长租公寓的“三宗罪”，炒高租金、甲醛超标、金融骗局
8月，杭州鼎家破产
“一宗罪”炒高租金
故意压低报价，再加价直至触及“天花板”，借用资本疯狂炒高租金
8月22日，记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员，其给出的报价是7000元/月，与此同时，记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格，此后，记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。
8月22日上午10点57分，自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后，36分钟后，上述工作人员再次致电表示：“租金可以给到9000元/月，公司按时给你打钱，帮你装修，帮你打理。”
12点10分，机构A的收房员再次打电话称，“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时，该收房员又称，把这三居可以改成四居，最多给到11000元/月的“天价”，但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期，作为长租公寓运营商等待租客的时间)。
5分钟后，机构B工作人员来电话表示，“我们给出的租金肯定比机构A高，价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了，先给11800元/月的价格。”
当记者表示价格太低时，机构B工作人员当即表示，“可以给到12000元/月的价格，最近在整治市场，我们还有一个一年3%的涨幅，租金给付形式是押一个月付三个月，我们要打隔断再做出租。”
12点30分，机构A的收房员再次来电称，“我跟领导说了，12200元/月行吗？第一年免租期35天，以后每年免租期都30天，签订五年合同行吗？每年租金不变，都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”
稍后，机构A收房员又在电话里表示，“租金可以给到12500元/月，这已经高出市场价格了。”
8月23日上午，机构A收房员再次打电话询问房源，记者强调：“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日，机构A收房员再次来电表示，有客户可以接受13000元/月的租金。
在出租房源挂出后的三天内，在两大公寓运营商的推动下，租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算，该房源合理的市场租金是11500元/月。
通过上述收房过程可以看出，机构在收房过程中，有意压低初始报价，然后逐步提升租金，直至触及目前市场租金的“天花板”。
目前在租赁市场，这一加价行为不断上演，房东自然愿意以更高的价格出租，而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的，这一过程显然推高了房租的上涨。
值得关注的是，8月19日，机构A在约谈后曾经公开表示：“不存在抬高租金的情况。”事后向该中介工作人员求证上述调查的情况，但是遭到对方回绝。
“二宗罪”甲醛超标
房屋甲醛超标皆因运营商控制成本
据媒体报道,今年7月,在北京工作的阮先生在自如上租了一套两居室的房屋,但刚搬进去没多久就浑身起满了红包,经过权威机构的检测,是因为房屋甲醛超标所致。
同样在本月初,自如租户姚女士出现了恶心、干呕等甲醛中毒症状。为查清原因,姚女士进行了检测,房屋内两处采样点的数据显示,甲醛含量分别为0.17毫克/立方米和0.18毫克/立方米,明显超过《室内空气质量标准》0.1毫克/立方米的标准。
其实,存在问题的不止自如一家。结合媒体报道,正义网记者发现,蛋壳公寓、相寓、YOU+公寓等也被曝光存在甲醛超标等问题。
甲醛浓度较高,一般会引发气喘、刺激性流泪、恶心、胸闷等症状。世界卫生组织国际癌症研究机构已经将甲醛确认为一类致癌物,甲醛的危害不言而喻。
多名业内人士表示,成本控制是造成房屋内甲醛超标的主要原因,“这种成本控制一方面体现在房屋的通风时间短,一方面是装修材质质量差。”此前,自如李姓工作人员在接受媒体采访时曾承认,装修好的房屋一般最多放置三天,就会挂牌出租。更有甚者,边装修边出租,根本没有有效的通风时间。而装修质量的好坏、材质是否环保也直接影响房屋的空气质量。
北京兰台律师事务所律师李雷勇认为,目前房屋租赁行业没有规范的装修标准,更没有健康安全方面的评估限制。在没有约束的情况下,长租公寓运营商对于甲醛超标的问题并不是特别在意。
“三宗罪”金融骗局
小王是上海“爱公寓”的一名租客，今年三月的时候，爱公寓因为资金链断绝，停止向房东支付房租，小王因此遭到了业主的清退。然而就在被清退以后，小王才发现自己身上原来还背负着一笔高昂的租房贷款。即使是被清退之后，他依旧还会时不时地受到所谓“催收平台”的骚扰，甚至就连个人的征信记录也因此而受到影响。
“租房的时候我并不知道还有贷款这回事，要不是爱公寓垮了，我甚至都不知道自己曾经被贷款三万多。”谈及此事，小王现在依旧愤愤不平。
其实早在2017年10月就有媒体爆料，“爱公寓”在与房客签约的时候，平台的工作人员会单方面操作租客的手机，在租客不知情的情况下，为其签下一笔贷款合同。根据贷款合同，爱公寓可以提前从银行拿到一年或者两年的房租贷款，而租客则负责每个月以缴纳房租的名义去偿还贷款和利息。
然而这笔贷款并没有直接到租客手里，而是被平台用作现金流，拿去扩大市场收入新的房源。
这就是臭名昭著的“租金贷”。
众所周知，传统“押一付三、押一付六”的支付方式对租客而言难以承受，尤其在房租暴涨后问题更加明显。因此一些平台纷纷瞄准租房分期市场，即用户只需“押一付一”，剩余的房租由企业一次性支付给房东，而用户只需分期支付所欠房租和相关服务费给企业即可。
按照常理来讲，这种模式也无可厚非，现在各类消费贷层出不穷，在利率和收费合理的情况下，市场也有较高的认可度。
问题在于，一开始这类平台就没安好心，所谓的分期付房租本质上是高利贷，而且，为了让租客最大程度中招，相关条款往往被安排在合同不显眼的位置。
如果租客发现了问题，要提前解约，不仅押金会被全扣，还会承担较高的违约金，如果不支付相关费用，不仅会影响征信，甚至会遭来“暴力催收”。
另一方面，二房东拿了贷款之后也不会全部支付给房东，而是三个月一付甚至一月一付，其他的钱全部扣在手里，从而形成资金池，由于这些钱完全不受监管，因此，二房东可以将这些钱继续用于垄断房源，形成无限裂变的扩张模式。
但是这种模式也存在一定的风险，比如市场不景气，房子出租困难，导致租金、出租率都达不到预期水平，在杠杆率较高的情况下，二房东将无力正常运作。
资本该为长租公寓的危机负责吗？
长租公寓在筹资扩张，以及收客模式两个方面，都在今年集中爆发出危机。
其中筹资扩张的模式，被认为是长租公寓抬高市场租房价格的原因，也被指认为资本的原罪。其背后逻辑是，长租公寓通过融资、风投、ABS、REITs等形式筹集到发展资金，扩大市场占有率，试图达到垄断，随后抬高租金价格，获得回报。急切的获利需求带来的今年暑期的高租金，以及自如暗藏甲醛超标危险的高周转。
“长租公寓如果没有资本推动，中间的获利空间是相当微小的，根本承受不了多久就要倒掉的。并且今年进入激烈的市场竞争阶段。”卢文曦称，“长租公寓的第一步是占领市场，不考虑是否盈利，要知道企业的第一第二轮融资，都需要看企业市占率是多少，没有市占率，怎么和资本讲故事。同时与竞争对手抢市场，抬高拿房价格，争取房源。”
前我爱我家副总裁、现中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖，是首先站出来将房租上涨矛头指向长租公寓的人。他对界面新闻表示，“这些住宅租赁运营商近期的不合理抬价，至少占到房租上涨因素的三分之一。”但站在长租公寓的一方不那么认为。
北京是今夏租房者对租金抱怨声最多的城市。我爱我家一位不愿在敏感时期表明身份的中层告诉界面新闻，一线员工不会无限制抬高收房的价格，“如果抬价太多，出租价格上涨，房子租不出去，会扣减员工的KPI。况且在与房东的免租期内，越早出租房源越能获得收益。“他认为今年北京的房租上涨，集中于部分热门区域，到了9月，房租则会季节性回落，降到涨价前的水平。
上述长租公寓投资人潘玉认为，一线人员抬高收房价格的行为确实存在，但长租市场的机构化比例，远没有达到能撬动整个市场价格的地步。“北京大约700多万套存量房，其中300至400万间可出租，而集中式公寓有10至20万间，机构化率小于10%。“该投资人说到。
贝壳研究院（隶属于链家）院长杨现领在此前《财经》采访中表达其观点，他认为除了七八月毕业、换工作的旺季带来季节性上涨，租金上涨与供给缺口相关，北京和深圳的人均住房间数为0.34和0.3，住房缺口超过成都、杭州、上海等其他城市。另外由于去年以来北京大兴火灾之后的拆除违建、清理地下室，部分租赁需求由五环外转移到城中。
我爱我家上述中层告诉界面新闻，北京的大量空置房源也是租房市场供需紧张的原因。“很多研究机构包括政府都在估算空置房源的数量，有的拿水表、电表、夜晚的灭灯率来估算，我们按照我爱我家体系中，过去几年以毛坯房出售的二手房占比来算，北京空置房源大约有80万套。”他表示，我爱我家正在要求员工尽量挖掘出这些空置房源，并提议政府尝试设立空置税，或是对出租房子的业主减免房产税。
在今夏出现的长租公寓爆仓危机，则是来自近年来长租公寓开始尝试的新型收客模式上，即与第三方机构合作，让租户以借贷方式实现分期付款，使得缺少存款的年轻白领可以月付租房，扩大市场人群，同时长租公寓企业从机构一次性获得整年租金，形成资金沉淀。
“目前对于这些资金池的监管比较模糊，大量中介机构把资金池用作扩张房源的资金，或者挪作他用，导致爆仓风险。”中原地产首席分析师张大伟对界面新闻指出。
“分期付款本来是一种个人信用体系逐步完善下，新出现的消费方式，但对于长租企业获得的这部分资金沉淀，目前存在监管漏洞。同时考验长租公寓企业的运营能力。”上市长租公寓投资人称。
胡景晖认为，国内住建部和各地住建委、一行三会等应当建立联合工作机制，严格监督进入长租公寓的资本。
长租市场未来路在何方？
长租公寓行业需要越来越精细化的运营。例如爆仓的杭州鼎家，其董事长魏永锋在界面新闻采访中提到，由于管理漏洞，销售人员挪用房租、赚取差价，给公司造成了200多万损失，加速了资金链断裂。
虽然有很大部分是线下业务，包括业务人员收房、带人看房、提供日常服务，但新型长租公寓品牌正在给租房带来标准化的服务，并以互联网的方式给行业带来信息透明度，在网上收客方面体现出互联网的马太效应，“我们认为，这些新公司对传统的长租行业来说，会形成降维打击。”
杨现领在此前媒体访谈中提到，目前的舆论形势有可能导致整个长租公寓行业资金使用成本提升。“未来无论是发债还是授信都会趋严。如果银行不愿意贷款甚至停止贷款，行业向市场的供给就会受到硬限制。”他在采访中表示，“长租公寓公司肯定是租房市场的先进生产力，如果长租公寓行业发展不起来，市场又回复到若干年前C2C加黑二房东主导的状态，那对租房人绝对不是一件好事。”
他直言称，中国房改以来建立了一套为购房设计的制度体系，但租房市场制度设计还是空白，导致了今夏矛盾积累一次性爆发。而此时也正是解决问题的好时机。
上述不愿透露身份的长租公寓企业高层对界面新闻形容，如果说此前是长租公寓行业的清晨，“什么都看不清楚”，现在则是早晨。虽然仍是行业的早期，但太阳升起，租房市场的需求变得强烈。
虽然国内长租公寓品牌已经在尝试多种形式的融资方式，包括ABS（用应收房租款向机构放债）和REITs（以租金+资产为底层标的，向公众募款的基金形式），但这都处于尝试的阶段，不断与本身的业务模式磨合。REITs把资产打包，通过基金方式收回投资，风险较小，在国内陆续开始尝试。
2017年7月，证监会、住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化。
赵润森认为，在今年的长租涨价问题中，市场受到地产业的波及。“国内房地产市场是重货币的。而近期房地产业融资渠道受限，造成房地产商资金紧张，融资成本增加，必然要求快速的回报。长租是次地产行业，地产业的刺激会波及到长租。”
赵润森说，“而受到影响的大城市年轻人，承受着租金上涨，月收入涨幅有限，只能减少其他生活消费，对前途感到渺茫。”今夏对长租市场的讨伐，何尝不是一场“消费降级”体验下的舆论反弹。
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