的最高點，但築底已然成功，預計年底前將一直呈現這種緩漲態勢。

全國50個重點城市房價表現

與5月份相比，6月份房價下跌城市由11個減少到7個，減少4個。與此同時，我們還可以看到，房價下跌城市在數量減少的同時，跌幅普遍有所收窄；上漲城市數量增加的同時，漲幅普遍出現擴大。這表明，6月份全國二手房價格普遍上漲，漲幅環比較大。

從全國範圍來看，6月份房價上漲是全盤性的，除了環渤海灣城市群略顯弱勢外，其他幾個區域漲幅明顯，基本處於同一水平。

長三角城市。上海房價自2017年5月份達到最高點，之後回調，過去一年來一直在5.1w的位置保持震盪，非常穩定。南京房價走勢跟合肥非常相似，2月份見底，之後一直緩慢抬升，兩個城市限購措施及人才引進政策，也都大同小異。

安居客杭州房價跟實際嚴重不符，杭州房價實際一直在上漲，考慮到棚改貨幣化補貼比例降低及限制企業購房，後期房價走勢有待觀察。蘇州自年初以來，房價已經緩慢上漲半年，累計漲幅4%左右。

寧波還在快速上漲，連續幾個月都是長三角漲幅最高的城市，在我看來，限購政策該收緊了。整體來看，長三角的核心城市房價漲幅都不是很高，非核心城市仍在補漲，但不管怎樣，都在上漲。

華南珠三角。深圳房價較去年同期已經上漲7%左右，而且重新回到歷史最高點，經過兩年多的調整，深圳房價基本壘實，定位在

福建三兄弟，廈門、福州和泉州，房價漲幅已是全國倒數幾名，在我看來，儘管調整了一部分，價格還是存在一定的水分。珠三角核心城市深圳和廣州，6月份漲幅很大，且已超過其他二三線非核心城市，預示著新一輪上漲週期的開始？

環渤海灣城市。北京去年高位盤整了一年，今年4月份房價達到階段性低點，已經出現連續3個月的上漲，回暖趨勢明顯。天津自2017年5月份房價達到歷史最高點，截至目前，已經下跌15%以上，近半年來跌幅趨緩，有穩定趨勢。

石家莊房價走勢跟天津相似，距最高點時也跌去15%左右，目前基本上趨於穩定，定格在1.67w均價位置。廊坊回調更多，大概在

中西部城市。武漢房價過去一年一直在上漲，儘管漲幅不大，但目前來看已現疲態，有見頂之勢。目前在中部省會城市裡，鄭州是限購最嚴的，是實打實的限購，房價基本上也被控制得死死的，一直在下跌。

長沙和成都一直陽奉陰違，儘管表面上限購執行得很嚴格，但人才引進政策漏洞大開，導致房價一直漲得很厲害。當漏洞補丁打上之後，我們看到成都房價上漲戛然而止，長沙也有見頂之勢。

西安的搶人政策，讓它出盡了風頭，連續幾個月房價環比漲幅全國第一，限購升級之後，我估計也該消停了，取而代之的可能是貴陽這股妖風要刮起來了。東三省小幅補漲，不足為怪，人口淨流出地區，儘量少碰。

這段時間，住建部對30城啟動房地產專項治理，基本上針對絕大部分熱點城市，同時也是對6月份全國房價普遍出現上漲苗頭進行敲打。與此同時，我們看到一些房價仍出現過快上漲的城市，對限購採取了打補丁，這說明上層控制房價的決心是比較強烈的。

合肥二手房成交數據分析

從國家統計局的數據來看，合肥5月份新房價格上漲0.2%，二手房持平。但從實際情況來看，回遷房納入備案，新房實行毛坯和裝修分開備案的機制，都掩蓋了新房的真實均價。二手房部分區域也有明顯回暖。

5月份合肥鏈家二手房成交量為587套，是去年同期的2倍還多，已經連續3個月成交量在550套以上，基本是歷史最高水平。目前來看，6月份市場仍然不遜於前3個月，即使過了傳統旺季，合肥二手房市場熱度依舊不減。

合肥鏈家二手房帶看量與新增房源的比值，可以反映合肥二手房市場供需變化，數值越大，供需就越緊張，房價上漲衝動就越強烈。我們看到，去年這個數值一直在6-7左右徘徊，今年年後連續增長3個月，5月份已經達到9，說明合肥二手房市場的的確確在回暖。

以下分析基於鏈家自2017年5月份至2018年5月份的所有成交，共計

1、合肥5月份二手房整體成交情況

合肥5月份二手房成交均價為1.653w，基本跟去年同期持平。但值得注意的是，自年後以來，合肥房價已經連續3個月出現上漲，5月份環比漲幅在2%左右，回暖趨勢明顯。

平均成交週期為74.6天，已經持續回落

平均議價空間為2.59%，已經達到一年來最低點，僅比2016年10月份合肥限購時高出0.32個百分點。這說明賣家越來越強勢，合肥二手房越來越搶手。

從各區域成交來看，廬陽區和蜀山區成交量最大，其次是濱湖區。從成交價格上來看，絕大多數區域都存在不同程度的上漲，只有北城和瑤海新站區出現微跌。數據上來看，漲幅最大的區域分別是廬陽區、濱湖區、經開區和政務區，環比分別上漲5.2%、4.2%、4.1%和3.9%。基本都是西南熱門區域。

北城和肥西縣因為不限購，成交週期和議價空間都非常低，看來熱度依然不減。市區限購區域，議價空間低於平均值的幾個區為：經開區，濱湖區，高新區和政務區。合肥市區西南區域二手房搶手程度可見一斑，其中濱湖區、經開區和政務區最為熱門。

2、學區房和非學區房價格

此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部。具體學區劃分和分析請參考文章（公號“

學區房成交自3月份達到全年頂峰之後，熱度便逐漸減退，預計將一直持續到9-10月份（公號“小易論樓市”《合肥學區劃分變化對部分學區房的影響》）。

5月份學區房成交均價為2w，較前幾個月略有上浮，價格表現比較穩定。

非學區房成交均價為1.584w，跟去年平均水平差不多，較前3個月有一定上漲。

從戶型成交上來看，2室和3室及以上依舊是主流，戶型佔比跟4月份變化不大。

下一步合肥房價分析及購房建議

之前合肥發佈人才引進政策實施辦法的徵求意見稿，已徵集到一些建議，據說部分方案細節還在作調整，正式文件暫時不能公佈。這兩天，安徽政務服務網開放“人才購房資格認定”窗口，但系統並未正式啟用，目前還處於調試狀態，不過這也說明政策實施應該不遠了。

根據我的推測，鑑於合肥房價目前有上漲的苗頭，合肥市應該還在斟酌人才政策的門檻條件，其最終目的要達到這樣的效果：人才引進政策出臺之後，既不能顯著刺激房價過快上漲，又能達到真正篩選人才的目的。這勢必會盡可能多的過濾掉投資需求。

過去一年來，合肥市區住宅土地出讓非常有限，尤其是西南區域，庫存十分緊張，很多板塊新房一房難求。上個月包河區地塊未達底價流拍，說明zf對土地出讓預期仍然非常高，同時流拍導致供給減少。

不管怎樣，人才引進政策會增加合肥房地產市場的有效需求，在新房庫存短期無法補足的前提下，進一步加劇市場供求緊張關係，房價存在上漲衝動（公號“小易論樓市”《合肥出臺人才引進政策，下一步房價走勢會怎樣？》）。

之前文章，我還分析了央行啟動降準、合肥新房實行毛坯和裝修價格分開備案，對合肥房價短期都會造成上漲預期（公號“小易論樓市”《合肥廬陽區和北城房價分析及近期購房建議》）。這幾個月來，我們已經明顯感受到濱湖區、政務區、高新區等熱門板塊，均出現不同程度的上漲，相信這種趨勢隨後將蔓延到其他板塊。

有人說人才引進政策實施以後，需求集中在市裡，三縣成交趨冷，房價也會受到影響，我並不同意這種看法。我認為，合肥市區性價比高的新房供應十分有限，絕大部分很難買到，這也是導致二手房成交回暖的一個重要原因（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。

市區供應不足必然導致需求外溢，尤其在市區房價上漲的前提下，三縣又相對成為房價窪地，一些熱點區域仍然會非常搶手，比如肥西毗鄰經開區的區域，肥東靠近地鐵2號線附近。即使人才引進政策實施方案出臺，相信對這些區域也不會產生太大影響（公號“小易論樓市”《在合肥三縣買房，還是等社保滿一年後在市區買房？》）。

這兩天，我小密圈裡問的最多的問題就是如何置換房子。合肥限購之後，外部投資需求被極大抑制，只剩下市區戶籍的內生性需求，這部分需求很大一部分是改善需求。從我小密圈問答來看，合肥市內改善需求極其旺盛，大都是要賣掉手中房產，再去置換其他房產（公號“小易論樓市”《合肥的剛需房和改善房》）。

我在之前文章中一直強調資產的優化配置，置換房產其實就是將劣質房產賣掉、買入優質房產的資產優化過程，此間大量劣質資產被集中拋售，優質資產被競相搶購，然後我們看到劣質板塊劣質房產不漲反跌，優質板塊優質房產甚至會逆市上揚。

目前合肥房地產已進入下一個房價週期，短期內不會出現類似2016年全面暴漲的行情，短週期將會起作用。在限購沒有全面放開、信貸也沒有鬆綁跡象的前提下，房價會一直呈漸進式的緩慢抬升趨勢（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。因此，短週期不必刻意追求置換時點。

記住，優質板塊永遠是第一個上漲，最後一個下跌，劣質板塊永遠是最後一個上漲，最先下跌。當劣質資產上漲的時候，同時也意味著大盤上行週期結束，如果你不能趕在高點時將劣質資產拋售，一旦上漲週期結束，你的劣質資產又會很難脫手，劣質資產流動性跟短週期漲幅基本可以相抵。

所以短週期下，永遠不要指望將劣質資產賣在最高點，如果真到高位，你可能又賣不掉了。賣房的同時，要去看房，買賣儘量同時進行，理想的情況是，賣房合同和買房合同同時籤，甚至可以先簽買房合同再籤賣房合同，儘量縮短置換空窗期。避免出現房子賣掉之後，仍找不到置換標的，現金放在手上貶值的情況。

如果你手中房產是2檔資產，個人建議不要折騰，如果確實想換房，可以等熱點區域房價穩定下來，待手上房產補漲完畢之後再行考慮。如果你手中房產是3檔及以下資產，可以考慮置換成1檔或者2檔，不用去等時機，越早越好。具體房產檔次劃分，可參考我公號“小易論樓市”文章《合肥的優質房產和劣質房產》。

不滿足限購或人才引進條件的剛需，可在三縣上車。滿足人才引進條件的同學，不必急於一時，可繼續等人才引進政策實施方案出臺之後，在市區上車。不過目前你要做的，就是抓緊時間去看房，不管新房還是二手房，只有多瞭解市場，後期買房才能做到心中有數。

搜索關注公號“小易論樓市”，後臺回覆“濱湖”、“政務”、“蜀山”等區域關鍵詞，查看更多其他區域房價分析。

小易論樓市

關鍵字: 房價 合肥 社會