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雖然徵收拆遷、棚戶區改造、“三舊”改造都屬於廣義上的城市更新，是城市更新的手段和方法之一，其具體內涵也有所粘連（例如：“三舊”改造中的徵收儲備模式就與徵收拆遷頗為相似：由政府整理土地，負責村民住宅和村集體物業復建安置，整理的土地納入儲備後實施公開出讓或用於市政設施建設，村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成）。但他們之間到底有何區別？實踐中不同模式下的城市更新又有何不同？釐清上述四者的概念，並不是凌空蹈虛的觀念遊戲，而是浹髓淪膚的實踐關涉。
一、相關概念的釐清
城市更新
城市更新的概念起源於西方，是西方國家為了應對城市發展中所出現的問題而提出的一系列的解決方案。學者比安基尼將城市更新形容成為一個“涵蓋經濟，環境，社會，文化象徵和政治層面”的複合概念。這是一個旨在使用一系列工具來振興已經衰敗的城市區域的過程，以在物質、經濟、社會、文化等方面使區域增強為目標。城市更新的相關術語也經歷了將近一個世紀的演變，從城市重建（urban renewal）到城市再開發（urban redevelopment）、城市復興（urban Renaissance）、城市振興（urban revitalization）到如今的城市更新（urban regeneration）。
我國僅用了30多年的時間走過了西方國家200多年的現代城市發展道路。快速城市化在促進城市發展的同時也帶來了一些亟需解決的問題，傳統的土地利用方式和經濟增長方式已難以為繼，在城市發展從增量模式逐漸轉為存量模式的背景下，以對存量土地的再利用，提升城市經濟、物質、社會和環境效應的城市更新逐漸成為新型城鎮化建設的重要推動力，城市更新在很大程度上影響著新型城鎮化推進的效果，總結、探索和創新城市更新的相關理論、技術、方法和機制已迫在眉睫。黨和政府在實踐中逐步探索出多種方式，例如：上個世紀末期即存在的國家徵收拆遷、遼寧省首倡的棚戶區改造、廣東省探索出的“三舊”改造等等。
深圳是我國首個探索城市更新政策體系建設的城市。2009年，深圳借鑑香港、臺灣的經驗，出臺《深圳市城市更新辦法》，在國內首次提出城市更新概念，其特點主要體現在確認更新改造實施主體、劃定“成功更新單元”。2015年，廣州市政府印發了《廣州市城市更新辦法》及配套文件，標誌著廣州市的城市更新發展正是進入“新常態”。《廣州市城市更新辦法》將城市更新定義為：“由政府部門、土地權屬人或者其他符合規定的主體，按照“三舊”改造政策、棚戶區改造政策、危破舊房改造政策等，在城市更新規劃範圍內，對低效存量建設用地進行盤活利用以及對危破舊房進行整治、改善、重建、活化、提升的活動。”
徵收拆遷
徵收拆遷是為國家強制取得財產所有權，因公共利益的需要，以補償為前提按法定權限和程序強制取得單位或個人不動產所有權的行為。徵收拆遷是公權力行為，必須基於公共利益的建設項目的需要方可實施，其主要的法律依據是國務院2011年發佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》。
棚戶區改造
棚戶區改造我國為提高居民生活質量而進行的重大民生工程。2004年，遼寧省開展全省範圍內的棚戶區改造工作，屬全國首例。2008年底，在全國範圍內推行各項棚戶區改造工作，2017年，國務院《政府工作報告》明確指出，政府將持續進行棚戶區改造工作，再完成棚戶區住房改造600萬套。2003年，國務院頒佈《關於加快棚戶區改造的意見》，將棚戶區的狀態表述為：“住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大”，並作出了基本分類：城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有園林棚戶區、國有墾區棚戶區。各地應將在城市規劃邊界以內的其他棚戶區、城中村改造，統一納入城市棚戶區改造範圍。
可見，廣義的棚戶區改造包含狹義城市棚戶區改造、城中村改造以及在城市棚戶區改造範圍內的國有工礦棚戶區。2015年，國務院又將城市危房納入棚戶區範疇之中。故棚戶區應為住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大的狹義城市棚戶區、城中村、城市危房以及城市規劃邊界以內國有工礦棚戶區。
“三舊”改造
2008年3月，時任總理溫家寶在參加十一屆全國人大第一次會議廣東代表團審議政府工作報告時提出，希望廣東成為全國節約集約利用土地的示範省。為落實溫家寶總理的重要指示精神，全面貫徹科學發展觀的要求，廣東省委、省政府積極推動土地節約集約利用工作，2008年12月，根據《國土資源部關於與廣東省共同推進節約集約用地試點示範省建設工作的函》，國土資源部與廣東省人民政府簽署了《共同建設節約集約用地試點示範省合作協議》，啟動部省建設節約集約用地試點示範省工作，拉開“三舊”改造的工作序幕。
廣東省出臺《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）作為綱領性文件指導“三舊”改造工作，“三舊”是指城市範圍內的“舊村莊”、“舊廠房”、“舊城鎮”，是在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑，是推進節約集約用地工作的重要內容，也是改善城市面貌和人居環境，提升居民生活品質，建設宜居現代城市的必然要求。這些都符合城市更新的內涵及外延，可以說“三舊”改造是特定時期、特定區域內的城市更新的特殊探索。
《廣州市城市更新辦法》及配套文件（穗府辦（2015）56號）依舊是按照以往的“舊村莊”、“舊廠房”、“舊城鎮”的模式進行立法規制，進一步明確了城市更新方式，包括全面改造和微改造兩種，舊村莊改造有徵收儲備、自主改造、合作改造三種模式。應該說新常態下的廣州城市更新還是以“三舊”改造為主調。
二、“三舊”改造與徵收拆遷的區別
“三舊”改造，特別是舊村莊自主改造或合作改造模式與徵收拆遷在實施主體、法律依據、改造模式及流程等方面存在著諸多的不同。二者並不是同一概念的實務，不能說南轅北轍，但也是涇渭分明，不能混淆。
首先，“三舊”改造的的實施主體通常都是村集體經濟組織，政府只是審批監督指導部門，不直接參與“三舊”改造項目。而徵收拆遷的實施主體則為政府。其次，“三舊”改造主要依據的法律是地方性法規或政策，以廣州為例：《廣州市城市更新辦法》及配套文件、《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》。而徵收拆遷主要依據則是《土地管理法》《土地管理法實施條例》《國有土地上房屋徵收與補償條例》《徵收土地公告辦法》。最後，舊村改造分為徵收儲備、自主改造、合作改造三種模式，自主改造是指由村集體經濟組織根據批覆的項目實施方案自行拆遷補償安置，由村集體經濟組織或其全資子公司申請以協議出讓方式獲得融資地塊開發融資。
徵收拆遷一般都是隻給予拆遷補償。而舊村自主改造為了鼓勵村民積極參與改造更新，除了給予被改造主體拆遷補償（面積或貨幣補償）外，可能還會給予一定數量的簽約獎勵金，以加快改造的進度，其實質也是村集體經濟組織給予村民的獎勵金。
結語
徵收拆遷和棚戶區改造具有較強的行政屬性，而“三舊”改造，特別是舊村莊改造的自主改造和合作改造模式，市場屬性更強，具體的實際操作完全由改造主體自己完成，政府（城市更新部門）通常只負責指導、審批、監督。故從事城市更新相關業務的主體應當釐清徵收拆遷、棚戶區改造、“三舊”改造、城市更新的概念，明晰四者之間的聯繫和區別，避免發生認知錯誤，不能將“三舊”改造和徵收拆遷、棚戶區改造等混為一談，甚至認為，政府怎麼能給予村民簽約獎勵金這種不相及的看法，給實務操作帶來不利的影響。
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