長租公寓的“三宗罪”，炒高租金、甲醛超標、金融騙局
8月，杭州鼎家破產
“一宗罪”炒高租金
故意壓低報價，再加價直至觸及“天花板”，借用資本瘋狂炒高租金
8月22日，記者將一套位於北京市東城區天壇公園附近的毛坯三居室提供給了我愛我家的工作人員，其給出的報價是7000元/月，與此同時，記者查詢鏈家網上正在出租的同小區同戶型的房源租金在每月9000-13000元之間。為了解真實的價格，此後，記者還將房源同時提供給了某中介旗下的長租機構A和另一家長租公寓運營商機構B。
8月22日上午10點57分，自稱是機構A的工作人員主動將報價提升到8500元。在上述價格遭到拒絕後，36分鐘後，上述工作人員再次致電表示：“租金可以給到9000元/月，公司按時給你打錢，幫你裝修，幫你打理。”
12點10分，機構A的收房員再次打電話稱，“我們可以給到9500元/月的價格。”當記者表示不認可此價格時，該收房員又稱，把這三居可以改成四居，最多給到11000元/月的“天價”，但是我們每年有一個月的免租期(每年需要留出一個月免費期，作為長租公寓運營商等待租客的時間)。
5分鐘後，機構B工作人員來電話表示，“我們給出的租金肯定比機構A高，價格在11500元/月以上。你們附近的同類房源我也看了四五套了，先給11800元/月的價格。”
當記者表示價格太低時，機構B工作人員當即表示，“可以給到12000元/月的價格，最近在整治市場，我們還有一個一年3%的漲幅，租金給付形式是押一個月付三個月，我們要打隔斷再做出租。”
12點30分，機構A的收房員再次來電稱，“我跟領導說了，12200元/月行嗎？第一年免租期35天，以後每年免租期都30天，簽訂五年合同行嗎？每年租金不變，都是12500元/月。我們儘量不會打隔斷出租。”
稍後，機構A收房員又在電話裡表示，“租金可以給到12500元/月，這已經高出市場價格了。”
8月23日上午，機構A收房員再次打電話詢問房源，記者強調：“低於13000元/月不要再打電話了。”8月24日，機構A收房員再次來電錶示，有客戶可以接受13000元/月的租金。
在出租房源掛出後的三天內，在兩大公寓運營商的推動下，租金從每月7000元抬升到了13000元。這一價格與周邊正在出租房源的最高租金持平。據新京報記者瞭解的市場行情來估算，該房源合理的市場租金是11500元/月。
通過上述收房過程可以看出，機構在收房過程中，有意壓低初始報價，然後逐步提升租金，直至觸及目前市場租金的“天花板”。
目前在租賃市場，這一加價行為不斷上演，房東自然願意以更高的價格出租，而租客能在租房網站上看到的租金信息就是經過一番加價後呈現的，這一過程顯然推高了房租的上漲。
值得關注的是，8月19日，機構A在約談後曾經公開表示：“不存在抬高租金的情況。”事後向該中介工作人員求證上述調查的情況，但是遭到對方回絕。
“二宗罪”甲醛超標
房屋甲醛超標皆因運營商控制成本
據媒體報道,今年7月,在北京工作的阮先生在自如上租了一套兩居室的房屋,但剛搬進去沒多久就渾身起滿了紅包,經過權威機構的檢測,是因為房屋甲醛超標所致。
同樣在本月初,自如租戶姚女士出現了噁心、乾嘔等甲醛中毒症狀。為查清原因,姚女士進行了檢測,房屋內兩處採樣點的數據顯示,甲醛含量分別為0.17毫克/立方米和0.18毫克/立方米,明顯超過《室內空氣質量標準》0.1毫克/立方米的標準。
其實,存在問題的不止自如一家。結合媒體報道,正義網記者發現,蛋殼公寓、相寓、YOU+公寓等也被曝光存在甲醛超標等問題。
甲醛濃度較高,一般會引發氣喘、刺激性流淚、噁心、胸悶等症狀。世界衛生組織國際癌症研究機構已經將甲醛確認為一類致癌物,甲醛的危害不言而喻。
多名業內人士表示,成本控制是造成房屋內甲醛超標的主要原因,“這種成本控制一方面體現在房屋的通風時間短,一方面是裝修材質質量差。”此前,自如李姓工作人員在接受媒體採訪時曾承認,裝修好的房屋一般最多放置三天,就會掛牌出租。更有甚者,邊裝修邊出租,根本沒有有效的通風時間。而裝修質量的好壞、材質是否環保也直接影響房屋的空氣質量。
北京蘭臺律師事務所律師李雷勇認為,目前房屋租賃行業沒有規範的裝修標準,更沒有健康安全方面的評估限制。在沒有約束的情況下,長租公寓運營商對於甲醛超標的問題並不是特別在意。
“三宗罪”金融騙局
小王是上海“愛公寓”的一名租客，今年三月的時候，愛公寓因為資金鍊斷絕，停止向房東支付房租，小王因此遭到了業主的清退。然而就在被清退以後，小王才發現自己身上原來還揹負著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之後，他依舊還會時不時地受到所謂“催收平臺”的騷擾，甚至就連個人的徵信記錄也因此而受到影響。
“租房的時候我並不知道還有貸款這回事，要不是愛公寓垮了，我甚至都不知道自己曾經被貸款三萬多。”談及此事，小王現在依舊憤憤不平。
其實早在2017年10月就有媒體爆料，“愛公寓”在與房客簽約的時候，平臺的工作人員會單方面操作租客的手機，在租客不知情的情況下，為其簽下一筆貸款合同。根據貸款合同，愛公寓可以提前從銀行拿到一年或者兩年的房租貸款，而租客則負責每個月以繳納房租的名義去償還貸款和利息。
然而這筆貸款並沒有直接到租客手裡，而是被平臺用作現金流，拿去擴大市場收入新的房源。
這就是臭名昭著的“租金貸”。
眾所周知，傳統“押一付三、押一付六”的支付方式對租客而言難以承受，尤其在房租暴漲後問題更加明顯。因此一些平臺紛紛瞄準租房分期市場，即用戶只需“押一付一”，剩餘的房租由企業一次性支付給房東，而用戶只需分期支付所欠房租和相關服務費給企業即可。
按照常理來講，這種模式也無可厚非，現在各類消費貸層出不窮，在利率和收費合理的情況下，市場也有較高的認可度。
問題在於，一開始這類平臺就沒安好心，所謂的分期付房租本質上是高利貸，而且，為了讓租客最大程度中招，相關條款往往被安排在合同不顯眼的位置。
如果租客發現了問題，要提前解約，不僅押金會被全扣，還會承擔較高的違約金，如果不支付相關費用，不僅會影響徵信，甚至會遭來“暴力催收”。
另一方面，二房東拿了貸款之後也不會全部支付給房東，而是三個月一付甚至一月一付，其他的錢全部扣在手裡，從而形成資金池，由於這些錢完全不受監管，因此，二房東可以將這些錢繼續用於壟斷房源，形成無限裂變的擴張模式。
但是這種模式也存在一定的風險，比如市場不景氣，房子出租困難，導致租金、出租率都達不到預期水平，在槓桿率較高的情況下，二房東將無力正常運作。
資本該為長租公寓的危機負責嗎？
長租公寓在籌資擴張，以及收客模式兩個方面，都在今年集中爆發出危機。
其中籌資擴張的模式，被認為是長租公寓抬高市場租房價格的原因，也被指認為資本的原罪。其背後邏輯是，長租公寓通過融資、風投、ABS、REITs等形式籌集到發展資金，擴大市場佔有率，試圖達到壟斷，隨後抬高租金價格，獲得回報。急切的獲利需求帶來的今年暑期的高租金，以及自如暗藏甲醛超標危險的高週轉。
“長租公寓如果沒有資本推動，中間的獲利空間是相當微小的，根本承受不了多久就要倒掉的。並且今年進入激烈的市場競爭階段。”盧文曦稱，“長租公寓的第一步是佔領市場，不考慮是否盈利，要知道企業的第一第二輪融資，都需要看企業市佔率是多少，沒有市佔率，怎麼和資本講故事。同時與競爭對手搶市場，抬高拿房價格，爭取房源。”
前我愛我家副總裁、現中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉，是首先站出來將房租上漲矛頭指向長租公寓的人。他對界面新聞表示，“這些住宅租賃運營商近期的不合理抬價，至少佔到房租上漲因素的三分之一。”但站在長租公寓的一方不那麼認為。
北京是今夏租房者對租金抱怨聲最多的城市。我愛我家一位不願在敏感時期表明身份的中層告訴界面新聞，一線員工不會無限制抬高收房的價格，“如果抬價太多，出租價格上漲，房子租不出去，會扣減員工的KPI。況且在與房東的免租期內，越早出租房源越能獲得收益。“他認為今年北京的房租上漲，集中於部分熱門區域，到了9月，房租則會季節性回落，降到漲價前的水平。
上述長租公寓投資人潘玉認為，一線人員抬高收房價格的行為確實存在，但長租市場的機構化比例，遠沒有達到能撬動整個市場價格的地步。“北京大約700多萬套存量房，其中300至400萬間可出租，而集中式公寓有10至20萬間，機構化率小於10%。“該投資人說到。
貝殼研究院（隸屬於鏈家）院長楊現領在此前《財經》採訪中表達其觀點，他認為除了七八月畢業、換工作的旺季帶來季節性上漲，租金上漲與供給缺口相關，北京和深圳的人均住房間數為0.34和0.3，住房缺口超過成都、杭州、上海等其他城市。另外由於去年以來北京大興火災之後的拆除違建、清理地下室，部分租賃需求由五環外轉移到城中。
我愛我家上述中層告訴界面新聞，北京的大量空置房源也是租房市場供需緊張的原因。“很多研究機構包括政府都在估算空置房源的數量，有的拿水錶、電錶、夜晚的滅燈率來估算，我們按照我愛我家體系中，過去幾年以毛坯房出售的二手房佔比來算，北京空置房源大約有80萬套。”他表示，我愛我家正在要求員工儘量挖掘出這些空置房源，並提議政府嘗試設立空置稅，或是對出租房子的業主減免房產稅。
在今夏出現的長租公寓爆倉危機，則是來自近年來長租公寓開始嘗試的新型收客模式上，即與第三方機構合作，讓租戶以借貸方式實現分期付款，使得缺少存款的年輕白領可以月付租房，擴大市場人群，同時長租公寓企業從機構一次性獲得整年租金，形成資金沉澱。
“目前對於這些資金池的監管比較模糊，大量中介機構把資金池用作擴張房源的資金，或者挪作他用，導致爆倉風險。”中原地產首席分析師張大偉對界面新聞指出。
“分期付款本來是一種個人信用體系逐步完善下，新出現的消費方式，但對於長租企業獲得的這部分資金沉澱，目前存在監管漏洞。同時考驗長租公寓企業的運營能力。”上市長租公寓投資人稱。
胡景暉認為，國內住建部和各地住建委、一行三會等應當建立聯合工作機制，嚴格監督進入長租公寓的資本。
長租市場未來路在何方？
長租公寓行業需要越來越精細化的運營。例如爆倉的杭州鼎家，其董事長魏永鋒在界面新聞採訪中提到，由於管理漏洞，銷售人員挪用房租、賺取差價，給公司造成了200多萬損失，加速了資金鍊斷裂。
雖然有很大部分是線下業務，包括業務人員收房、帶人看房、提供日常服務，但新型長租公寓品牌正在給租房帶來標準化的服務，並以互聯網的方式給行業帶來信息透明度，在網上收客方面體現出互聯網的馬太效應，“我們認為，這些新公司對傳統的長租行業來說，會形成降維打擊。”
楊現領在此前媒體訪談中提到，目前的輿論形勢有可能導致整個長租公寓行業資金使用成本提升。“未來無論是發債還是授信都會趨嚴。如果銀行不願意貸款甚至停止貸款，行業向市場的供給就會受到硬限制。”他在採訪中表示，“長租公寓公司肯定是租房市場的先進生產力，如果長租公寓行業發展不起來，市場又回覆到若干年前C2C加黑二房東主導的狀態，那對租房人絕對不是一件好事。”
他直言稱，中國房改以來建立了一套為購房設計的制度體系，但租房市場制度設計還是空白，導致了今夏矛盾積累一次性爆發。而此時也正是解決問題的好時機。
上述不願透露身份的長租公寓企業高層對界面新聞形容，如果說此前是長租公寓行業的清晨，“什麼都看不清楚”，現在則是早晨。雖然仍是行業的早期，但太陽昇起，租房市場的需求變得強烈。
雖然國內長租公寓品牌已經在嘗試多種形式的融資方式，包括ABS（用應收房租款向機構放債）和REITs（以租金+資產為底層標的，向公眾募款的基金形式），但這都處於嘗試的階段，不斷與本身的業務模式磨合。REITs把資產打包，通過基金方式收回投資，風險較小，在國內陸續開始嘗試。
2017年7月，證監會、住建部等九部委在《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中指出，“加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金（REITs）。”2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，推進住房租賃資產證券化。
趙潤森認為，在今年的長租漲價問題中，市場受到地產業的波及。“國內房地產市場是重貨幣的。而近期房地產業融資渠道受限，造成房地產商資金緊張，融資成本增加，必然要求快速的回報。長租是次地產行業，地產業的刺激會波及到長租。”
趙潤森說，“而受到影響的大城市年輕人，承受著租金上漲，月收入漲幅有限，只能減少其他生活消費，對前途感到渺茫。”今夏對長租市場的討伐，何嘗不是一場“消費降級”體驗下的輿論反彈。
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