“金九”已过半，六合楼市降温了：地价降了、打折优惠盘重出江湖、优质地块终止出让......
在这种市场之下，六合房价之后涨还是跌？限价会不会放开？南京楼市调控是否还会加码？之后整个南京的房价走势又是怎么样？一系列问题困扰着买房人......
近期，就这些问题，我采访了六合三大热盘营销总监、营销经理，他们分别是保利荣盛合悦营销总监魏巍、冠城大通蓝郡营销经理薛莹、龙湖棠城营销经理林栋晓。
以下是三位大咖对六合楼市以及整个南京楼市的看法，还有关于保利荣盛合悦、冠城大通蓝郡、龙湖棠城具体信息与网友分享。
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受访者：保利荣盛合悦营销总监魏巍
Q：魏总，您好！保利荣盛合悦即将首开叠墅，您觉得叠墅在六合有市场吗？对应的客群是什么样的呢？
魏巍：我觉得市场肯定是有的。现在叠墅产品具备着非常好的市场前景，六合作为刚需聚集地，从商品房市场开发到现在已经经历了10年的发展，六合市场现在仍旧是以刚需为供应。
但市场上已经聚集了一些有改善需求的客户，而保利和荣盛正是看到了这个市场需求空缺，进而推出了六合区内具备唯一性的稀缺叠墅产品。不管从空间、尺度、品质还是其他的维度来说，我相信对应的改善客群会将我们的产品作为首选。
Q：保利荣盛合悦作为六合地王，会突破区域最高价格吗？
魏巍：保利荣盛合悦作为六合地王，项目规划阶段为了与地王光环相匹配，制定了高低配的产品规划。
从价值上来说，项目作为江北国家新区的核心位置，区域内唯一的稀缺叠墅产品，理论上是可以突破区域最高价格的，但是受到目前调控政策的影响，能否实现售价上的突破还要根据政策的走势。对于购房者而言，如果持续限价，客户最终购买到手的一定是物超所值的产品。
Q：六合地价降了，整个南京地价也降了，在这种趋势下，您觉得保利荣盛合悦作为六合高价地，如何才能突出重围？
魏巍：地价下降所带来的影响主要体现在对购房客户心理预期上的影响，尤其会抑制投资客的投资冲动，但是本项目核心面对的客户还是以六合及部分主城的改善自住需求，所以这个影响是有限的。
在目前这种市场背景下我们正更加专注于产品力的打造，最大程度的上去满足自住改善客户的各种需求。
Q：目前来看，六合房价还会上涨吗？
魏巍：答案是肯定的。一方面六合目前仍为南京的价格洼地，主城房价高起，大量需求随之外溢； 同时六合区域作为江北新区的一份子，发展速度已经进入了2.0时代。规划利好在逐步落地，区域竞争力也随之增长。
另一方面伴随着各大品牌房企进驻六合板块，板块市场的开发水平有了大幅度提升，未来将会出现更多的改善类产品；人口的导入，市场的发展水平决定了六合的房价上涨是一个趋势。
Q：六合限价，之后，您觉得限价会不会放开？
魏巍：这个问题谁都说不好，就目前的情况来看，预计政策仍会持续一段时间。
Q：您觉得整个南京的房价趋势是怎么样的？
魏巍：从长远看，南京的城市地位、人口量级、产业水平等决定了房价一定具有上升趋势；从中期来说，受到政策的调控影响，南京房价将维持稳中有升的格局；
无论是中期还是长期，房价虽然总体上涨但也存在着区域上的差异，那些价值严重透支的板块或会出现房价调整的可能。而那些被低估的板块例如六合，房价将会迎来明显涨幅。
Q：楼市调控是否还会加码？
魏巍：楼市调控是呈周期性的，具备一定的规律性。但无论是什么时候，国家对房地产市场的调控都是以稳定市场为目的的。房价滞涨或是过快上涨都不利于市场健康发展。
调控是否加码还要参考国家整体经济的运行情况而定。本轮调控在金融、政策、购房门槛、置业成本等层面已经出台大量政策，南京乃至全国楼市趋于稳定，因此楼市调控再加码的可能性不大。
要点总结：
保利荣盛合悦营销总监魏巍认为：保利荣盛合悦定位改善客群、能否突破六合天花板要根据政策走势；六合房价仍会上涨，未来可能迎来明显涨幅；六合限价预计仍会持续一段时间；南京房价整体上涨、同时也存在地区差异；南京楼市调控目前再加码的可能性不大。
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受访者：冠城大通蓝郡营销经理薛莹
Q：薛经理，您好！冠城大通深耕六合将近10年，冠城大通眼中的六合楼市如今是一个怎样的现状呢？
薛莹：冠城大通在六合的近十年里，见证了六合楼市的三级跳，从最初不到5000元/㎡的均价到现在不断接近15000元/㎡，这种速度体现的是南京城市经济的快速发展，以及老百姓对于未来预期的看好。
尤其是六合区成为江北新区的重要组成部分之后，交通、产业和民生配套都有了较大提升，六合楼市的未来还是很值得期待的。
Q：冠城大通蓝郡上个月开盘，为什么时隔一年，价格仍旧是13800元/㎡？限价会放开吗？
薛莹：我们今年是严格按照政府物价部分的审批价格来进行销售的。至于限价会不会放开，在什么时候放开，我想现在没有人能给出确切答案。
但是2018年的房价是经历了2016和2017年的较快上涨后的高位，高位调整是正常的市场现象，长期来看房价肯定是上行的。
Q：冠城大通蓝郡上个月开盘至今仍有400套未售出，您觉得六合市场是冷了吗？哪些客群少了？之后还会火热起来吗？
薛莹：我们8月份的开盘一口气推出了1008套房源，这样大规模的推盘在南京市场上是比较罕见的。
我们在三周左右的时间内，已经完成了六成的去化，而且现在每周的认购数量也在50套左右，整体销售情况还是不错的，也反映出客户对我们项目是认可的。六合市场，或者说整个南京市场在今年下半年有了明显变化，不能说是冷了，应该说是回归理性。楼市本来就是一个价值竞争的市场，谁价值高谁卖的好，这才是一个正常的状态。
不过因为政策的原因，来自其他区域和外地的投资客确实减少了，不过这也不算是坏事，我觉得响应国家“房子是拿来住的”政策方针，对于市场是好事，有利于未来商品房市场的长期有序良性发展。
Q：冠城大通在六合还有两大地块，冠城大通选择继续深耕六合的原因是什么呢？
薛莹：首先因为冠城大通蓝郡在六合的口碑是有目共睹的，在六合开发项目，我们有非常好的群众基础。
其实，我们冠城大通在六合近十年，也见证了这个区域的发展，包括江北新区的成立，因此对未来更有信心，更看好六合的前景。最后，我们对于六合人民也有了深厚的感情，希望能够呈献更多更优质的项目回馈六合人民。
Q：六合地价降了，整个南京地价也降了，在这种趋势下，六合房价会上涨吗？上涨的空间有多大呢？
薛莹：虽然说地价对房价的影响很大，但地价并不是唯一的决定因素，房价的涨跌受到多方因素的共同作用，比如一些高端项目，地价虽然便宜，但是开发商投入了大量的成本用于打造景观和产品，甚至还有一些精装修项目包括里面部品部件的提升，这些项目的售价反而会远远超过那些地价较高但品质一般的楼盘。所以地价的下降不代表房价会随之下降，只是给了开发商更多的打磨产品的空间。
至于六合房价会不会上涨，答案是肯定的。因为房价本身是一个长周期的数据，你只看一两年看不出来，必须要三到五年才能有比较，如果你回头看看五年前的房价，你就不会质疑房价是否会上涨这样的问题了，因为在中国几乎没有那个时间点的房价是低于五年前的。上涨空间也可以参考这些历史数据，一般每年的平均上涨幅度都在10%~15%左右。
Q：现在地价降了，您觉得南京房价会是一个怎样的走向呢？
薛莹：现在地价降了，更好的印证了国家宏观调控的政策、对于地方来说是一个非常行之有效的结果。从现在来说，我认为它处在一个调整期，在这个调整期之后，无论是从地价，还是从售价来说，将更加的回归于市场，回归于理性，回归价值规律正常的上涨趋势。老百姓不会因为房价一两年之内的飞增，而把资金大量的投入到房地产当中，也不会因为所有的地价都在上涨而导致众多开发商哄抢地块。
个人认为，从今年起，无论是从开发商、甚至于从国家土地局的推地，以及老百姓的购房来说，都是趋向合理性和理性的一个态度。
Q：南京楼市调控还会加码吗？
薛莹：这个我不太好预测，对于南京楼市调控的加码和放松，我觉得会适应于整个楼市的大的经济环境。如果说从整体来说的话，我觉得南京楼市是最健康的楼市，从去年到今年房价的上涨只有4%，所有法规或政策把南京楼市调控非常好的，在这个基础上如果再加一些行政的干预，我觉得没有太多必要。如果放开的话，我们也不好预测，因为大的方向还是国家要严控抑制房价上涨的。
要点总结：
冠城大通蓝郡营销经理薛莹认为：六合楼市十年实现3级跳，未来值得期待；冠城大通继续深耕六合，占据口碑优势；六合目前投资客少了，而限价什么时候放开，不能确定。地价降了，南京楼市正在回归理性，给了开发商更多打磨产品的空间，但并不意味着房价会降。
长期来看，六合房价会上涨、南京整体的房价也呈上涨趋势。南京楼市调控是否会加码，还不确定，他觉得目前南京楼市健康，加码调控没有必要。
3
受访者：龙湖棠城营销经理林栋晓
Q：林经理，您好！ 龙湖首进六合打造龙湖六合天街，周边还有3大商业体在建，您觉得龙湖六合天街要如何在这其中脱颖而出呢？
林栋晓：项目所在区域有一个很好的商业氛围，未来是商业爆发的地方，犹如南京的新街口，加上其他商业体的话，项目所在区域的商业综合实力会比较强，通过整个商圈形成一个商务区的效应。
六合也是商业的价值洼地，老百姓没有一个相比比较好的商业体去购物，现有仅有金宁广场和荣盛时代广场，而龙湖地产是地产综合实力排名全国前十的开发商，也是目前区域内最为高端的开发商。龙湖商业2000年成立，凭借强大的商业运营和产品研发能力，龙湖成为业内公认的商业三巨头之一。天街是龙湖旗下最为高端的商业旗舰，自持面积需超超10万方并且具备城市级影响力。
现在绝大多数的购物中心都是以主力店、餐饮等单一功能为主，品牌大众化，只能满足单一客群，无法匹配全年龄段的家庭消费需求。天街则不同，天街是以满足城市新中产为目标的全年龄、全天候的一站式体验型购物中心 ，一家人从老人到孩子都能在天街度过愉快的全天时光。
天街所到之处都会通过其强大的商业辐射和品牌号召能力，引领片区商业发展，加速城市发展进程，一座天街的出现意味着城市商业格局的重新升级、城市发展的全面提档和升级！我相信，龙湖虽首进六合，但是我们倾力打造的六合龙湖天街未来定将改变六合的商业格局，改变六合市民的生活方式和购物体验！
Q：四大商业体在建，您觉得是否会太多，超过六合消费人群人流量？
林栋晓：不会，六合目前已经有千亿的产业GDP了，相当于一个小的县级市的GDP量了，区域内整个GDP产值是非常高的。
第二，老百姓没有一个相比较好的商业体去逛街，老百姓希望有一些更好的商业体，整个区域开发商看的比较多，是比较受关注的一个板块。
Q：龙湖棠城以140㎡的大户型为主，为什么走改善路线，主要针对哪些客群？
林栋晓：我们地块位于江北雄州中心城的核心位置，文石公园、滁河湿地公园双公园环绕，S8号线和规划中14号线聚集，是无可复制、不可多得的
改善地段。龙湖是一家以品质、实力著称的开发商，素有“别墅专家”“园林大师”的称号，我们有责任为六合市民带来高端的改善产品。
同时，六合区域内目前缺少高端的改善住在项目。主要客群是面对六合及周边改善型客户，包括区域改善、面积改善、小区品质改善等客户群体；还有看好六合区域发展看中龙湖品牌的投资客户等。
Q：六合房价还会上涨吗？
林栋晓：六合有非常大的发展空间。六合是国家级江北新区和南京城市非常重要的组成部分，随着跨江发展战略的不断快速推进，国家级江北新区-雄州中心城与老浦口以及南京主城的关系也越来越紧密，随着S8号线的通车、江北大道快速路改造工程的不断推进、仙新路过江通道等逐步落地，六合区域的板块价值将会在短期之内得到大幅度提升。
Q：楼市调控还会加码？
林栋晓：根据近期南京住宅的开盘情况来看，市场已经慢慢进入稳定阶段，库存周期在7-8月左右，是一个非常健康的状态，关于政府是否对于楼市调控加码，还是要取决于政府的规划和预期。
Q：您觉得整个南京房价走向是怎样的？
林栋晓：我个人对于南京的整体房价还是持上涨态度的，更平稳上涨。
要点总结：
龙湖棠城营销经理林栋晓认为：龙湖棠城地理位置优越，凭借业内商业三巨头之一的运营能力，加上六合已有千亿的产业GDP，龙湖六合天街将改变六合商业格局，满足六合人民消费体验。龙湖素有“别墅专家”“园林大师”的称号，龙湖棠城占据改善地段，项目住宅定位改善。
六合楼市还有极大的发展空间，短期内板块价值将得到大幅度提升。目前，南京楼市在一个非常健康的状态，调控是否加码，取决于政府的规划和预期。他认为，南京整体房价将更平稳上涨。
看完三位大咖对目前楼市的看法，你对六合这几大热盘，包括六合楼市或整个南京楼市有什么看法呢？欢迎在文章底下给我们留言，说出你的见解。
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