本期主講嘉賓
廣東王苗苗律師事務所 薛暉律師
2017年起，房地產市場發展趨勢都比較火熱，二手房買賣的數量也隨之增長，與之相關的，關於二手房買賣過程中存在的一些買賣雙方之間、買賣方與中介之間等等法律問題漸漸凸顯，今天與大家分享一箇中介與賣方之間有關“跳單”的案例。
案 例 分 享
2008年，原房主李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月，A房地產經紀有限公司帶陶某看了該房屋；11月，B房地產顧問有限公司帶陶某的老婆曹某某看了該房屋；11月，濱海公司（也就是案件原告）帶陶某看了該房屋，並於同日與陶某簽訂了《房地產求購確認書》。
案 情 分 析
注意一下先後順序，原房主李某在多家公司掛牌銷售，A公司、B公司先後帶陶某看了這套房，最後濱海公司，排在第3順序帶陶某看這套房，其實這時候陶某已經是第三次看涉案房屋了，這時陶某簽了《房地產求購確認書》
該《確認書》第2.4條約定，陶某在驗看過該房地產後六個月內，陶某或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關聯的人，
利用濱海公司提供的信息、機會等條件但未通過濱海公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向濱海公司支付違約金。當時濱海公司對該房屋報價165萬元，而B房地產顧問公司報價145萬元。11月30日，在B房地產顧問公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。後買賣雙方辦理了過戶手續，陶某向B房地產顧問公司支付佣金1.38萬元。
隨後，濱海公司得知，馬上起訴至法院。
濱海公司稱
被告陶某利用濱海公司提供的房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬於惡意“跳單”行為，請求法院判令陶某按約支付濱海公司違約金1.65萬元。
被告陶某辯稱
涉案房屋原產權人李某某委託多家中介公司出售房屋，濱海公司並非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶某並沒有利用濱海公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
一審法院作出民事判決：被告陶某應於判決生效之日起十日內向原告濱海公司支付違約金1.38萬元。
陶某不服一審判決，隨後提出上訴。
二審法院經審理認為
濱海公司與陶某簽訂的《房地產求購確認書》屬於居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬於房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的佣金，該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。 如果買方並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。
本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司瞭解到同一房源信息，並通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某並沒有利用濱海公司的信息、機會，故不構成違約，對濱海公司的訴訟請求不予支持。
故二審法院作出民事判決：一、撤銷一審法院的民事判決；二、濱海公司要求陶某支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。
關於防止跳單條款的效力是如何認定的？
關於禁止跳單條款的法律效力。中介公司為了保障自己的利益，通常在居間合同中載明禁止委託人跳單的條款，約定跳單行為是違約行為。
對此司法實踐中存在不同的認識，有的認為這是中介公司利用自己的優勢地位而設立的霸王條款，限制了買方的選擇權，應屬無效；有的則認為買方在簽訂合同時，對該條款的內容和法律後果應當明知，且不違反法律規定，應屬有效。
根據二手房買賣居間合同的性質，中介公司的主要責任是根據委託人的要求，向委託人如實報告訂立合同的機會、提供訂立合同的媒介服務，其權利是在促成合同成立後獲得報酬；委託人的主要權利是獲得信息和服務，其主要義務是在中介公司促成合同成立時支付報酬。
從本案例來看，當事人約定在一定期間內委託人利用了濱海公司的信息、機會等條件卻不通過濱海公司而達成買賣交易的行為構成違約，該約定目的在於防止買方一方面利用自己的信息和服務，另一方面又繞開自己（中介公司），從而使自己得不到應得的報酬，不屬於免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。
因此案例中關於禁止跳單違約條款，應認定為合法有效。也就是說買方在一定期間內利用了濱海公司的信息、機會等條件卻不通過濱海公司而達成買賣交易的行為構成違約。那麼，如果沒有利用濱海公司的信息和機會，則不構成違約。
除此之外，房源信息並非濱海公司獨家掌握。從法律規定及實踐中，房主為了增加交易機會，往往通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，而不是委託某中介公司獨家代理出售，因此有多家中介公司掌握同一房源信息。
由於買方可以通過多種正當途徑瞭解到同一房源信息，也可以聯繫多家中介公司以選擇最低的房屋報價、居間報酬報價和最優質的服務，如果最終通過某家中介公司促成了交易，很難認定買方是利用了其他中介公司的信息和服務。
本案中先後有三家中介公司帶買方看過房，濱海公司是最後一家。從時間上看，買方最終選擇了第二家中介公司與房主達成交易，很難認定利用了濱海公司提供的信息和機會才達成房屋買賣交易。
結合這幾點，該違約條款有效，但是陶某並不符合條款約定的情形，自然也就不構成違約了。
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