摘要
长期来看，房地产市场需求对判断未来房地产行业走势至关重要。一般来说，房地产需求分为两类，一类是房地产的居住需求，一类是房地产的投资需求。当短期供给不足时，缺口将导致商品房价格上涨，而房价上涨带来的“羊群效应”又吸引投资需求，两类需求叠加可能导致房地产泡沫。根据日本的经验，在城市化未完成之前，即便商品房价格存在泡沫，市场风险也仍然可控，这是由于城市化带来的刚性需求成为托底市场的重要力量。因此，判断未来房地产行业的走势，关键在于回归对房屋“居住属性”需求的研究。通过一系列的测算我们发现，以目前商品房销售面积为基数，未来商品房销售增速难以保持高速增长。从长期来看，虽然国内城市化还有一定空间，人均居住面积也有改善的条件，带来的刚性需求仍将对房地产市场有所支撑，但是房地产全面建设的“黄金时代”已过，未来区域分化将更为明显。
一、住房改革以来房地产市场快速发展
计划经济时代中国并没有商品房市场，房地产开发主要为企事业单位建房，用于福利分配以满足职工居住需要。1981年，国内在深圳和广州开始进行商品房开发试点。1992年邓小平南巡，认为开发区的经验值得推广。随后全国房地产开发兴起，海南地区出现严重的地产泡沫。1993年政府开始宏观调控、收紧银根，海南泡沫破裂。此后房地产定位为国民经济的支柱产业，在调控与放松的循环中不断发展。
1998年成为市场发展的分水岭，国内实施住房制度改革，房地产迎来黄金发展阶段。以1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，房地产市场迅速发展。2008年在全球金融危机的影响下，房地产市场受到明显冲击，但2009年在降低首付比、低利率等政策刺激下房地产市场迅速恢复，但由于投资过度，商品房库存快速上升，此后房地产市场在调控与放松中循环发展。2015年受去库存政策与宽松货币环境影响，房地产市场再次迎来快速发展阶段，库存迅速下降。2017年至今，在“房住不炒”政策指导下，房地产市场延续严监管态势。
总体来说，自98年房改以来，中国的商品房市场快速增长，整体表现为“供不应求”的状态。但需求端的强劲表现既有来自居住需求的自身动力，也有部分投机属性的推动。尤其从2017年以来，对房地产市场的调控政策愈发强烈，19大报告首次提出了“房住不炒”的政策要求，更表明了从中央层面对投机型住房需求可能引发的风险的担忧。因此，从长期来讲，要保持房地产市场的健康稳定增长，需要使房屋回归本身的居住属性，而衡量未来房地产市场的发展空间，也要从“人口”及人本身居住需求的角度出发，才能得到更为准确的结论。
二、人口是决定房地产市场发展的根本因素
长期来看，影响房地产市场发展的根本因素是人口变化，其中既包括总量的增减，也包括人口跨区域的流动。由于人口总量难以在短期内迅速改变，人口变化主要缘于城市化带来的人口流动。各方机构已经多次论证并形成共识，推进城市化将带来房地产需求。受技术水平提高的影响，农业劳动力需求迅速降低，农村出现大量闲置人口，随着工业化的逐步推进，工业企业向城市集聚趋势明显，为寻求更好工作机会，农村人口开始向城市转移，在人口红利与收入提升的刺激下，城市住房需求也随之被带动。
（一）国内城市化继续推进，房地产市场发展存在空间
回顾各国城市化的发展历史，快速城市化预计在70%~75%的水平完成。此阶段过后，各国城市化增速明显降低，部分国家城市化进程基本停滞，此后经过20~30年的时间，各国再迎来第二波城市化进程。
虽然发达国家经历了两轮城市化浪潮，但两次城市化背后的原因并不一致。第一轮城市化主要由农村人口向城市人口转移带动，大量的人口流动将带来大量的房地产需求,此轮城市化进程非常明显，各国发展均包含此轮城市化浪潮；第二轮城市化则是由城乡人口年龄结构差异导致，此时城市化已经基本完成，大量年轻人口集中于城市，老龄人口停留在农村。年轻人口聚集保证了城市较高的人口生育水平，当人口达到年龄极限后，农村的死亡率压力开始凸显，城乡人口的增减差预计推动了第二轮城市化进程，但由于此时人口流动已基本完成，城市化进程并不能带来大量的房地产需求。各发达国家均在第一轮城市化进程中迎来了房地产行业迅速发展的时代。
因此带动中国房地产市场快速发展基本依靠第一轮城市化浪潮，此轮城市化预计在70%~75%的水平完成。2017年国内城市化水平为58%，与发达国家进行对比，国内仍有明显增长空间，预计未来城市化依然可以对房地产市场形成支撑。
（二）国内人口红利已过拐点，城市化由第一阶段步入第二阶段
一般而言，快速的城市化进程包含两个阶段，第一阶段，人口从农村向城市转移，不同规模城市的人口均在扩张，此阶段各城市的集聚效应是普遍的、无差别的，类似大水漫灌迁入，无结构性差异。第二阶段，人口从农村向城市转移力量减弱，不同规模城市的人口增速出现差异，此阶段各城市集聚效应分化，人口继续从农村向城市迁移的同时，三四线城市人口也在向一二线城市流动。
2010年国内人口红利出现拐点，国内城市化进程已逐步由第一阶段过渡到第二阶段。人口劳动年龄一般为15-64岁，根据国家统计局公布的数据，15-64岁人口占总人口比例在2010年前后出现拐点。以此比例计算，国内劳动人口的增长速度在同期出现转变，由快速增长阶段转变为增速放缓阶段。
一般而言，为追求更好的就业机会，更好的教育与医疗条件，劳动年龄人口是城市化的主要流动人口。劳动人口拐点随之带来的是城市化由第一阶段转入第二阶段。观察各省城镇人口增速变动情况，自2013年开始人口流动的差异开始显现，2013年之前各省城镇人口同比增速走势大体相似，均能保持平稳增长态势。2013年之后各省城镇人口增速走势出现分化，其中经济增速较快的广东、浙江两省城镇人口增长有加快的趋势，而经济增速相对缓慢的辽宁、内蒙、江西三省城镇人口增速逐渐降低，其中辽宁省增速下降较快，2016、2017年甚至出现负增长。
虽然影响房价的因素较多，但总体而言，2013年之后受人口流入差异影响，一二三城市住宅价格走势出现分化。2013年之前各线城市房价涨幅较为一致，2013年之后，呈现出一二三线城市商品房价格阶梯式增长态势。
三、国内快速城市化预计在2030年前后完成，房地产开发增速预计逐渐放缓
由前文分析可知，城市化进程将决定房地产长期发展趋势，分析判断城市化完成时间可以对房地产行业发展节奏有所把握。通过总人口与城镇人口增速的变化趋势，预计国内将在2030年前后达到70%的城市化水平。
观察国内总人口与城镇人口增速变化，2003年之后国内总人口同比增速基本稳定，增速均值约在0.52%，最大值未超过0.60%。城镇人口同比增速自1996年高点后呈现边际下降趋势，以此计算的城市化增速也在逐渐降低。
以总人口增长率维持0.6%，城镇人口增长率以0.0833%递减来保守估算城市化速度，预计2030年国内城市化率将达到70%的水平,基本完成城市化进程。
当前国内人口增长特征为出生率的持续降低，根据国际经验，生育率一旦进入下降通道将难以改变趋势。并且从历史人口增长观察，2030年左右受第一波婴儿潮人群到达年龄极限影响，国内死亡率压力也将逐渐增大。因此本文以0.6%的总人口增速估算城市化速度较为保守，若总人口增速放缓，城市化进程可能有所加快。
新中国成立后，受生活水平与医疗水平显著提高影响，国内人口平均预期寿命不断延长，2015年国家统计局数据表明中国人口平均预期寿命达到76.34岁。但长远来看，人口死亡年龄不可能无限期延后，以77岁来保守估计平均寿命，如前文所述，建国后不久，国内迎来第一次婴儿潮，以1951年作为婴儿潮起始时间进行推算，则2028年之后国内死亡率压力将明显增加。综合出生率与死亡率的情况，总人口较难达到0.6%的水平，国内城市化进程可能会比预期有所加快。
观察估算的城市化增速，受城镇人口增速逐渐降低影响，城市化力度也在边际减弱，预计由此带来的转移人口购房需求也将逐步减弱，房地产行业增速逐渐放缓。
四、收入增长带来人均居住面积增加，长远来看当前商品房销售高增长趋势难以维持
（一）随着收入的增长人均居住面积不断提高，但统计局数据可能存在高估
除城市化导致的城市人口增长带来的住宅建筑需求外，随着居民收入水平的提高，改善性需求也是居民住宅需求增长的主要来源。随着城市化进程的逐步完成，改善性需求可能超过首次购房刚需，对房地产市场的影响逐渐增大。
根据国家统计局公布的数据，1978年城市人均住宅建筑面积仅为6.70平方米，2016年人均住宅建筑面积已经达到36.60平方米，增幅非常明显。虽然国家统计局数据能够清晰地反映出国内居民居住环境不断改善的趋势，但相比实际数额存在高估的情况。
目前，有关我国人均住房面积的官方统计有两组：一组来自住房和城乡建设部提供的人均住房面积统计，属于宏观数据；另一组来自国家统计局的抽样调查，属于微观数据。两组数据从不同角度反映城镇居民的居住状况。住房和城乡建设部统计的人均住房面积是根据住宅总面积除以城镇人口得到的；而抽样调查是在城镇居民的住宅中随机抽取样本，然后根据每一户的住房面积除以每户人数平均得到的。
不难发现，无论是住建部的宏观统计方法还是统计局的微观抽样调查方法都在一定程度上高估了人均居住面积水平。微观抽样调查方法抽样调查的对象是拥有住宅的人群，然而在城镇中还有较多人没有住房，在计算人均住房面积时不能把没房的人排除在外。但即使采取宏观统计计算的方法也存在一定的问题。观察人均住宅面积的计算方法。人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积/居住人口（居住人口是指报告期末与住宅统计口径一致的、当地公安部门统计的户籍人口。）通过计算方法可以发现，国内指标分母选用为城市户籍人口而非常住人口。城市化带来的大量城市常住人口并没有纳入统计指标中去，但常住人口却仍有大量的购房需求。
在计算人均居住面积的时候，本文的计算方法是：基年城镇住房总面积的基础上加上商品房中住宅的销售面积，减去折旧拆除面积，得出城镇住房总面积（折旧率按照2%的比率计算），再除以城镇人口，得到城镇人均住房面积。在基年的选取上，本文选取2002年作为基年，原因为2002年以前，统计局的统计方式为当年存量住房面积除以当年城镇人口，但2002年之后，统计局将统计方式改为调查问卷。
若假设房地产市场的折旧率为2%，以此计算城镇人均居住面积如下：
若假设房地产市场的折旧率为3%，以此计算城镇人均居住面积如下：
观察数据可知，不论是以2%的折旧率，还是以3%的折旧率计算，当前较为合理的人均居住面积为20~25平方米，明显低于统计局公布的36平方米。
（二）通过城镇人均合意居住面积估算未来房地产建设需求
根据国际经验，随着人均GDP的不断提高，城镇居民改善住房的需求会随之提升。世界银行的研究表明，中等收入国家的人均居住面积约为20平方米，中高收入国家在29平方米左右，高收入国家约为31平方米。研究同时发现，在一定水平的居民收入下，达到相应人均居住面积之后，居民对住房面积的需求将显著下降。
一般来说，一国合意人均居住面积应该跟该国的经济水平和地理环境相匹配。李昕、徐滇庆（2014）利用冈珀茨模型预测人均居住面积，在模型设定上，经过线性化处理之后，居民部门的合意居住面积可以用人均GDP来表达。除此之外，郭克莎、黄彦彦（2018）认为在衡量合意人均面积时要考虑到该国的土地资源禀赋。一国国土面积禀赋反映潜在的可利用土地面积，一定程度上决定房地产市场的土地供应量，而一国的人口规模则可以反映房地产市场的潜在需求量。大国的资源流动与人口集聚的影响比较大，在一定时期内可能大幅推高少数城市的房地产市场和房价。
综合前人研究成果，本文将人均GDP（以美元计价）和人口密度（单位土地人口数：单位：人口数/平方公里）作为解释人均合意居住面积的变量，通过选取了同一时间节点上（根据数据可得性，样本选取时间点定为2009年）的12个国家及地区的人均住房面积、人均GDP和人口密度数据进行回归拟合，回归结果如下：
被解释变量、常数项的系数在10%的置信度水平下均显著。
根据模型的回归结果，2017年我国城镇合意人均居住面积为23.16平方米，这一数值与我们计算的城镇居民当前人均实际居住面积大体上吻合。需要注意的是，国内外的人均居住面积含义可能会存在差异，国内以房屋建筑面积计算，国外以房屋使用面积计算（新华社发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》中提出，从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病，而国际上都是按照套内面积计算房价）。假设国内商品房建筑面积与居住面积之比为1:0.75（根据中原地产的统计分析，在商品房销售过程，大概得房率应该一般在75%~85%之间），则统一为国内口径，2017年我国城镇合意人均居住面积（折算为建筑面积）为30.8平方米，将明显高于当期水平。
在估算未来人均GDP时，观察新增劳动人口与实际GDP同比之间的变化，发现两者有较强的相关关系。根据宏观经济学理论，一国国内生产总值等于劳动人数乘以每名工人的平均产量，短期内劳动生产率难以快速改变，GDP增速变化更多受到劳动人数变化影响。本文以20岁估算起始劳动年龄，即国内新增人口递延20年为国内新增劳动人口。对比国内新增劳动人口与中国实际GDP变化，1991年以后中国新增劳动人口与中国实际GDP具有明显的正相关性。
随着中国逐步步入老龄化社会，单从人口方面考虑，未来中国若无法进行有效地新旧动能转换，下行压力仍将进一步加大。
假设国内新旧动能转换进程适中，经济增长依然延续“L”型走势，根据新增劳动人口的走势变化，则我们认为经济增速在短期将延续下滑趋势，随后保持稳定。假设经济增速在2025年将匀速下滑到4.5%的水平，随后稳定在4.5%不变，以此计算未来GDP水平。
保守估计2030年国内实际GDP将达到1,508,235.36亿元，对应估算的人均GDP为100,381.94元，以1:6.5计算人民币兑美元汇率，则对应以美元计价的人均GDP为15,443.37美元。2030年通过国土面积计算，单位公亩人口约为156人，则以此计算，对应的人均居住面积为26.20平方米，换算为国内口径则为34.93平方米。
通过人均居住面积与预估城镇人口的乘积，2030年完成城市化进程时，若以人均居住面积26.20平方米计算，则国内商品房总需求量约为275亿平方米。以2%折旧估算的2017年总建筑面积为190亿平方米，则还需建商品房85亿平方米。若以人均34.93平方米的水平估计，2030年商品房总需求量约为367亿平方米，则还需建商品房177亿平方米。以人均26.20平方米估算，若假设未来每年商品房销售面积保持稳定，则2017年之后商品房销售面积平均每年需稳定在11.16亿平方米。17年商品房实际销售面积为14.48亿平方米，长期观察，房地产销售增速难以维持当前快速增长态势，未来下行压力将逐步增大。以人均34.93平方米估算，每年商品房销售面积以3.76%的水平增长，则2030年总水平将达到367亿平方米。根据统计数据测算，98年-2007年十年间商品房销售面积的平均增速为22.85%;2008年-2017年十年间商品房销售面积的平均增速为8.2%。这就意味着在下一个十年里，商品房潜在的销售面积增速有进一步大幅下降的趋势。
五、未来房地产市场区域分化明显，人口新引力强的地区市场发展将有所支撑
如上文所述，中国的城市化进程是支撑房地产市场发展的根本因素，当前国内城市化进程已由第一阶段过渡到第二阶段，未来随着城市化增速的进一步降低，“分化”或成为未来中国房地产市场发展的关键词。
近年人口流动略有减缓，流动方向发生结构性变化。由于长期存在经济发展和人口分布不平衡状况，因而一直以来，中国人口跨区迁徙主要是从人口基数大且经济欠发达的中西部地区（如河南、贵州、四川、安徽、广西、湖南、江西、重庆、湖北、河北、甘肃、陕西等）向东南沿海经济发达地区流动（如广东、上海、北京、浙江、天津、江苏等）。根据国家统计局公布数据，目前中国流动人口规模约2.5亿人，约占总人口的18%，2014年之后，流动人口总量略有减少，由最多时的2.53亿人减少至2017年的2.44亿人，占比也由最高时的18.50%逐年缓慢下降至2017年的17.55%，表明人口流动出现减缓之势。流动方向上，近年受人口政策和产业结构调整、经营和生活成本上升、交通状况和气候环境改善等因素影响，也在悄然发生着结构性变化。
一线城市人口增长分化显著，东北三省人口明显减少。一线城市因产业和资源聚集，历来吸引大量外地人口流入，然而近两年北京、上海两市随着中低端产业外迁、户籍制度的严格执行，人口总量已现减少之势。根据规划，北京到2020年将常住人口控制在2300万，上海到2040年控制在2500万左右，预计这两大城市人口增长未来将保持相对平稳，但因聚集丰富的教育、医疗资源和充足的就业机会，北京、上海仍将对中高端人才具有极大吸引力；广州和深圳的人口密度大于北京和上海，但经济增长和产业结构并未出现较大变化，加之先天的气候环境和对外交流优势，在北京上海限制人口情况下，反而成为吸引人才流入的最重要城市，近年这两市人口增长显著；东北三省近年受支柱制造业持续不景气影响，地区经济下滑严重，加之寒冷的气候环境，人口数量明显减少。自2014年始，黑龙江、辽宁、吉林三省的常住人口总量和自然增长率均陆续呈减少之势，预计未来短期内难以改观。
东南沿海经济发达省份人口增长初现分化，中西部部分省份人口吸引力增强。从东南沿海地区来看，广东、浙江两省在经历了2012~2014年人口增幅大幅下降之后，2015年以来人口增速再度加快，这表明其经济依然保持活力；江苏省2011年之后新增人口规模降低，其大部分为本省新生人口贡献，外省市流入人口大幅减少；天津市历来也是外来人口流入大省，2015年之后新增人口大幅减少，2017年常住人口出现负增长，这与该市近年经济大幅下滑密切相关；福建、山东两省历来人口结构与经济发展相对平衡，人口增长也基本保持稳定。从人口流出最多的几个中西部省份来看，2012年以来，除湖南外，河南、四川、安徽、广西、贵州五省的常住人口增长发生明显逆转，表明随着中西部经济复苏和城市建设，人口回流意愿增强，特别是安徽和四川两省，近年新增常住人口多于自然增长人口，一定程度上表明其对外省人口的吸引力也在增强。
二线城市人口吸引力仍强于三四线城市。有研究分析认为随着一二线生活成本的提高，人口回流会促进消费向三四线城市下沉。然而，本文统计近五年各级城市人口增长数据显示，二线城市常住人口增速仍然明显高于三四线城市，这可能是由于三四线的城市基础设施和生存环境与二线城市相比仍存在差距，一线回流和三四线输出人口都更倾向于流向二线城市。另外，二线城市中，近几年人口增长最快的是成都、长沙、郑州、武汉等经济崛起的中西部龙头城市。
从各省人均GDP与全国平均水平对比来看，人口倾向于流入经济人口比相对较高的地区。近三年经济人口比都明显大于1的地区将是人口不断迁移涌入的主要地区，包括北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、广东、山东。内蒙虽然经济人口比较高，但主要由于区域内人口较少所致，且观察内蒙经济人口比变化，近年来不断下滑，经济吸引力将逐步下降。除经济人口比的绝对值外，经济人口比的变化趋势也将影响人口流动，例如四川、安徽、贵州等，虽然当前经济人口比较低，但经济人口比逐渐升高，也将成为未来吸引人口迁移的地区。
十九大报告指出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，根据规划与当前区域经济发展态势，未来京津冀城市群，以上海、杭州等为核心的长三角城市群，以广州、深圳为核心的珠三角城市群，以武汉为核心的长江中游城市群，以成都、重庆为核心的成渝城市群可能是未来房地产市场发展空间较大的潜力地区。
总体来看，近年中国人口流动略有减缓，人口迁徙出现局部结构性变化，受政策和经济分化影响，京沪、东北三省和天津、江苏、福建、山东等地区人口增速放缓，而保持较高经济活跃度的广东、浙江等发达地区和河南、四川、安徽、广西等经济复苏的中西部地区具有较强人口吸引力。此外，与三四线城市相比，二线城市人口吸引力仍然保持较强优势。未来城市化进程将向城市群方向发展，经济快速增长的城市群可能成为房地产市场发展的潜力地区。
六、总结
长期来看，城市化是决定房地产市场发展的根本因素，受人口红利逐步消褪影响，当前国内城市化已经由各城市快速集聚的第一阶段过渡到城市间人口集聚效应出现差异的第二阶段。
通过总人口与城镇人口的增长趋势估算国内城市化进程，预计2030年国内将达到70%的水平，完成快速城市化进程。受城市化边际力度下降影响，房地产行业发展速度预计也将随之下滑。
除人口流动带来的住房需求外，随着收入增长，改善性购房需求也将增加。通过人均居住面积的变化来预测未来商品房需求。2030年预计国内人均居住面积将达到26.20~34.93平方米，对应商品房需求缺口约为85~177亿平方米。2017年商品房销售面积为14.48亿平方米，对比观察，若以26.20平方米的下限估算，则国内房地产市场难以长期维持2017年商品房销售水平。若以34.93平方米估算，房地产销售仍可以以每年3.76%的水平增长。这意味着即使在比较乐观的估算下，潜在的商品房销售面积增速相较于过去20年的高增长将会有较为明显的下滑。
当前城市化力度边际减弱，各地区人口吸引力出现分化。经济水平领先的一线城市未来仍将保持持续的人口流入态势。随着区域的发展，杭州、武汉、成都等核心二线城市的人口吸引力也在增加。受经济增速较慢影响，三四线城市的人口流入将逐渐降低。受政策导向与经济发展情况的影响，未来国内城市群效应将更为明显，核心城市群将成为房地产市场发展的潜力地区。
statement
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