本文摘選自Medium，原作者Phil Levin現工作於Facebook，原文鏈接你可以在文章底部看到。
自動駕駛汽車(Autonomous vehicles)，或者叫無人車，即將改變世界。
大眾對於自動駕駛汽車的“直接效應”有很多討論：比如無人車將如何減少交通事故的死亡人數，如何使乘坐更加舒適，或者如何導致更多的卡車司機失業。但是，更大的問題是在於它帶來的“間接效應”：出行的改善將使我們重新審視生活的方式。
讓我們從房地產行業講起，老式汽車（亨利福特式的）完全改變了美國的建築生態環境，將住戶們從城市中遷出轉至城郊。那麼自動駕駛汽車會對我們的城市和郊區產生什麼樣的影響？當然是巨大的。
重點：對房產擁有者的一次變化
保守估計，自動駕駛汽車將給美國的13個主要城市的住宅物業價值增加約1萬億美元。
這一價值將從原先因“交通便利”而溢價的房產（比如公共交通附近，短途通勤），轉移到目前價格中因為各種“交通不便”而貶值的房產中（比如遠離市中心，長途通勤）。
1萬億美元聽上去似乎非常驚人，但要謹記，房地產市場是巨大的：Zillow估計，美國的住宅價值達到了誇張的29.6萬億美元。在這13個城市中，自動駕駛汽車帶來的轉變將佔住宅物業價值的2%到13%，下面的圖表顯示了哪些城市將在百分比基礎上受到最嚴重的影響。
讓我們試著展望一下這1萬億美元，它將超過埃克森美孚(ExxonMobil)、沃爾瑪(Walmart)和摩根大通(JPMorgan)的市值之和。在這種轉變當中，有更多的財富會被創造出來（也許還有一些損失）。
為什麼說自動駕駛汽車將使我們重新選擇居住的地方？
讓我們從自動駕駛汽車帶來的三個簡單的後果進行討論：
第一，自動駕駛汽車使通勤更加愉悅，所以人們願意住的更遠：在長達40分鐘的通勤中，你是願意選擇看電視，小睡一會或者回覆電郵完成工作，還是雙手緊握方向盤戰戰兢兢的觀察交通？我曾經在Facebook工作，每天乘坐一輛帶有WiFi的“科技巴士”從舊金山到Menlo Park的總部上班，路途要花費1到1個半小時。“每個人都討厭通勤，誰願意花費一個半小時在路上？”區別在於，要麼乘坐班車，要麼選擇自己開車。這也造成了要麼搬到離工作更近的郊區，或者依舊住在我喜歡的舊金山。通勤質量的微小變化將改變數百萬居民對於居住地的選擇。
第二，自動駕駛汽車甚至可以做到縮短通勤時間：這一點備受爭議，一些人認為，自動駕駛汽車將通過增加每條車道的車輛數量來減少行駛時間，或者通過車輛間的通信交互來提高行駛的平均速度。另一些人則反駁說，由更便宜、更舒適的交通工具創造的“誘導需求”來抵消這些收益。這種情況將如何發展仍然不確定，但實際旅行時間的減少將允許住宅的進一步向外蔓延。
自動駕駛汽車將比人工駕駛實現更高效的交通流動 來源：Friedrich 2016
第三，自動駕駛汽車將挑戰公共交通：即便是最便捷的交通也將受到影響。大多數主要城市的公共交通由於Uber瓜分了一定的市場份額已經出現了財政困難的情況，也不可能在未來能和舒適、便捷、高效的自動駕駛汽車相比。任何地方的“鄰近公共交通”（軌交房）都被認為是有利於房產價值的因素，也就是說，未來由於自動駕駛汽車的遍及，公共交通這一因素在房價中將被弱化甚至忽略。
簡而言之，自動駕駛汽車壓縮了距離（通過交通時間和交通舒適度）。它轉變了我們原有的思維方式，並改變了支配房地產價值的空間關係。數以億計的美國人將重新考慮他們生活的地方與他們需要去的地方，以及這其中的距離。企業和僱主也會根據新技術的出現做出同樣的反應。
當然，這些變化講將給房產價值帶來重大影響。下一節我們將探究這些影響在何處以及具體有多少。
模型：自動駕駛汽車對房價的影響
因素一：開車到市中心的距離
紅點表示60分鐘通勤，藍點表示45分鐘通勤，下午5點從舊金山市中心駛出圖
關於這個話題，已經有了很多的討論，但不是最近（大多數研究都是在1960-2000年進行的），而不是全面的（大多數研究都是在一個城市進行的）。
藉助現代的大數據來源和分析技術，我們採用了更加全面的版本。在這項技術中，我們結合了一個擁有最近半年來19萬美元以上的房產銷售的私有數據庫，該數據庫基於美國13個主要城市的80英里範圍內。我們將它與公共人口普查數據和最先進的交通數據庫結合在一起進行分析。
如今，開車去市中心的時間與房產價值有什麼關係？這可能有助於我們回答未來它將如何變化。
讓我們從一個相對清晰的例子：華盛頓特區（以下簡稱DC）開始說起。
華盛頓特區：離市中心的駕駛距離越短，房價越貴
在DC，房產價值的巨大差異(61%)可以用房產離市中心有多近來解釋。我們很快就會發現，並非所有城市都是如此，但在DC卻是如此。
從這張圖表來看（無法控制其他變量），你會得出這樣的結論：如果一個人在DC市中心的實際通勤路程是40分鐘，使用了自動駕駛汽車之後他將會神奇的體驗到35分鐘的通勤時間。DC的平均房價是是37.6萬美元，而這五分鐘的差距，根據我們的模型實際上帶來的價值是1.9萬美元(e^（5分鐘*0.0098）*376=$395k$395k-$376k=$19k)。這對房主來說是實實在在的錢，而在整個DC地區，巨大的經濟變化正在不斷的累積。
這對整個DC意味著什麼呢？我們使用的實際模型考慮的因素比上面的單一變量要多。在我們完整的模型中，我們估計將有880億美元將會在DC中轉移。下面是一些獲利最大的地區：
因素二：多中心城市的通勤
但是，你會提出疑問，我們並不是每天都要去市中心。
你是正確的。當大部分人通勤到城市的中心時，我們稱這種城市為“單中心”城市。DC就是一個單中心城市。我們再舉一個例子：菲尼克斯（Phoenix又叫鳳凰城），鳳凰城就是這樣一個“多中心”城市。人們開車去上班，結果表明：城市中心驅動時間與房產價值之間的關係與DC不同。開車到市中心的時間不是一個能解釋鳳凰城房產價值屬性的變量因素。（R²=6%）
那麼在鳳凰城這樣的多中心城市，自動駕駛汽車會影響房產價值嗎？答案是肯定的，人們上班的通勤方式依然會受到影響，即使他們不是去市中心。
多中心城市是很難建模的，但其影響是真實的，我們的模型通過考慮城市中心以外的多個工作地點來解釋鳳凰城的多中心性。因此，我們的模型能夠解釋鳳凰城70%的房價差異。
我們估計，根據我們為鳳凰城建立的多中心城市模型，由於自動駕駛汽車的普及，鳳凰城將會有80億美元的財產價值轉移。下圖是獲利最多的區域：
因素3：公共交通：不再是價值驅動因素
從歷史上看，靠近公共交通對房地產價格有著有利的影響。下表展示了幾個交通項目的影響。APTP在進行的另一項研究表明，在0.5英里範圍內公共交通造成的價值溢價為42%。
來源：National Association of Realtors
在未來即將向自動駕駛汽車轉變的過程中，靠近交通中轉站的房地產很有可能成為輸家。由於人們對於自動駕駛交通的使用，特別是在軌道交通上，他們的“溢價”將會縮小（一些人認為，在自動駕駛汽車上會表現的更好，因為它們適應新技術的能力更強）。這筆溢價很有可能將會在非交通社區中形成轉化。
總結：偉大的扁平化
我們將看到最基礎的變化將是一個廣泛意義上的價值轉移，從我們原來認為所謂的“便利”（離市中心較近，通勤方便）這種被積極定價的因素，和“不便”（通勤糟糕，離市中心較遠）這種被消極定價的因素。隨著時間的推移，這兩者的差異將趨於平緩與均衡。這種“扁平化”的趨向代表了價值的巨大轉變。
但是等等，這不是在遙遠的未來嗎？在一個問題上，人們不禁會觀點不一：這樣的轉變還要多久才實現？
在未來幾十年裡，我們可能不會看到大規模的普及L5自動駕駛汽車（完全智能化）。但我們不能因此就放鬆警惕，有兩個原因：
第一，推動資產價格的是未來預期，而非當前現實：資產價值基於對未來事件的預期。在事件真正發生之前，我們應該看到資產價值的變化。舉個例子，當一個社區僅僅開始宣佈一個交通工程還沒有實現它的時候，你的鄰居就已經會變了。這意味著，在自動駕駛汽車真正上路之前，房地產價值可能會在5-10年的時間內改變，也就是，現在。
第二，半自動駕駛汽車已經誕生：我們看到完整的L5自動駕駛汽車還會遠嗎？今天，我們已經看到了這項技術的雛形。特斯拉的自動駕駛系統（又稱L2自動駕駛汽車，半自動駕駛汽車）已經讓通勤變得更加舒適。這項技術將很快應用到普通汽車上，完整的自動駕駛汽車來實現所有的轉變還需要一段時間，然而單單是半自動駕駛就已經能讓長時間的駕駛變得愉悅，而它開始改變人們對於距離的看法，進而改變人們房產價值的看法。
啟示：一個動盪的未來
對於房屋的擁有者來說，人們的儲備金，如果保存在他們的房屋淨值中，可能並不像他們認為的那麼安全。
對於房地產投資者來說，這筆財富相當於埃克森美孚(ExxonMobil)、沃爾瑪(Walmart)和摩根大通(JPMorgan)的市值總和。
對於城市規劃者來說：城市擴張將得到補貼，迫使規劃者考慮經濟增長的限制以及我們對於密度的價值。城市化的擁護者應該警惕起來。
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