我们的房子还不够多吗？
我们买房负债的杠杆率过高吗？
房地产税一旦开征
又会对住房市场产什么样的影响？
7月底，中央政治局会议上再提楼市调控，指出要“坚决遏制房价上涨”，而我们知道以前的官方说法是“遏制房价过快上涨”。这次房价真的不涨了吗？
甘犁，美国加州大学伯克利分校统计学硕士、经济学博士，西南财经大学经济与管理研究院院长，曾获2016年“孙冶方金融创新奖”。
中国住房市场的基本特征
首先我们谈房子，我们谈这个所谓家庭住房自有率。就是你自己住在你自己拥有的房子里面的比例，还不是住房拥有率，比如说一个在北京来打工的一个北漂，他在北京没有房子，但是他在老家有房子的话，这不算在这里面。
这个数据从2000年是74.1%，就是100户家庭当中74户是住在自己的房子里面，然后这个比例的话呢，在2010年到75%，到2015年到79%，然后到2017年到了80.8%。我们国际上比一下。我们不是最高的，比如我们低于新加坡，新加坡是多少呢？新加坡是90%，我们是80%。我们也低于印度是86%。那么我们远远高于发达国家，你可以看到我们远远高于美国，美国64%。
为什么新加坡自有率高呢？新加坡就是一个城市，我们流动人口很多，我们其实住房的拥有率是很高，但是自有率要低一点，因为我们大量的人在流动，国家一大，社会经济越发达，其实我们的自有率比较低一点。
第二个是城镇家庭拥有多套房的比例。2015年城镇家庭拥有房子的比例，跟它自有率有点不一样，是90%，然后这个数在2017年没有太大的变化，但是拥有多套房的比例上升了。拥有多套房的比例，在2015年的时候是21%，就相当于超过一半，100个人当中，21户家庭拥有至少两套房或者更多，两套、三套、四套或者更多，那么这个数在2017年的时候，上升到23.9%。你想，房子大家都有了，拥有多套房的比例也多了，这个房子怎么可能不够吗？
第三个就是空置率。什么叫空置住房？这里面有争议。我把国际标准给大家简单说一下。在国际上的话，你一个家庭只住一套房子，然后多的那套房子呢，不管你是临时去一下，偶尔去一下，或者就是说你就是经常去一下，但是那套房子我们都把它算做空置，这个是国际上通用的做法。
比如说举个例子，北京城市很大，你可能夫妇俩因为工作的原因，比如说工作单位立得比较远，那么我们主体的一个家庭在一个地方，可能我在另外一个地方，有一个房子平时在用一用，中午休息等等。或者是为了学区，为了孩子读书等等，所以他可能家庭在同时使用两套房以上，那么这个时候我们在国际标准上，是会把它算做空置房。另外一个我这里面给大家一个数，就是空置率2017年21.4%。
中国房价到底贵不贵？
城镇地区房价到底高还是低。高还是低的话呢，你怎么比啊？肯定是要跟收入比。我们这个房价收入比是用的中位数的房价和中位数的收入，所以我们把所有房子排成一百位，按顺序排了以后，我们取中间的排名，第50位的房价，然后把所有的家庭的收入排成一百位以后，取中间的第50位的家庭的收入，所以这个房价和收入，我们是用中位数的。
中位数的话来看这个比例，这是全国，比如说我们是7.5%，我们高过澳大利亚、新西兰、英国、美国、日本等等，我们高过很多发达国家。我们的房价收入比远超过其他的国家，这个数是什么概念？就是你房价除以年收入的概念。那我们的城市的房价收入比呢，也是远远高过，尤其是一些一线城市，远远高过在全球的，也算是一线的主要的其他的大都市。你比如说深圳是29.8%，厦门29.6%。北京27.7%，上海22.6%。那么这些数都高过我们的中国香港。那么也更高过像芝加哥、华盛顿、曼彻斯特、都柏林、新加坡等等，波士顿这样的，全球的主要的都市。我们的房价确实，相对我们的收入水平确实过高。
房地产市场有何风险？
在2008年的时候，当年买房的家庭当中，就是一百户家庭当中，70%的都是首套房，都是刚需。这个比例，就开始逐渐地下降了，2009年是71%， 2008、2009、2010都没什么变化，到2012、2013就开始64%、58%，就开始下降。到2018年今年的第一季度的时候，首套房，购首套房的这个比例在全国范围内只有30.8%。所以我们购房当中，真正的刚需已经很少了。就当年购房的当中。买第二套房子，家庭的第二套房的比例，从2008年的26.5%，就逐渐逐渐地上升，上升到今年2018年的第一季度，这个数到了43.8%。
购房家庭当中主力是家庭购二套房了。还有一个数，就是在家庭已经有了两套房以后，他家庭购三套房，这比例在2008年的时候几乎没有，只有3.2在全国，这个数到今年一季度的时候，涨到了25.4%。中国的购房家庭当中，70%的购房都是家庭购他的二套房，或者是三套房或者以上。刚需购房的情况已经很少了。
我们的所谓的资产的配比当中，有房子，有金融资产，金融资产就是股票啊，存款呐，理财呀，所有的这个钱加起来，然后还有一些，我们有些老百姓是有个生意，自己有一个小的工厂啊，或者是开个店这些，我们叫做工商业，然后还有其他资产，主要是包括汽车，还有一些其他的一些奢侈品那些都很少了，主要是汽车。所以你会看到，我们的中国家庭在他的资产配置当中，我最开始也提到这个数，73.6%是房子，11.3%是金融资产，6.6%是工商业，其他资产是8.5%。
从美国还有其他的很多国家的数据可以看到，美国的话，它房产的比例只有34%，金融资产42.6%，就是100块钱当中有42块钱是金融资产，所以大家说投资渠道就是这个原因。
这个比例，跟日本、新加坡、瑞士、加拿大、法国比的话，我们的金融资产比都非常低。所以我们确实在国际上，作为一个投资渠道的角度来说，确实大家不愿意把钱放成我们其实流动性比较好的金融资产。
再谈一下负债和风险。我们担心这个房地产，其中一个原因我们也在谈这个负债的问题。
最近有一些说法，说我们中国老百姓的杠杆率太高了，这个说法是不对的。这些年来，我们的杠杆的增长幅度确实比别的国家快，就是我们大家借钱的情况越来越普遍，但是我们整体的家庭的杠杆率，平均的杠杆率是远低于其他国家的，我们只有美国和其他国家的二分之一。这是我觉得要讲的第一个观点，就是说整体负债率完全不要担心，完全不要担心。真正应该关注的，不是这个整体的负债率，真正的应该关注的群体要往下走，要看细项。
真正的风险高呢，，就是你的借款的超过你的收入的4倍，你就很难借到了，4倍以下借到是没问题的，他们认为问题不大，就是这个是我们一个国际上的一个通行的做法。我们在，平均下来2.64%不算什么。
我们收入相对低的这些家庭，恐慌性购房，房价在涨，怕买不上了，然后就拼命想办法，他借的钱是他的收入的十倍。
我觉得这5000万套空置房，就是被堵住的一个堰塞湖。你如果自己住，房价跌、房价涨，说实话，大家不会真正地去动，但是我有一套房子空在那儿，使用频率很低或者几乎没有用，完全空着的时候，涨的时候我惜售，跌的时候，就有抛售的可能性，抛售的可能性就大很多。
我觉得现在我们这个中国经济的发展，大家的预期，形成了这么一个堤坝，但这个今年是5000万，我们的房子不断地在建，不断地在建，大家都有房子了，你投资买来的房子，说到底都是增加堰塞湖的水位的。我不知道什么时候会漫过去，但是我相信一旦漫过去以后影响是很大的。所以我是建议，你已经有了房子，不要再买。
而且我觉得，如果你觉得房子真的是没怎么使用，想办法把房子用起来，想办法租出去，用起来以后，它的风险就开始下降了，我们的水位就开始下降了。当然我们最希望的是，这个市场就逐渐地水位不断地下来，就没什么风险了。对老百姓个人来说，没有必要再去增加这个湖面的高度了，再增加这个风险了。
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