本期主讲嘉宾
广东王苗苗律师事务所 薛晖律师
2017年起，房地产市场发展趋势都比较火热，二手房买卖的数量也随之增长，与之相关的，关于二手房买卖过程中存在的一些买卖双方之间、买卖方与中介之间等等法律问题渐渐凸显，今天与大家分享一个中介与卖方之间有关“跳单”的案例。
案 例 分 享
2008年，原房主李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月，A房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；11月，B房地产顾问有限公司带陶某的老婆曹某某看了该房屋；11月，滨海公司（也就是案件原告）带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。
案 情 分 析
注意一下先后顺序，原房主李某在多家公司挂牌销售，A公司、B公司先后带陶某看了这套房，最后滨海公司，排在第3顺序带陶某看这套房，其实这时候陶某已经是第三次看涉案房屋了，这时陶某签了《房地产求购确认书》
该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，
利用滨海公司提供的信息、机会等条件但未通过滨海公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向滨海公司支付违约金。当时滨海公司对该房屋报价165万元，而B房地产顾问公司报价145万元。11月30日，在B房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向B房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
随后，滨海公司得知，马上起诉至法院。
滨海公司称
被告陶某利用滨海公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付滨海公司违约金1.65万元。
被告陶某辩称
涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，滨海公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用滨海公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
一审法院作出民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告滨海公司支付违约金1.38万元。
陶某不服一审判决，随后提出上诉。
二审法院经审理认为
滨海公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。 如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用滨海公司的信息、机会，故不构成违约，对滨海公司的诉讼请求不予支持。
故二审法院作出民事判决：一、撤销一审法院的民事判决；二、滨海公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
关于防止跳单条款的效力是如何认定的？
关于禁止跳单条款的法律效力。中介公司为了保障自己的利益，通常在居间合同中载明禁止委托人跳单的条款，约定跳单行为是违约行为。
对此司法实践中存在不同的认识，有的认为这是中介公司利用自己的优势地位而设立的霸王条款，限制了买方的选择权，应属无效；有的则认为买方在签订合同时，对该条款的内容和法律后果应当明知，且不违反法律规定，应属有效。
根据二手房买卖居间合同的性质，中介公司的主要责任是根据委托人的要求，向委托人如实报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，其权利是在促成合同成立后获得报酬；委托人的主要权利是获得信息和服务，其主要义务是在中介公司促成合同成立时支付报酬。
从本案例来看，当事人约定在一定期间内委托人利用了滨海公司的信息、机会等条件却不通过滨海公司而达成买卖交易的行为构成违约，该约定目的在于防止买方一方面利用自己的信息和服务，另一方面又绕开自己（中介公司），从而使自己得不到应得的报酬，不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。
因此案例中关于禁止跳单违约条款，应认定为合法有效。也就是说买方在一定期间内利用了滨海公司的信息、机会等条件却不通过滨海公司而达成买卖交易的行为构成违约。那么，如果没有利用滨海公司的信息和机会，则不构成违约。
除此之外，房源信息并非滨海公司独家掌握。从法律规定及实践中，房主为了增加交易机会，往往通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某中介公司独家代理出售，因此有多家中介公司掌握同一房源信息。
由于买方可以通过多种正当途径了解到同一房源信息，也可以联系多家中介公司以选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的服务，如果最终通过某家中介公司促成了交易，很难认定买方是利用了其他中介公司的信息和服务。
本案中先后有三家中介公司带买方看过房，滨海公司是最后一家。从时间上看，买方最终选择了第二家中介公司与房主达成交易，很难认定利用了滨海公司提供的信息和机会才达成房屋买卖交易。
结合这几点，该违约条款有效，但是陶某并不符合条款约定的情形，自然也就不构成违约了。
閱讀更多 河源普法 的文章
