一線城市高房價會呼吸的痛，房價只漲不降的供給側解釋

不知何時開始，房價已經成為中國人會呼吸的痛？不斷高企的房地產價格，讓除了少數中國家庭的資產加了槓桿以外，

房價上漲的供給側根源：土地

筆者曾經在《理財》雜誌專欄上發表過一篇高於一線房價的文章，《高燒難退的一線房價“魔咒”?》，該文從需求側的資金磁吸效應、貨幣供應量、政策預期等等需求側視角解釋過為什麼一線城市房地產高燒不降，今天筆者再從供給側的視角來看看這一問題。

眾所周知，我們的房子雖然名叫“商品房”，但是它並不是真正意義上的商品，我們買的的房子並不是指房子所在的建築物，而我們購買的房子的價格也並不是單純建房的價格，事實上我們購買的是這棟建築物以及其所在的那片土地的使用權，這就是為什麼我們買的基本上所有標準化商品都會貶值，而房子卻不會的原因。

因為，你買的其他東西都是動產，即使是高額的例如汽車這樣的商品，當你的車鑰匙插進車門的那一刻汽車已經貶值，已經摺舊了。房子不會貶值的原因則是，房子的建築本身已經在折舊了，但是房子所附帶的土地卻是不會折舊的，這就是房價上漲的根源：土地。

那房價高漲的供給側問題，也就自然而然的可以理解為土地供給問題。從這個視角來看房價為什麼居高不下，也許問題也就會變得更加簡單。在經濟學上一個商品的價格可以理解為供給和需求共同決定的產物，就房地產而言，在需求端消費者對於房子的剛需不言而喻，尤其是大量湧入一線城市新進人口，還是城市中家庭不斷新增的住房改善需求，都會直接讓需求固定在一個幾乎穩定上漲的水平。這個時候房子的價格也就自然落到了供給，特別是土地供給這個層面來討論。那我們來看看，最近一段時間一二線城市土地供給的數據。

根據同策諮詢數據顯示，2016年1-5月，北上廣深一線城市出現了10個“總價地王“（地塊總價40億元以上），12個“樓板價地王”（2.5萬元/平方米以上），在同期的二線城市中，出現了29個“總價地王”（地塊總價30億元以上），69個“樓板價地王”（1.5萬元/平方米以上）。總計今年1-5月一、二線城市出現39個“總價地王”、81個“樓板價地王”。

這些讓人瞠目結舌的地王們，將房子還未建設的成本價就直接抬升到了一個恐怖的水平，2.5萬/平方米的樓板價地王，

地王出現的根源是什麼？

今年以來地王頻出，那到底根源在哪裡？其實根源解釋起來也很簡單，這就是土地的供應能力正在下降，城市的土地供應主要集中於兩個方面，

從新增土地來看，隨著中國一二線城市的快速發展，四大一線城市和廣大的二線中心城市在十幾年的房地產高速發展之後，主要的核心城區地塊都已經被大量開發，可以新增的土地開始減少，不少一二線城市甚至難以拿出整塊的核心城區新增土地。

從對老舊城區、棚戶區改造的土地來看，隨著一二線城市的房地產價格上漲，舊城區的改造成本也自然水漲船高，改造成本過高讓舊城區拆不起已經成為了很多城市的現狀。

新土地越來越少，舊城區拆不起，直接導致的是近些年來土地供應的逐年減少。

以地王出現最為集中的上海為例，根據上海市土地資源管理系統的數據顯示：2013年計劃供應住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）1000公頃，實際供應847公頃；2014年計劃供應550-750公頃，實際供應617公頃；2015年計劃供應400-600公頃，實際供應611公頃。 而2016年呢？2016年上海計劃供應800公頃土地，但截至5月底，上海市實際只供應了120公頃土地，僅佔全年計劃供應量的15%左右。

這樣逐漸減少的土地供給，讓房價想不漲都難。另外一方面，房地產企業的開發具有相當強的週期性，需要有節奏的開發，土地的供應在減少，在降速，而房地產的開發速度卻不能降，所以在這種高需求低供給的狀態下，土地價格持續創出新高也就不難理解了。

而另一方面，實體經濟的持續低迷，讓投資實體經濟越來越變得無利可圖，作為穩定投資的房地產也就自然而然的成為了優秀的可投資標的，這也就是明知道拿地成本如此高昂，房地產公司卻依然能夠輕而易舉的從銀行或資本市場拿到低廉的資金的原因了。

土地的供給減少，銀行給房產商準備的彈藥增加，也直接導致了土地價格的快速上漲，更無可避免的引發了房價的上漲。高房價，我們會呼吸的痛，還將在未來相當長的一段時間內伴隨著我們，避無可避。

作者簡介： 慕容隨風，經濟學碩士，戰略研究員，烽火臺資本特約經濟觀察員，多家985高校特聘講師，十餘家財經媒體特約評論員、專欄作家，塵世中一個迷途小書童，好讀書不求甚解。

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